Thị trường BĐS năm 2023: Sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, khiến giới đầu tư "đau đầu"

Thị trường tiếp tục trầm lắng

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - Dương Thùy Dung, nhân định thị trường địa ốc giai đoạn cuối năm 2022 không có gì thay đổi so với thời điểm hiện tại. Theo đó, nguồn cung của thị trường bất động sản vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm. Ngoài ra, những chính sách kiểm soát tín dụng cũng sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường này, ít nhất trong một thời gian ngắn hạn, nó sẽ gây ảnh hưởng tới người mua nhà và cả một số chủ đầu tư. Những thông tin thị trường có liên quan đến việc thay đổi pháp lý như vấn đề quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, hay áp dụng thuế tài sản… cũng như nhiều cuộc điều tra liên quan đến một số sai phạm của các chủ đầu tư phần nào đó đã gây ảnh hưởng đến tâm lý của khách hàng.

Theo bà Dung, mức giá nhà tăng cao đã vượt quá khả năng nhiều người có nhu cầu mua nhà ở, cùng với khả năng tiếp cận vốn vay bị hạn chế, thị trường bất động sản chắc chắn trải qua một giai đoạn trầm lắng, ít nhất là đến hết quý II năm 2023. Bình luận liên quan đến hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay, bà Dương Thùy Dung cho rằng, việc bán cắt lỗ, hoặc rao bán bất động sản "ngộp" là việc làm thể tránh khỏi, đặc biệt nhất là trong bối cảnh thị trường địa ốc đã qua giai đoạn phát triển "nóng". Trong đó, nhà đầu tư cần phải bình tĩnh, không nên nôn nóng quá trong việc phải giải ngân đầu tư ngay lập tức.

Vị chuyên gia này cho biết, ở thời điểm này, rất nhiều nhà đầu tư nên hướng tới việc đầu tư trung và dài hạn hơn, nhằm hạn chế hoạt động đầu tư lướt sóng, kèm theo đó là phải có kế hoạch rõ ràng cho dòng tiền, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, cần phải có phương án dự phòng cho một khoảng thời gian thanh khoản dài hơi hơn. Nên giới đầu tư nên tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý của dự án, vì trên thị trường địa ốc hiện đang xuất hiện một số sản phẩm không chưa rõ ràng về pháp lý gây ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư.

Cũng theo bà Dung, nhiều nhà đầu tư, tổ chức hiện tại đang đau đầu với một số rủi ro sẽ rất dễ xảy ra trên thị trường năm 2023. Theo đó, Việt Nam được xem là nền kinh tế mở, với kim ngạch xuất nhập khẩu chiếm tỷ trọng khá lớn trên toàn nền kinh tế. 

Bà này nói: “Về kinh tế vĩ mô cũng như sự khó khăn chung của nền kinh tế toàn cầu, khi lãi suất đang tăng quá cao và đồng USD tăng giá liên tục, sẽ làm suy yếu nhiều đồng nội tệ của một số quốc gia trong khu vực châu Á, phần nào đó cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến Việt Nam vào năm tới". Vì vậy bà này cũng cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam, sẽ tắc nghẽn nguồn vốn do các chính sách của Nhà nước, khi đẩy mạnh kiểm soát sự tăng trưởng "nóng" với thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, những yếu tố về vĩ mô hiện tại vẫn có sự tác động nhất định đến sự phục hồi của thị trường này sau dịch bệnh Covid -29, nên việc kiểm soát đối với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp và kiểm soát hoạt động cho vay dài hạn cũng nhận được sự kỳ vọng về một kết quả tích cực hơn”, bà Dung nhấn mạnh.

Bà cho hay, việc kiểm soát chặt chẽ hơn về vấn đề này cũng góp phần hạn chế nhiều rủi ro tiềm ẩn trong dài hạn, thanh lọc một số chủ đầu tư thiếu nền tảng tài chính hoặc năng lực quản trị, để từ đó làm cho thị trường chung đi theo hướng phát triển bền vững hơn.

Phân khúc nào dẫn dắt thị trường năm 2023

Phân tích sâu hơn về thị trường địa ốc, bà Dương Thùy Dung khẳng định, thị trường sẽ phải đối mặt với một vài vấn đề khách quan và chủ quan. Trong đó, nổi bật nhất là sự lệch pha về cung cầu.

Theo đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm đa phần nguồn cung của thị trường thay vì phân khúc trung cấp và bình dân, phù hợp với đa phần đối tượng người dân hơn. Bà Dung phân tích, với việc kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản, hay lãi suất đang tăng cao, cũng sẽ tiếp tục làm ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của nhiều dự án chào bán mới trên thị trường. Tính trong quý III năm 2022, nhiều dự án mở bán mới trên thị trường TP.HCM có ghi nhận sụt giảm mạnh đối với tỷ lệ hấp thụ.

Cụ thể, bà Dung cho biết, tỷ lệ hấp thụ ở quý mở bán đầu tiên của những dự án mới chỉ còn khoảng hơn 54%, nếu so với năm 2021sẽ thấp hơn rất nhiều, trong khi đó, tỷ lệ này sẽ cao hơn khoang 70% đến tầm 80%. Tác động này, sẽ dễ dàng nhận thấy nhất là với các đối tượng mua nhà để đầu tư, hay đầu cơ, những nhà đầu tư lướt sóng. Có thể nói, thị trường bất động sản trong giai đoạn này đang "rơi vào thế khó". Bà Dung khẳng định thêm, điều này sẽ phụ thuộc vào việc định nghĩa thế nào là thị trường ảm đạm. Trong đó, đối với thị trường nhà ở để bán, số lượng giao dịch sẽ có sự sụt giảm trong năm 2023, vì việc sụt giảm nguồn cung chào bán mới trên thị trường địa ốc. Tuy nhiên, do nguồn cung bị hạn chế nên nhiều dự án mới vẫn tăng giá nhẹ.

Thị trường phía Nam sẽ chờ đợi một cú hích từ việc quy hoạch phát triển dự án hạ tầng, trong khi một số dự án hạ tầng hiện nay vẫn đang bị chậm tiến độ. Vị chuyên gia này cho hay, trong bối cảnh hiện tại, nhiều nhà đầu tư cần phải thay đổi chiến thuật, chú trọng vào những kế hoạch đầu tư dài hạn và những sản phẩm bất động sản có tính bền vững cao. Điển hình như, phân khúc bất động sản công nghiệp và văn phòng cho thuê là những phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường này trong năm 2023.

“Hiện nay khi người mua nhà không thể tiếp cận được nguồn vốn vay từ các ngân hàng trong dài hạn, trong khi đó, nhiều người đi vay hiện hữu lại đang phải gồng gánh trả nợ với mức lãi suất khá cao cũng khiến thị trường bất động sản gần như bị chững lại”, bà này nói.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam còn cho biết thêm, khá nhiều nhà đầu tư sử dụng vốn vay từ ngân hàng để làm đòn bẩy rồi đi lướt sóng trong ngắn hạn đang bị mắc kẹt vì không thể thành khoản được như mong muốn, thậm chí nhiều nhà đầu tư bắt buộc phải giảm lợi nhuận kỳ vọng xuống mức thấp nhất có thể để thoát hàng. Vị chuyên gia này cũng phân tích, nhiều nhà đầu tư đang cố gắng gồng mình, theo dõi sát sao những diễn biến của thị trường bất động sản cũng như một số chính sách về tín dụng, trước khi đưa ra quyết định của mình.

“Chúng tôi không thấy hiện tượng nào bán tháo hàng với mức giảm giá sâu trên thị trường địa ốc thời điểm này, đặc biệt là những sản phẩm đi theo các dự án lớn”, bà Dung nói thêm.

Bà này quả quyết, trong bối cảnh nhiều bất ổn cùng những khó khăn trên thị trường bất động sản, chắc vẫn còn tiếp diễn trên quy mô toàn cầu nói chung và ở Việt Nam nói riêng trong thời gian tới đây, nên nhà đầu tư nào đang dựa nhiều vào vốn vay ngân hàng quá nhiều, có thể phải tìm cách để thoát hàng sớm nhất, tránh việc không thể trụ lại được vì lãi suất tăng cao.

Vị này lý giải, hầu hết nhà đầu tư đang phải giảm kỳ vọng lợi nhuận bằng cách giảm giá bán, để có thể sớm thoát được hàng. Một số nhà đầu tư sẽ lựa chọn toán ngân hàng sớm thay vì phải thoát hàng cắt lỗ bằng mọi giá. Đây được xem là lựa chọn có thể cân nhắc nếu như có thể vay vốn tạm thời từ những người thân, bạn bè để xử lý một phần từ ngân hàng.