Thị trường bất động sản đã bước qua đỉnh, đâu là thời điểm tốt để xuống tiền?

Bất động sản phân hoá và trở về với giá trị thực

Thời gian qua, thị trường bất động sản đã có sự điều chỉnh rõ rệt, tạo ra sự phân hoá trên từng phân khúc và các nhóm đầu tư. Một số khu vực xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư giảm giá, bán cắt lỗ so với kỳ vọng lợi nhuận ban đầu. Đặc biệt là tại các tỉnh, nơi đã từng xảy ra những cơn sốt nóng mạnh hoặc những khu vực xuất hiện tin đồn về các dự án quy hoạch, hạ tầng.

Hiện nay, thị trường đang trong giai đoạn nhiều khó khăn, thách thức khi phải chống đỡ hàng loạt yếu tố bất lợi như tín dụng bị kiểm soát, chứng khoán lao dốc, khó phát hành trái phiếu doanh nghiệp, lãi suất tăng cao… Một số chủ đầu tư lớn đã phải đưa ra loạt chính sách bán hàng ưu đãi “khủng”, chiết khấu lên đến 30-40%, thậm chí 50% giá trị sản phẩm nhằm kích cầu thị trường, huy động vốn để có dòng tiền hoạt động.

Ông Đỗ Quý Duy, chuyên gia đầu tư bất động sản, người sáng lập câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC đánh giá, trải qua nhiều năm, thị trường mới gặp bối cảnh khó khăn “toàn tập” như hiện nay. Không chỉ khó về nguồn cung, thanh khoản mà cả về giá bán. Ngay cả lực lượng lao động, các nhà thầu tham gia vào thị trường đều đang bị ảnh hưởng rất lớn.

Trong đó, riêng về thanh khoản, vị chuyên gia này cho biết, kể tháng 4/2022 đến nay, các dự án và các phân khúc khác chứng kiến giảm thanh khoản một cách bất ngờ với mức giảm khoảng 60%, đặc biệt có những dự án giảm đến 80%.

Còn về giá bán, trong khoảng 2 tháng trở lại đây, giá bất động sản có sự dịch chuyển, sản phẩm hạng sang dành cho các đối tượng khách hàng có tài chính tốt ghi nhận giảm 10%, một số dự án ở phân khúc trung cấp có mức giá giảm 20-25%, đặc biệt một số dự án đưa ra mức chiết khấu trên 40% khi thanh toán 95% tiến độ.

Đáng chú ý, trong 1 tháng đổ lại đây, nhiều sàn giao dịch giảm 30-40% nhân sự, nhiều đơn vị lớn giảm trên 50%, thậm chí nhiều sàn nhỏ lẻ đã đóng cửa gần 3-4 tháng nay.

Đối với các nhà thầu xây dựng, ông Duy cho biết có rất nhiều nhà thầu trong trạng thái dừng hoạt động, kéo theo đó là một lượng lớn nhân sự ở cấp độ trung bình và thấp trong thị trường lao động sẽ đối mặt với việc thất nghiệp trong thời gian tới. Nguyên nhân do các chi phi đầu vào tăng, các gói đã ký giai đoạn trước cùng với ảnh hưởng của dòng tiền trong giai đoạn hiện nay khiến những nhà thầu này đang tạm dừng hoạt động.

Giới chuyên gia cho rằng, chính tác động từ việc kiểm soát tín dụng cũng như sau một khoảng thời gian tăng quá nóng, thị trường bất động sản đã bước vào nhịp chững lại. Đây cũng là thời điểm để thị trường điều chỉnh và thanh lọc các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, đưa bất động sản trở về với giá trị thực.

Đặc biệt, các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đã bước qua “đỉnh”, dấu ấn đáng chú ý của năm 2022 là bất động sản đã đạt “đỉnh” vào quý 3 và hiện nay đang đi xuống từ từ.

Đâu là thời điểm tốt để xuống tiền?

Việc nhận biết được “đỉnh” của thị trường và xác định định thị trường đã bước qua đỉnh được cho là một tín hiệu tích cực. Bởi khi thị trường đi xuống, sẽ mở ra cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh thâu tóm những sản phẩm chất lượng với giá rẻ. Điều này đồng nghĩa với việc sẽ xuất hiện xu hướng ôm tiền quan sát thị trường trong giai đoạn tới.

Và một trong những vấn đề được các nhà đầu tư quan tâm hiện nay là thị trường bất động sản bao giờ sẽ “tạo đáy”, đâu là thời điểm tốt để xuống tiền đầu tư bất động sản? Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng rất khó xác định được "đáy" bất động sản. Có thể đây là thời điểm thích hợp đối với một số nhà đầu tư tìm kiếm được sản phẩm tốt. Nhưng không đồng nghĩa "đáy" của thị trường đã hiện hữu bởi xác định được điểm chờ vào tiền còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Ông Nguyễn Minh Tuấn - Tổng giám đốc AFA Capital nhận định, khi nào lãi suất chưa đạt đỉnh thì giá trị tài sản chưa thể nào đạt đáy. Và hiện tại lãi suất chưa đạt đỉnh, khả năng lãi suất còn tiếp tục đi lên nên hiện tại chưa phải “đáy” của thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng thị trường bất động sản đang ở xu hướng xuống nhưng chưa phải là đáy. Với điều kiện kinh tế vĩ mô, bối cảnh thị trường hiện đang điều chỉnh mạnh. “Cơ hội được cho là đến với nhà đầu tư lâu dài trên thị trường, đọc được chu kỳ lên xuống, có sẵn nguồn lực, nhưng nhóm này khá ít. Nếu đầu tư, phải chuẩn bị nguồn lực, cơ cấu danh mục, dôi dư tiền mặt để từ nay đến cuối 2023 có thể mua bất động sản với giá sale off”, ông Chánh nêu quan điểm.

Nhận định về cơ hội đầu tư bất động sản, tại một toạ đàm diễn ra mới đây ở Hà Nội, ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land đánh giá, thị trường đang trong vòng xoáy siết tín dụng. Đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được những sản phẩm bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có thể sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là những chính sách bán hàng ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Quân, giai đoạn này chỉ dành cho những nhà đầu tư định hướng sử dụng dòng vốn trung – dài hạn và có khả năng sinh lợi nhuận kép, hướng tới các dự án bất động sản và chủ đầu tư uy tín. Mặt khác, các nhà đầu tư giai đoạn này sử dụng "tiền tươi thóc thật" hơn là sử dụng đòn bẩy tài chính nên sẽ chọn lọc dự án kỹ lưỡng.

Còn theo Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa đánh giá, đến khoảng tháng 6 hoặc tháng 7 năm 2023 mới có thể nhận định thị trường sẽ ổn định theo hướng như thế nào, theo cách từ từ xuống hay từ từ lên.

Còn việc lựa chọn thời điểm tốt để xuống tiền, vị CEO Việt An Hoà cho rằng mỗi người có thời điểm riêng. Theo thống kê, giai đoạn năm 2008 bất động sản tạo đỉnh. Đáy được tạo ở 2013, theo đó bất động sản đã giảm khoảng 50% sau đó mới lên lại. “Giai đoạn 2019-2020 bất động sản tăng gấp đôi. Ai chấp nhận rủi ro có thể xuống tiền từ 15/12 tới 31/12/2022 là thời điểm tốt. Ai yếu tim thì nên chờ tới đầu quý 2 năm sau”, ông Quang khuyến cáo các nhà đầu tư.