Mua ủy quyền nhà ở xã hội: Cẩn trọng khi xuống tiền

Nhà ở xã hội cũng tăng “phi mã”

“Mỏi mắt” tìm mua nhà từ tháng 7 đến nay, vợ chồng anh Trung Anh liên tục choáng váng khi giá nhà liên tục tăng. Chỉ trong vòng vài tháng, vợ chồng anh được môi giới báo giá căn hộ tại các dự án đã tăng vài trăm triệu mỗi căn. Với mức tăng “khủng” như vậy, thu nhập và tích lũy của vợ chồng anh không đuối kịp đà tăng này. Anh Trung Anh cho biết, vợ chồng anh tài chính khoảng 1,4 tỷ đồng, trong đó vốn tích lũy khoảng 1 nửa còn lại là vay họ hàng , người thân. Tuy nhiên với số tiền này, anh khó có thể tìm mua căn hộ ưng ý, bởi hiện nay, căn hộ đáp ứng yêu cầu của vợ chồng anh khoảng hơn 50m cũng đã trên 2 tỷ đồng. Việc mua nhà ở xã hội hiện nay đang trở nên khó khăn hơn du nhu cầu mua nhà tăng cao. 

Theo dõi ngay biến động thị trường BĐS tại đây:

• Biến động thị trường mua bán nhà đất
• Biến động thị trường cho thuê nhà đất
• Biến động thị trường sang nhượng nhà đất

Lo lắng giá nhà tăng, vợ chồng anh Trung Anh đã chuyển hướng sang các dự án nhà ở xã hội. Thế nhưng, sự thật khiến vợ chồng anh “sốc” hơn khi nhà ở xã hội cũng đã tăng giá rất mạnh. Một dự án nhà ở xã hội tại huyện Hoài Đức căn 2 ngủ 2 vệ sinh đang được chào bán từ 1,3-1,5 tỷ đồng/ căn. Trong khi 2 năm trước, giá nhà tại dự án này chỉ khoảng 1 tỷ đồng/ căn tương tự. Lo ngại giá nhà tiếp tục tăng và cũng đuối sức với việc tìm nhà, vợ chồng anh Trung Anh đã quyết định mua căn hộ này.

Theo khảo sát cho thấy, tại Hà Nội, giá nhà ở xã hội đã tăng mạnh trong biên độ thời gian từ 3-5 năm. Có thể kể đến dự án nhà ở xã hội tại Kiến Hưng thời điểm mở bán có mức giá chỉ khoảng 14 triệu đồng/m2 thì hiện tại giá đã ở mức trên 20 triệu đồng/m2. Hay dự án nhà ở xã hội The Vesta Phú Lãm, thời điểm cách đây 5 năm có giá khoảng 15 triệu đồng/m2 thì nay giá đã tăng lên đạt 22-27 triệu đồng/m2. Nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm cũng tăng từ 13-15 triệu đồng/m2 lên mức 28-30 triệu đồng/m2. Hay chung cư Đại Thanh đã tăng từ mức giá 10 triệu đồng/m2 khi mở bán lên ngoài 20 triệu đồng/m2 dù chịu nhiều điều tiếng về chất lượng,…

Anh Hải Thanh, môi giới căn hộ chung cư tại quận Hà Đông cho biết, nhà ở xã hội dù tăng giá mạnh nhưng vẫn khá hút khách do nền giá thấp hơn nên tính tổng giá thành căn hộ vẫn chỉ bằng 2/3 một căn hộ của dự án chung cư thương mại. “Một căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh ở dự án nhà ở thương mại giá cũng khoảng 2,5 tỷ đồng nhưng cùng diện tích, nhà ở xã hội chỉ khoảng dưới 2 tỷ đồng”, anh Thanh cho biết.

Lý giải về sức hút của nhà ở xã hội, với kinh nghiệm 5 năm trong nghề môi giới, anh Thanh cho biết, dù xa trung tâm, chất lượng xây dựng hạn chế nhưng hiện nay, tình trạng chung chung cư đều tăng giá nhiều so với trước đây nên giá rẻ so với mặt bằng chung vẫn là điểm cộng của nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, nếu dự án đã đi vào vận hành trên 5 năm mà chất lượng vẫn tốt thì khách hàng có thể cân nhắc xuống tiền.

Cẩn trọng khi “xuống tiền” mua nhà ở xã hội

Hiện nay, nhu cầu lớn nhưng nguồn cung ít nên nhà ở xã hội lại “đắt khách” trở lại. Tuy nhiên, theo điều 19 Nghị định 100 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định rõ người thuê mua nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại hoặc chuyển nhượng lại dưới mọi hình thức trong thời hạn chưa đủ 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội. Vì vậy hiện nay, với các dự án nhà ở xã hội, nếu muốn mua người mua thường áp dụng hình thức hợp đồng ủy quyền được công chứng. Với hình thức này, người mua sẽ chịu nhiều rủi ro.

Cảnh báo về nguy cơ này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho biết, theo quy định tại điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, "Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định".

Như vậy, hợp đồng ủy quyền này chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện sử dụng, quản lý nhà mà không có quyền sở hữu nhà cho bên mua. Vì vậy, mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không đủ cơ sở pháp lý.

Bên cạnh đó, Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền và thông báo trước cho người mua trong thời gian nhất định và chi trả thù lao cho bên bán nếu là hợp đồng ủy quyền có thù lao. Bên cạnh đó, trường hợp người ủy quyền tử vong, người mua lại nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền sẽ không thể làm các thủ tục sang nhượng hay làm sổ hồng, thậm chí đứng trước nguy cơ mất trắng số tiền mua nhà vì vi phạm pháp luật về nhà ở xã hội.

Cũng theo Luật sư Hà, nếu người mua nhà ở xã hội vi phạm quy định về việc mua bán nhà, bị cơ quan nhà nước thu hồi thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn. Bởi bên mua không phải là chủ hợp pháp của căn nhà đó. Đó cũng là lý do người mua nhà qua ủy quyền không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần.

Cùng quan điểm, Luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng cho rằng hình thức ủy quyền mua nhà ở xã hội sẽ có nhiều rủi ro. Bởi việc mua  nhà qua hợp đồng ủy quyền sẽ không đủ cơ sở pháp lý để xác định căn hộ đó thuộc quyền sở hữu của người mua, cũng không được công nhận vởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trên thực tế, theo Luật sư Hùng, pháp luật không có khái niệm mua bán bằng hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng này chỉ là thuật ngữ người dân dùng trong trường hợp mua nhà nhưng không kí hợp đồng mua nhà nhằm tránh thủ tục đăng kí sang tên kéo dài, tránh thuế,…

Ngoài ra, cũng theo Luật sư Hùng, người mua nhà theo hình thức ủy quyền rất dễ xảy ra tranh chấp bởi khu chưa đăng kí sang tên cho người mua mà có tranh chấp với các bên thứ 3 thì người mua nhà qua hình thức ủy quyền sẽ gặp rủi ro lớn. Thậm chí, người mua nhà lúc này không còn quyền quyết định thực hiện các quyền về tài sản.