Rắc rối thủ tục, nhà ở xã hội khó phát triển được như nhà ở thương mại
Đơn giản hóa thủ tục là điều cấp bách
Theo Sở Xây dựng TP. HCM, báo cáo của Bộ liên quan tới đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân” đã được gửi đi.
Trong giai đoạn 2021 - 2025, nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh lũy kế dự kiến đạt 244.550 đối tượng, khả năng thành phố dự kiến phát triển 30.500 căn. Nhu cầu về nhà lưu trú cho công nhân dự kiến tới cuối năm 2025 đạt 274.150 người (tương đương 68.538 phòng). Khả năng thành phố dự kiến phát triển 4.500 phòng cho công nhân thuê.
Bỏ quy định sau 5 năm mới được bán: “Cởi trói” cho NƠXH
Không ít các chuyên gia pháp lý và người dân cho rằng, thời hạn 5 năm sở hữu mới được mua bán là quá dài. Việc bỏ quy định sau 5 năm mới được bán nhà ở xã hội là điều cần thiết, sát với thực tế.Doanh nghiệp ngán ngẩm, người dân nản lòng vì 245 dự án NƠXH “dài cổ” chờ thủ tục
Các bộ ngành từng nhiều lần lên tiếng về việc tạo mọi điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu có nhà của người dân. Tuy nhiên, thông tin 245 dự án nhà ở xã hội đang phải nằm chờ thủ tục khiến các nhà đầu tư ngán ngẩm, người thu nhập thấp, công nhân nản lòng.Hà Nội nghiên cứu làm NƠXH tập trung, đồng bộ: Giá nhà có giảm?
Thông tin vô cùng vui mừng đối với những người lao động có thu nhập thấp khi lãnh đạo Hà Nội khẳng định, thành phố đã kiến nghị Chính phủ cho phép xây dựng nhà ở xã hội tập trung, đồng bộ. Và việc xây dựng này sẽ được thực hiện bằng ngân sách.
Trong giai đoạn 2026 - 2030, nhu cầu về NOXH trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 239.100 đối tượng. Khả năng TP. Hồ Chí Minh dự kiến phát triển là 50.000 căn hộ. Dự kiến nhu cầu về nhà ở lưu trú của công nhân là 285.150 đối tượng (tương đương 71.288 phòng). Khả năng thành phố dự kiến phát triển thêm 8.000 phòng cho công nhân thuê.
Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, công tác quản lý phát triển nhà ở xã hội hiện gặp nhiều khó khăn, vướng mắc cần nhanh chóng tháo gỡ. Theo quy định pháp luật hiện hành, thủ tục đầu tư xây dựng NOXH phải thực hiện thêm một số thủ tục mà dự án nhà ở thương mại không cần thực hiện. Bao gồm xác định nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất, thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất; Thẩm định giá bán, giá thuê mua, giá thuê NOXH; Xác nhận các đối tượng.
Có thể thấy, số lượng thủ tục pháp lý để được đầu tư dự án nhà ở xã hội đang nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại, dẫn tới việc kéo dài thời gian thực hiện, chưa thu hút được các doanh nghiệp địa ốc tham gia.
Vì vậy, Sở Xây dựng đã đề xuất UBND TP. Hồ Chí Minh kiến nghị lên Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ ngành nghiên cứu để đơn giản hóa các thủ tục đầu tư vào dự án nhà ở xã hội. Đối với trường hợp vượt thẩm quyền, kiến nghị Bộ Xây dựng phải có báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét giải quyết.
Một số dự án phát triển nhà ở thương mại và nhà ở đô thị hiện nay có quy mô sử dụng đất từ 2 - 10ha đã xin điều chỉnh gia hạn thời gian thực hiện. Khi thực hiện điều chỉnh lại tiến độ của dự án theo pháp luật về đầu tư, kiến nghị vẫn sẽ thực hiện nghĩa vụ NOXH theo quy định pháp luật ở thời điểm được chấp thuận đầu tư trước đây.
Về hình thức thực hiện loại hình này, đối với những dự án NOXH có quy mô sử dụng đất từ 2 - 10ha, những dự án này có quỹ đất 20% trong dự án để làm nhà ở xã hội là quá ít, quy mô xây dựng sẽ không lớn. Điều này khiến chi phí đầu tư xây dựng tăng cao làm giá bán sản phẩm căn hộ cũng tăng theo. Đối tượng có thu nhập thấp khó có thể tiếp cận nhà ở.
Do đó, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh kiến nghị chủ đầu tư có thể thực hiện nghĩa vụ xây dựng NOXH bằng tiền tương đương giá trị của 20% quỹ đất của dự án. Tức là, có thể xây dựng NOXH trên 20% quỹ đất dự án hoặc có thể bàn giao quỹ nhà tương đương với giá trị của 20% quỹ đất.
20 khu đất phát triển nhà ở xã hội
TP. Hồ Chí Minh hiện đang có 20 khu đất được quy hoạch nhà ở xã hội, phần lớn là nhà cho người có thu nhập thấp với tổng diện tích trên 38ha. Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM cho biết có nhiều khu vực đã có quy hoạch 1/500.
Trong đó, khu vực có nhiều quỹ đất xây dựng NOXH nhất là Quận 12, khu nhà ở xã hội tại phường Hiệp Thành có đất sạch và cơ sở hạ tầng đầy đủ. Quận Bình Tân và quận Gò Vấp lần lượt có 3 khu và 2 khu.
Ngoài ra, quỹ đất 20% dành cho xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại bao gồm 25 khu dành cho các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp với tổng diện tích là 57ha.
Trong đó, TP. Thủ Đức có tới 20 dự án, 3 dự án tại quận Bình Tân, 1 dự án tại huyện Bình Chánh cùng 1 dự án tại Quận 7. 14 dự án trong số này có đất sạch đang được làm thủ tục đầu tư xây dựng NOXH.
Sở Xây dựng đề xuất Bộ Xây dựng hướng dẫn cách thức để xác định chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng khi được chủ đầu tư bàn giao lại quỹ đất để xây dựng dự án NOXH bằng 20% diện tích dự án nhà ở thương mại.
Trong đó, Bộ Xây dựng phải hướng dẫn cách thức xác định chi phí, cơ quan chủ trì phải thẩm định, phê duyệt chi phí cũng như cách để thanh toán cho chủ đầu tư.
Thực tiễn cho thấy, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận, việc quy hoạch khu vực phát triển NOXH ngoài việc đáp ứng nhu cầu diện tích đất để phát triển loại hình này thì còn cần phù hợp về vị trí (như gần các khu công nghiệp, khu có số lượng lớn người có thu nhập thấp…), nhu cầu về đất của khu vực quy hoạch, cách phát huy hiệu quả dự án, điều kiện kinh tế của đối tượng sở hữu…
Trong trường hợp các dự án NOXH nằm rải rác tại các dự án nhà ở thương mại sẽ khiến chi phí đầu tư, xây dựng NOXH tăng cao, tiền bảo trì công trình và phí dịch vụ cũng lớn hơn, dẫn tới nhiều khó khăn cho người có thu nhập thấp.
Vì vậy, Sở Xây dựng kiến nghị cho phép UBND TP. HCM đã đồng ý hình thức thực hiện nghĩa vụ về NOXH đối với những dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị quy mô sử dụng đất từ 2 - 10ha.