Hà Nội: Đất nền vùng ven "cắt lỗ", đây là khu vực giảm giá mạnh nhất?

Đất nền vùng ven "hạ nhiệt", nhà đầu tư "cắt lỗ"

Giá đất tại Đông Anh thời điểm đầu năm 2021 từng tăng đột biến lên tới 20-30%. Khảo sát thời điểm đó ghi nhận, khu vực Vĩnh Ngọc, khu vườn đào cạnh trung tâm Đông Anh đang ở mức 80-100 triệu đồng/m2 đất dịch vụ.

Tại khu Tiên Dương, Nguyên Khê và Tàm Xá, Hải Bối  cũng ghi nhận sự tăng giá đột ngột từ mức 20-30 triệu đồng/m2 vào thời điểm tháng 1/2021 lên mức 30-50 triệu đồng/m2. Những lô đất mặt đường đẹp có giá từ 60-80 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên đến hiện tại, nhiều môi giới đang rao bán với mức giá mềm, "hạ nhiệt" từ 5-10%. Những thông tin liên quan đến “hàng hot”, “không mua nhanh sẽ bỏ lỡ cơ hội” của môi giới đến nay đã được thay bằng từ "cắt lỗ". Theo khảo sát thực tế cho thấy, tại khu vực Võng La (Đông Anh), những lô đất đẹp ô tô đậu trước cổng có giá chỉ 40 triệu đồng/m2 và chủ đất chấp nhận thương lượng. Trong khi đó, tại Hải Bối, mức giá cho lô đất ô tô đi qua dao động từ 25-30 triệu đồng/m2.

Tại các khu vực như Tiên Dương, Nguyên Khê, Đông Hội, Xuân Canh, giá rao bán ở thời điểm sốt đất năm ngoái đều từ 60 triệu đồng/m2 trở lên đến nay hạ nhiệt dao động từ 50 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Có những lô đất một thời từng được đẩy giá lên tới 110 triệu đồng/m2 thì giờ chủ đất chào bán với giá cắt lỗ.

Một môi giới khu vực này cho biết, với khoảng 30 triệu đồng/m2 đã có thể sở hữu một lô đất thổ cư đẹp. Và tài chính 45-50 triệu đồng/m2, người mua nhà đã có thể lựa chọn lô đất đấu giá hoặc đất dịch vụ, đường 2 làn ô tô, nằm ở khu vực hạ tầng phát triển.

Tương tự, các đây 1 năm tại huyện Gia Lâm, giá đất dao động ở ngưỡng cao, từ 40-70 triệu đồng/m2. Một số dự án có tiềm năng kinh doanh tốt có thể lên đến 90-120 triệu đồng/m2. Thậm chí, khu vực sát Vinhomes Ocean Park, giá đất thổ cư dao động từ 35-45 triệu đồng/m2.

Giá tại khu vực Đa Tốn, Đông Dư dao động 40-60 triệu đồng/m2. Một lô đất diện tích 120m2 tại Kim Sơn được môi giới chào bán với giá 30 triệu đồng/m2. Hay một lô đất khác diện tích 41m2 tại Đặng Xá (Gia Lâm), đường ô tô chạy được bán với giá 36 triệu đồng/m2. Giá đất ở khu vực Kiêu Kỵ dao động khoảng 40-50 triệu đồng/m2.

Một nhà đầu tư bất động sản tại khu vực này tiết lộ bí quyết mua đất giá rẻ, hiện tại đang là giai đoạn gần tết, chủ đất rao bán phần lớn là cần tiền. Do đó, người mua trả giá giảm tới 30%. Một số chủ đất cần bán họ phải chấp nhận mức giảm như vậy. Mức đàm phán thành công thường rơi vào mức giảm từ 15-20% so với giá mà chủ đất đưa ra. Thực tế, mức giá mà chủ đất đưa ra cũng giảm so với trước đấy.

Giảm giá do chịu áp lực tài chính

Trong báo cáo công bố mới đây, Savills cho rằng, đất nền khu vực ngoài trung tâm đang phải chịu sức ép giảm giá lớn. Nguyên nhân do giá đất nền tại các khu vực này đã bị đẩy lên cao trong thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Theo đó, khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn. 

Cũng theo giới chuyên gia, một lý do khác là đất tại một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn như khu vực Đông Anh hay Gia Lâm có thông tin lên quận, giá đất đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Tuy nhiên, thông tin 2  huyện này lên quận đã xuất hiện từ vài năm gần đây. Khi thị trường rơi vào trầm lắng, giá đất sẽ hạ nhiệt chung.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, hiện nay người mua nhà càng trở nên thận trọng hơn khi tham gia thị trường khi giá bán tăng cao. 

Mới đây, dự thảo Luật đất đai sửa đổi cùng với chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản hay mức thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hay chậm sử dụng. Điều này đã hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, qua đó thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án, cũng như đem lại tính minh bạch, sự an toàn cho thị trường và tạo niềm tin cho người mua.

Dưới góc nhìn lạc quan về thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, kênh đầu tư này đang trầm lắng chứ không "đóng băng". Vị chuyên gia đánh giá tín hiệu tích cực từ sự điều chỉnh của Nhà nước. Bởi vậy, ông Hiếu dự báo, đến đầu năm 2023, thị trường còn khó khăn, nhưng đến nửa sau sẽ bắt đầu hồi phục.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sang năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường sôi động hơn so với hiện nay. Dù vậy, sẽ không có chuyện "sốt đất" xảy ra như hồi đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng sẽ giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực cũng như các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Theo ông Đính, với các doanh nghiệp chủ yếu nguồn vốn phát triển từ huy động trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng. Khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì câu chuyện nhức nhối của thị trường bất động sản vẫn là nguồn cung khan hiếm. Do đó, room tín dụng năm 2023 chưa chắc đã có thể giải quyết được vấn đề gốc rễ.

Vị chuyên gia cho rằng, hiện tại đang trong quá trình sửa đổi luật liên quan đến bất động sản, một số nhà đầu tư ngại xuống tiền trong thời gian này. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ rõ ràng hơn thì thị trường sẽ có động lực hồi phục mạnh mẽ.