Đất nền Hòa Lạc, nhà đầu tư nhỏ lẻ “đi mắc núi, trở lại mắc sông”

Đất nền Hòa Lạc thanh khoản giảm mạnh

Nếu như năm 2021, thị trường đất nền nóng hơn bao giờ hết và Hòa Lạc cũng là cái tên hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư. Người đến xem mua đất nườm nượp, trung tâm môi giới mọc lên khắp nơi. Đến nay, thị trường đi vào trầm lắng, nhiều nhà đầu tư mắc kẹt và trở thành “nhà đầu tư bất đắc dĩ”.

Anh Nam, một người dân tại huyện Thạch Thất trước đây chỉ biết lao động phổ thông tại quê hương. Khi đất sốt nóng, anh thêm nghề môi giới đất nền. Thị trường nóng từng ngày, anh may mắn kiếm được vài chục triệu đồng tiền hoa hồng cho vài giao dịch thành công nên đã “liều” thế chấp sổ đở mảnh đất đang ở được 900 triệu đồng cộng thêm vay mượn gia đình, bạn bè để đầu tư lướt sóng đất.

Thời điểm năm 2021, có 1 tỷ đồng trong tay, anh “ôm” những mảnh đất nhỏ, vừa tiền và sau đó bán ra đã lời gần 200 triệu đồng. Cứ như vậy, sau gần 1 năm, anh đã lời được gần 1 tỷ đồng. “Liều” ôm thêm, anh tiếp tục mua thêm 2 mảnh đất nữa và ung dung chờ tăng giá. Tất tay hơn 3 tỷ đồng mua 2 lô đất  ở Hòa Lạc. Thế nhưng, may mắn không còn mỉm cười với anh. Tháng 3/2022, Hà Nội đã ra quyết định dừng phân lô, cộng thêm thắt chặt tín dụng bất động sản khiến giá đất chững lại. Thị trường trầm lắng, ngày lác đác vài khách, có người trả anh 4 tỷ để mua mảnh đất trên nhưng muốn “ăn đậm”, anh không bán. Thế nhưng, không bao lâu sau, thị trường đóng băng, muốn bán cắt lỗ để có tiền trả nợ cũng không có ai mua. Anh Nam cay đắng trở thành nhà đầu tư cuối cùng trên mảnh đất tưởng chừng như “đẻ ra vàng” của mình đồng thời cũng phải gồng mình tìm cách xoay tiền để trả nợ vay hàng tháng.

Tương tự, chị Phúc (Hà Đông – Hà Nội) cũng đã “vứt” vào đất 5 tỷ đồng tiền “thắng” sau vụ đầu tư đất ở Phú Quốc. Tự tin vừa trúng đậm, chị Phúc mang 5 tỷ đi đầu tư đất nền Hòa Lạc từ cuối năm 2020. Sốt đất lại thấy mua đi bán lại cũng có lời lớn, nên chị càng ham. Chính cái ham lãi, không chịu thoát hàng sớm nên khi có chính sách dừng phân lô, chị Phúc cũng ngán ngẩm vì ôm một đống nợ.

Anh Nguyễn Văn Năm, chủ một văn phòng môi giới bất động sản tại Hòa Lạc cho biết, thời gian gần đây, thị trường đất nền tách thửa phân lô ở đây gần như đứng hình. Văn phòng môi giới trước đây ăn nên làm gia bao nhiêu thì giờ ế ẩm, đìu hiu bấy nhiêu. Theo anh Năm, hai năm 2020-2021, mặc diễn biến của dịch COVID-19, thị trường bất động sản ở Hòa Lạc sốt nóng do nhà đầu tư tìm kiếm đất tách thửa phân lô. Thế nhưng đến giờ, nhắc tới đất nền tại đây ai cũng…né, môi giới sàn của anh cũng không dám nhận bán vì cầu gần như bằng 0. Kém thanh khoản, nhiều chủ đầu tư phải chấp nhận giảm giá sâu 20-30% mới có môi giới nhận bán. “Tâm lý chung hiện tại ai mua vào cũng là chờ thị trường ấm lên, còn xác định bán ngay có lãi thì gần như không thể”, anh Năm cho biết.  

Lối thoát nào cho nhà đầu tư nhỏ lẻ?

Báo cáo thị trường quý III vừa công bố của đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường cho thấy, lạm phát, siết tín dụng, giá bất động sản tăng cao đã khiến thị trường ảm đạm. Trong đó, đất nền là phân khúc ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt cả về lượt tìm kiếm và giá rao bán.

Theo các chuyên gia, thị trường đất nền, đất phân lô tách thửa vẫn nằm trong tầm thao túng của các “tay to”. Tờ trình về việc phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP.Hà Nội giai đoạn 2021 - 2023 mới được công bố, UBND TP.Hà Nội đã nhận định, lượng cung phân khúc đất nền, phân lô bán nền thời gian qua xuất hiện với số lượng lớn, chủ yếu do người dân chào bán. Tuy nhiên, trên thực tế, lượng giao dịch đạt tỉ lệ thấp, đa số là giao dịch giữa các nhà đầu tư với nhau

Nhận định về tình trạng này, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, cho biết, các quốc gia trên thế giới giải quyết nhà ở đô thị và không đưa vào thương mại mới dùng hình thức phân lô bán nền. Việc đưa đất nền vào thương mại là điều tối kỵ.

Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản về nguyên tắc phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không nằm ở chỗ chờ gặt hái lợi nhuận từ việc tăng giá. Việc bỏ tiền đầu tư vào bất động sản để chờ tăng giá và bán đi là hành động làm tổn hại nền kinh tế.

Chia sẻ về sự ảm đạm của thị trường đất nền, Phó tổng giám đốc chuyên trang Batdongsan.com.vn - ông Nguyễn Quốc Anh, cho rằng, việc siết tín dụng, lãi suất tăng, dòng tiền hạn chế đang ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Trong đó, đất nền là loại hình bất động sản mang tính đầu cơ nên khi thị trường sụt giảm mức độ ảnh hưởng của phân khúc này sẽ nặng hơn so với các loại hình ở thực. Suốt 2 năm qua, liên tiếp ghi nhận các đợt sốt nóng, đất nền hiện tại giá đã chững lại hoặc giảm để cân bằng cung – cầu.

Điều này đặc biệt nguy hiểm với những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính. Việc sở hữu đất nền nhiều thì đồng nghĩa lãi vay, áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn là rất lớn. Lúc này họ thường lựa chọn cắt lỗ để “thoát hàng” và giải quyết bài toán tài chính.

Cũng theo ông Quốc Anh, dù tình trạng nhà đầu tư phải bán đất dưới giá vốn, “sale off” nhiều nhưng chưa hẳn là hiện tượng phổ biến trên thị trường. Trường hợp này chỉ với những nhà đầu tư ôm hàng kém thanh khoản hoặc yếu tiềm lực tài chính. Còn với những nhà đầu tư tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn thì họ vẫn đang “ôm” đất chờ thời.

Còn theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, nhà đầu tư đang tranh thủ tái cơ cấu tài sản, số khác vẫn quyết định chờ thời điểm tốt để hấp thụ nguồn hàng do các nhà đầu tư chịu sức ép tài chính đẩy ra.