Đánh thuế cao liệu có “chặn” được đầu cơ bất động sản?

​ Nóng từ câu chuyện cũ

 Thời gian qua, thị trường bất động sản đã ghi nhận không ít cơn sốt đất, tình trạng này còn lặp đi lặp lại dẫn đến hiện tượng đầu cơ, thổi giá, làm nhiễu loạn thị trường. Việc nhiều người dân đổ xô đi mua đất đầu cơ cũng đã khiến giá đất thị trường tăng cao, nhiều người giàu lên vì đất nhưng cũng có không ít người lao động vì thế mà không có nhà để ở.

Trước tình trạng này, Nghị quyết 18 Trung ương mới đây đã yêu cầu quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở... nhằm tăng thu ngân sách, giảm đầu cơ đất.

 Trên thực tế, vấn đề đánh thuế nhằm ngăn chặn đầu cơ và tình trạng ôm đất rồi bỏ hoang cũng đã nhiều lần được đề cập đến nhưng vẫn chưa thực hiện.

Cụ thể, như năm 2021, TP.Hà Nội đã có đề xuất gửi Bộ Tài chính thực hiện xử phạt đối với chủ sở hữu nhà đất bỏ hoang, không sử dụng. Theo đề xuất của UBND TP.Hà Nội, đối với các dự án bất động sản bỏ hoang 3 tháng sẽ có thể áp thuế 5% dựa trên giá trị hợp đồng, sau 1 năm sẽ bị tính 10% trên tổng giá trị. Bên cạnh đó, Hà Nội còn đề xuất xử phạt hành chính đối với chủ sở hữu từ 10-20 triệu đồng/căn, đồng thời thu thuế cao lũy tiến đối với người mua từ ngôi nhà thứ hai trở lên.

 Tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045, Thủ tướng Chính phủ cũng đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung thuế tài sản nhà ở nhằm ổn định thị trường cũng như hạn chế đầu cơ bất động sản.

Hay như việc Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trước đó cũng đã gửi công văn tới Thủ tướng Chính phủ đề xuất đánh thuế cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập để có thể triệt tiêu được việc đầu cơ của giới đầu tư lướt sóng.

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Cường (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, chủ trương đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhiều nhà đất, bất động sản đã được giới chuyên gia bàn luận sôi nổi trong những năm gần đây. Tình trạng sốt đất, ôm đất chờ tăng giá rồi bán, hay việc chia lô bán nền nở rộ cũng gây ra nhiều hệ lụy xã hội. Mặc khác, hoạt động sản xuất kinh doanh cũng bị cản trở khi dòng tiền trong xã hội chảy vào bất động sản rất lớn.

"Pháp luật không thể ngăn cấm người dân sử dụng nhiều tài sản, nhưng pháp luật có thể can thiệp bằng việc đánh thuế cao đối với những trường hợp này" - Luật sư Cường cho biết.

Tuy nhiên, theo ông Cường, khi đánh giá thuế nhà ở, bất động sản cần phải được định giá theo thị trường, chứ không phải theo quy định của Nhà nước và chỉ dựa vào giá để đánh thuế. Mà cần xem xét vào từng vị trí của tài sản mà đánh mức thuế khác nhau. "Không thể đánh thuế một căn nhà ở khu vực miền núi ngang với căn nhà tại các thành phố lớn. Cũng không thể đánh đồng giá trị 100m2 của chung cư với 100m2 nhà mặt đất được, đây là hai giá trị khác nhau hoàn toàn về sở hữu tài nguyên" - Luật sư Cường nêu

Thuế thấp là nguyên nhân của tệ nạn đầu cơ nhà đất

Đây là nhận định của GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo ông Võ việc đánh thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Đây cũng là nguồn cơn xuất hiện các cơn sốt giá bất động sản, bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao.

GS. Đặng Hùng Võ cũng đã chỉ ra những hệ lụy nếu không có sắc thuế bất động sản. Thứ nhất, giá đất cao sẽ dẫn đến giá hàng hóa sản xuất cao, tăng năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh cũng sẽ khiến lạm phát tăng cao. Ngoài ra, vấn đề giải quyết nhà ở phù hợp với người dân sẽ khó khăn. Không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt hạ tầng.

Nhìn vào những hệ lụy trên, ông Võ cũng cho rằng việc xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản phù hợp, và là tất yếu.

"Hiện nay, mức thu nhập của lao động cũng như người dân Việt Nam vẫn còn quá thấp. Mức lương còn không đủ chi trả cho chỗ ở thì không thể đánh thuế cho họ. Còn đối với nhóm nhỏ đầu cơ đất đai thu nhập cao nếu không đánh thuế thì tình trạng đầu cơ tiếp tục xảy ra". Ông Võ phân tích.

Còn theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam lại cho rằng, đánh thuế lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều bất động sản chưa chắc đã là công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ, nhưng sẽ là bài toán tốt để tăng thu ngân sách. Theo TS. Khương, nếu một dự án bất động sản có tỷ suất sinh lời 50% thì nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra 20% để đóng thuế. Ví dụ như ở Hồng Kông, Thượng Hải hay Bắc Kinh của Trung Quốc, dù giá bất động sản tăng cao thì các nhà đầu tư, đầu cơ vẫn rót vốn ào ào dù đã bị đánh thuế lũy tiến.

 Ngoài ra, nếu thông tin quy hoạch cũng như giá mua bán trên thị trường được thông tin một cách minh bạch, rõ ràng, ngân hàng kiểm soát được dòng tiền thì sẽ không còn câu chuyện đầu cơ.

"Khi mà thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, hiểu biết pháp luật còn tù mù,... thì những nhà đầu cơ bất động sản vẫn có thể tung tin quy hoạch rồi mua bán đất ăn chệnh lệch. Khi đó giới đầu cơ vẫn sẽ bất chấp đánh thuế lũy tiến hay không. Bởi, lợi nhuận mà họ thu về vẫn cao hơn mức thuế mà họ đóng cho Nhà nước" - ông Khương phân tích.

Theo số liệu của Tổng cục Thuế, năm 2021, số thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là 21.000 tỷ đồng, tăng hơn 4.900 tỷ đồng (ước tăng gần 30,5%); trong 6 tháng năm 2022, số thuế thu từ hoạt động này cũng đạt hơn 16.600 tỷ đồng, tăng hơn 70% so với cùng kỳ năm trước (ước tăng khoảng 7.000 tỷ đồng).