Có cần xin phép ban quản lý khi cho thuê chung cư không?

Hỏi: Gia đình tôi đang dư một căn hộ chung cư tầm trung ở khu vực Mỹ Đình (Nam Từ Liêm, Hà Nội), tôi dự tính sang tháng sẽ cho thuê để có thêm thu nhập. Tuy nhiên, tôi chưa hiểu các quy định về cho thuê căn hộ chung cư, nhiều người bảo muốn cho thuê phải xin phép ban quản lý tòa nhà. Xin hỏi, nếu tôi cho thuê căn hộ đó, tôi có phải xin phép ban quản lý tòa nhà không?

Xin cảm ơn.

(Chị Nguyễn Quỳnh Anh – Hà Nội).

Trả lời:

Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tới chúng tôi. Về vấn đề chị đang thắc mắc, luật sư Vũ Thị Quyên (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) sẽ tư vấn như sau:

Hiện nay, giá chung cư tăng lên chóng mặt khiến nhiều người lựa chọn hình thức thuê căn hộ thay vì dồn tiền để mua đứt như trước, nên thị trường cho thuê căn hộ chung cư đang khá sôi động. Vì thế, xung quanh vấn đề này cũng phát sinh nhiều thắc mắc, vấn đề chị hỏi là một trong số đó.

Vậy, khi cho thuê chung cư thì có cần được ban quản lý cho phép không?

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà là sự thoả thuận của các bên (bên cho thuê và bên thuê). Trong đó:

- Bên cho thuê chung cư là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu, sử dụng hoặc có quyền cho thuê căn hộ chung cư đó.

- Bên thuê chung cư là người đi thuê, người có nhu cầu sử dụng chung cư.

Ngoài ra, theo điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở, chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích ở và mục đích khác mà luật không cấm. Do đó, khi cho thuê chung cư, người thuê và người cho thuê không phải xin phép ban quản lý chung cư mà hoàn toàn có quyền được cho thuê theo thoả thuận của các bên.

Dù không cần phải hỏi, xin phép ban quản lý tòa nhà khi cho thuê chung cư, tuy nhiên khách hàng thuê nhà sẽ sinh sống tại căn hộ của mình trong thời gian nhất định, vậy nên chủ nhà cũng cần nắm được một số kinh nghiệm, kỹ năng cơ bản như sau:

Chung cư có được làm văn phòng không?

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, có hai loại chung cư là loại xây dựng để ở và nhà chung cư được xây dựng để sử dụng hỗn hợp gồm để ở và kinh doanh. Đồng thời, một trong các hành vi bị cấm nêu tại khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 là sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Với phần diện tích dùng để kinh doanh gây cháy, nổ… trong nhà chung cư đã được phê duyệt, thực hiện việc kinh doanh gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn… ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình khác.

Như vậy, khi chung cư được xây dựng để ở thì chỉ sử dụng với mục đích để ở. Nếu chung cư có phần để ở và phần được sử dụng để kinh doanh thì hoàn toàn có quyền được kinh doanh trên phần diện tích đó.

Do đó, chung cư vẫn được sử dụng để làm văn phòng tuy nhiên không phải mọi dạng chung cư đều có thể sử dụng để làm văn phòng mà tuỳ vào mục đích xây dựng chung cư để quyết định căn hộ đó có được làm văn phòng hay không.

Cho thuê chung cư có bắt buộc phải đăng ký kinh doanh không?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP, buôn bán rong/vặt không có địa điểm cố định, nhỏ lẻ; bán quà vặt, buôn chuyến bằng cách mua hàng từ nơi này để bán cho người khác có thể mua buôn hoặc bán lẻ… là các hoạt động không cần đăng ký kinh doanh.

Do cho thuê trọ là hoạt động thương mại không thuộc các trường hợp trên nên khi cho thuê trọ, người cho thuê thường sẽ phải đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên, người thuê trọ trong trường hợp này lại không phải thành lập doanh nghiệp mà có thể kinh doanh hộ cá thể.

Bởi Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, nên mặc dù cho thuê chung cư vẫn thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản nhưng lại không phải thành lập doanh nghiệp vì đây là quy mô nhỏ không thường xuyên và cho thuê chung cư thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.

Như vậy, có thể khẳng định, cho thuê chung cư phải đăng ký kinh doanh dưới dạng hộ kinh doanh cá thể mà không cần phải thành lập doanh nghiệp có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.

Hợp đồng thuê chung cư có phải công chứng không?

Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở nêu rõ:

[…] cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Theo quy định này, khi cho thuê nhà, hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên cho nhu cầu công chứng thì thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng.

Mặc dù không bắt buộc phải công chứng nhưng nếu muốn hợp đồng chặt chẽ về pháp lý, hạn chế rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra cho các bên thì các bên nên thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà.

Đặc biệt, theo khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, hợp đồng thuê nhà khi đã được công chứng thì những thoả thuận được ghi trong hợp đồng có giá trị chứng cứ và các bên không phải chứng minh trừ trường hợp Toà tuyên bố những nội dung đó vô hiệu.

Nói tóm lại, mặc dù không bắt buộc phải công chứng nhưng khi lập hợp đồng thuê nhà, các bên nên thực hiện công chứng để càng đảm bảo tốt nhất tính phát lý.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về vấn đề mà chị quan tâm, nếu có thêm thắc mắc gì thêm, chị vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.