Còn nhiều bất cập khi phát triển bất động sản du lịch

Niềm tin khủng hoảng

Theo Kinhtedothi, du lịch còn gặp nhiều khó khăn và thách thức trong quá trình phát triển song đã dần khẳng định được vị thế của mình trong nền kinh tế. Tổng cục du lịch cho biết, doanh thu từ du lịch năm 2019 - năm trước dịch bệnh Covid 19 đạt 755.000 tỷ đồng, tương đương 12,5% GDP.

Sau 3 quý đầu năm, ngành du lịch vẫn có những đóng góp lớn khi doanh thu lưu trú, ăn uống và dịch vụ lữ hành đạt 526.500 tỷ đồng (khoảng 7,24% GDP), trong đó, du lịch lữ hành tăng 47,7% so với cùng kỳ năm trước, còn doanh thu dịch vụ lưu trú và ăn uống tăng 16%.

Việt Nam có tiềm năng to lớn để doanh nghiệp tham gia đầu tư vào bất động sản du lịch nhờ lợi thế về bờ biển dài 3.260km, cùng nhiều cảnh quan thiên nhiên và di tích lịch sử văn hóa trải khắp các tỉnh thành trên cả nước. Các doanh nghiệp lớn trong nước như SunGroup, Vingroup, FLC, VinaCapital... cùng những thương hiệu quốc tế nổi tiếng Accor, Marriott, Hyatte, IHG, Four Seasons, Archipelago… đã đầu tư vào hạ tầng du lịch tại các trung tâm du lịch như Hà Nội, Hạ Long, Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang, TP HCM.

Theo một số liệu thống kê khác từ Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cả nước hiện có gần 240 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, giá trị dự án condotel ước tính đạt 297.128 tỷ đồng, dự án shophouse 154.245 tỷ đồng, còn dự án villa 243.900 tỷ đồng. Ba sản phẩm này có tổng giá trị là 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Đây chính là minh chứng rõ nhất cho một ngành du lịch có tiềm năng thu hút nhà đầu tư và nhiều cơ hội để bứt phá.

Trong thời gian qua, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã lâm vào trạng thái khủng hoảng trầm trọng sau giai đoạn phát triển nóng. Ngoài yếu tố khách quan vì dịch bệnh ảnh hưởng kéo dài hơn 2 năm, mọi hoạt động du lịch dường như đóng cửa hoàn toàn thì còn có những yếu tố chủ quan như nhiều chủ đầu tư bị khởi tố hình sự do câu chuyện kinh doanh không lành mạnh khiến khách hàng và nhà đầu tư mất niềm tin…

Tuy nhiên, sâu xa hơn của vấn đề đến từ câu chuyện pháp lý, những nút thắt về quy định trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai… đang khiến hơn 100 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải nằm im trong suốt nhiều năm qua. Nhà đầu tư và chủ đầu tư bị “chôn vốn”, trong khi Nhà nước thất thoát khoản thu thặng dư từ việc sử dụng đất.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính nói: “Cơ chế khuyến khích đầu tư hạ tầng du lịch còn hạn chế, các loại hình dịch vụ nghèo nàn, thiếu chuyên nghiệp, hạ tầng du lịch cao cấp gần như không có. Qua khảo sát chúng tôi thấy rằng, 50% yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam là vấn đề pháp lý. Thiếu sự quan tâm như vậy thì làm sao du lịch có thể trở thành ngành kinh tế mũi nhọn?”.

Cần khẩn trương tháo gỡ rào cản về pháp lý

Theo nhận định, vấn đề quan trọng nhất là phải đầu tư hạ tầng du lịch để ngành du lịch thực sự có thể trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Tuy nhiên, phải có quỹ đất để đầu tư hạ tầng và đây lại là bài toán nan giải ở Việt Nam hiện nay. 

Theo Chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Cấn Văn Lực nhận định, doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện nay chỉ có thể tiếp cận đất qua hình thức chuyển nhượng hay đấu giá quyền sử dụng, còn pháp luật hiện hành thì đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư dự án du lịch. Qua đó, phát sinh những trở ngại khi quỹ đất đấu giá chủ yếu là do các địa phương nắm giữ và việc giải phóng, bồi thường mặt bằng phải dựa trên cơ sở chấp thuận của 100% người dân. Đó là khó khăn lớn nhất làm chùn bước các doanh nghiệp.

TS Cấn Văn Lực phân tích, điểm đáng quan ngại là những quy định pháp lý hiện nay cũng chưa thực sự ưu tiên tạo lập quỹ đất cho du lịch. Chẳng hạn như Điều 79 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, thế nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, giải trí, vui chơi. Việc không quy định lĩnh vực du lịch nằm trong các trường hợp thu hồi đất như vậy có thể gây nên tình trạng tìm kiếm quỹ đất cho những dự án du lịch quy mô lớn tiếp tục gặp khó và trở thành trở ngại phát triển.

Theo Tổng Giám đốc enCity Nguyễn Đỗ Dũng lấy ví dụ về kinh nghiệm phát triển du lịch của Singapore, Singapore đối mặt với việc thiếu hụt những công trình hạ tầng du lịch ở giai đoạn năm 1960-1980 do quỹ đất eo hẹp, các công trình hiện hữu không thể đáp ứng được với những tiêu chuẩn quốc tế. Do đó, Cơ quan quy hoạch Singapore (URA) đã đưa ra một danh mục phân vùng riêng dành cho khách sạn ở bản Quy hoạch tổng thể của quốc gia vào năm 1985. Như vậy, URA bố trí quỹ đất của chính phủ đủ lớn để xây dựng khách sạn ở những vị trí quan trọng của vùng du lịch và khu vực trung tâm thương mại của các thành phố.

Chính phủ bán những quỹ đất này cho tư nhân qua hình thức đấu thầu để xây dựng khách sạn. Qua đó, đảm bảo nguồn cung cho nhu cầu thị trường du lịch mà không bị cạnh tranh bởi những nhu cầu bất động sản khác. Sau đó một thập kỷ, URA lại giới thiệu một loại hình dùng đất mới có tính linh động cao cho bất động sản thương mại. Theo đó, cho phép hàng loạt các chức năng sử dụng đất khác nhau để nhà đầu tư có thể lựa chọn, ở những tọa độ đắc địa về du lịch, đi liền với năng lực kết nối hạ tầng giao thông.

Theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, Singapore đến nay đã xây dựng được hệ thống du lịch đồ sộ, hiện đại hàng đầu thế giới với mạng lưới giao thông từ mặt đất, dưới lòng đất và trên cao rất toàn diện. Đáng chú ý trong đó là tổ hợp khách sạn - casino - trung tâm thương mại, hay hội nghị Marina Bay Sands và tổ hợp trung tâm vui chơi giải trí - casino Resorts World Sentosa trên đảo Sentosa. Đó là mô hình quan trọng nhất để nước này có thể duy trì phát triển du lịch.

Theo các chuyên gia nhận định, những khoảng trống về pháp lý thời gian qua đã gây nên nhiều trở ngại và khó khăn cho ngành du lịch nói chung và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng. Việt Nam hướng đến mục tiêu năm 2023 phải trở thành nước có ngành du lịch phát triển thì hiện tại bây giờ cần phải có quy định rõ ràng về pháp lý.

Do đó, các đại biểu tại Kỳ họp thứ 6, quốc hội khóa XV đã được khai mạc tại Hà Nội, diễn ra từ 23/10 – 10/11/2023 sẽ tập trung thảo luận về một trong những vấn đề quan trọng nhất liên quan tới Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, kỳ vọng rằng câu chuyện tạo lập và thu hồi đất để phát triển hạ tầng du lịch sẽ được quan tâm và góp ý nhiều hơn, bên cạnh vấn đề về định giá đất, để việc sửa đổi quy định của luật phù hợp với điều kiện của thực tiễn, nhằm có thể tháo gỡ những trở ngại về pháp lý cho doanh nghiệp đầu tư dự án.

Theo Giám đốc Đầu tư, Công ty Luật SBLAW, luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, cần phải tạo quỹ đất để nhà đầu tư phát triển hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật, trong đó bao gồm những dự án phát triển khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, để giúp du lịch thực sự trở thành kinh tế mũi nhọn. Ngoài ra, cần có quy định rõ ràng về vấn đề thu hồi đất, tạo lập quỹ đất nhằm phát triển dự án kiểu này để tạo nên nhiều địa điểm nhất định “phải tới” trong hành trình khám phá, vui chơi, giải trí của du khách trong nước và quốc tế, mỗi khi đặt chân tới các địa phương đó.