Cơ hội phát triển của bất động sản miền Trung năm 2023

Thị trường trầm lắng

Kết thúc quãng thời gian Covid-19 khó khăn, cứ ngỡ như bước sang năm 2022 sẽ là một năm khởi sắc của thị trường bất động sản miền Trung. Thế nhưng, diễn biến chung của thị trường bất động sản cả nước lại đi theo chiều hướng xấu, dẫn cả ngành này tiếp tục rơi vào “trầm lắng”.

Ba năm gần đây, thị trường bất động sản tại các trung tâm kinh tế lớn như Đà Nẵng, Quy Nhơn (Bình Định), Nha Trang, Cam Ranh (Khánh Hòa) không có nhiều giao dịch lớn mà chỉ giữ ở mức trung bình.

Cũng ở khu vực miền Trung nhưng tại các tỉnh như Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa Thiên Huế, Phú Yên… lại là những điểm sáng của thị trường đầu tư khi "dòng tiền" liên tục đổ về những địa phương này. Với lợi thế mặt bằng giá đất còn thấp, quy hoạch mở rộng đô thị, triển khai các dự án đường ven biển... đã trở thành điểm hút nhà đầu tư tìm đến đây.

Tuy nhiên, đà đầu tư liên tục tăng nhanh cũng gây ra nhiều hệ luỵ gây xấu cho thị trường như tình trạng đầu cơ thổi giá nhà đất, mua bán nhà “2 giá” hay tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn lan buộc từ giữa năm 2022, chính quyền các địa phương phải triển khai các giải pháp để ổn định lại thị trường. Các hoạt động kinh doanh mua - bán bị kiểm soát chặt chẽ và việc các ngân hàng đồng loạt “khoá room” tín dụng đối với lĩnh vực nhà đất đã “hạ nhiệt” thị trường bất động sản tại các tỉnh này. 

Bắt đầu bước vào quý III, tại các tỉnh Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, tình trạng đầu cơ không còn diễn ra hàng loạt như 6 tháng đầu năm nay nữa. Nhưng thay vào đó, tình trạng các nhà đầu tư bỏ cọc…các khu đất, dự án gây “sốt” trước đây lại xảy ra khá phổ biến. Thị trường cũng không còn cảnh tấp nập người mua kẻ bán như thời điểm “sốt đất” hồi đầu năm. Thị trường nay vắng vẻ, chỉ lác đác một vài người hỏi giá nhưng hầu hết đều từ chối giao dịch.

Theo nhìn nhận của Bộ Xây dựng: "Sau khi các địa phương có những giải pháp kịp thời để ổn định thị trường, tình trạng giá đất tăng nóng, “sốt đất” cục bộ như những tháng đầu năm đã được kiểm soát".

Nếu như trước đây, những phân khúc đất đấu giá (do Nhà nước đầu tư) luôn có số lượng lớn khách hàng nộp hồ sơ xin tham gia đấu giá thì nay lại vắng vẻ, ảm đạm, cùng chung cảnh ngộ với những phân khúc bất động sản thuộc dự án do doanh nghiệp đầu tư.

Thời điểm tháng 9, tháng 10/2022, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. Đông Hà, tỉnh Quảng Trị, đã 2 lần thông báo tổ chức đấu giá 53 lô đất tại 8 khu dân cư mới được đầu tư trên địa bàn có tổng giá trị khởi điểm trên 150 tỷ đồng, thế nhưng cả 2 lần đều không có người tham gia đấu giá. Trái ngược hoàn toàn với những diễn biến sôi động trong 3 tháng đầu năm, khi dự án Vincom Đông Hà được triển khai.

Gỡ khó cho dòng vốn mở ra cơ hội phục hồi và phát triển

Cuối năm 2022, thị trường vẫn đang trong giai đoạn “chững” nhưng theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản các tỉnh lẻ khu vực miền Trung vẫn có những dấu hiệu lạc quan trong năm 2023.

Thực trạng chung hiện nay tại các tỉnh cho thấy, chủ đầu tư liên tục giảm giá “kịch sàn” các sản phẩm bất động sản để "xả hàng" nhằm thu hồi vốn nhưng vẫn rất vắng người mua. Hơn nữa, việc lãi suất ngân hàng liên tục tăng là một phần nguyên nhân đẩy thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “bất động”, giá đất cũng vì thế mà vẫn trên đà giảm mạnh. Khi này, nhà đầu tư và người có nhu cầu thực cũng không muốn xuống tiền bởi họ tin rằng thị trường vẫn sẽ tiếp tục “hạ nhiệt”, giá bất động sản vẫn sẽ còn giảm. Tuy nhiên, nếu dòng vốn được khơi thông thì thị trường hoàn toàn có thể phục hồi nhanh khi nhà đầu tư quay trở lại.

Hiện nay Chính phủ đã - đang có nhiều chính sách tập trung tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản. Điều này đã phần nào giúp  ổn định tâm lý chung của thị trường, tuy nhiên, nếu dòng vốn được cải thiện trong thời gian tới thì thị trường sẽ tích cực hơn rất nhiều. 

Với kinh nghiệm đầu tư lâu năm, những nhà đầu tư kì cựu cho biết, sau khi đại dịch COVID-19 được kiểm soát, rất nhiều dự án FDI lớn có quy mô lớn được cấp chủ trương đầu tư tại các tỉnh miền Trung. Cùng các dự án hạ tầng trọng điểm lớn của quốc gia như cao tốc, sân bay, cảng biển… cũng đang trong quá trình được triển khai sẽ góp phần kích hoạt dòng tiền cho nền kinh tế, ngành bất động sản và những lĩnh vực liên quan tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2023.

Hơn nữa, tính đến thời điểm hiện tại, các vùng trung tâm như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đã đạt mức "đỉnh giá", không còn nhiều khả năng sinh lời thì cơ hội thu hút nhà đầu tư sẽ thuộc về thị trường tỉnh lẻ. Tuy vậy, để nắm bắt được cơ hội trước tiên vẫn nên giải quyết những vấn đề liên quan chính sách vĩ mô, tài chính ngân hàng đang tác động xấu đến thị trường các tỉnh.

Những ảnh hưởng này sẽ còn tiếp tục làm “chùng” thị trường cho đến khi có sự điều chỉnh lại các chính sách vĩ mô. Vì vậy, thời gian tới, Chính phủ chắc chắn sẽ xem xét để đưa ra các giải pháp khơi thông lại dòng tiền cho nền kinh tế. Tuy nhiên, trước mắt vẫn nên giải ngân đầu tư công. Một khi đầu tư công được đẩy mạnh, dòng tiền lưu thông trở lại, thị trường phát triển trở lại.

Trong giai đoạn cuối năm, chính sách khoá room tín dụng, tăng lãi suất từ các ngân hàng khiến mọi hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản đều bị trì trệ. Tuy nhiên, Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng sẽ là nhân tố giúp tháo gỡ khó khăn vướng mắc tại nhiều dự án còn “nhập nhằng” thủ tục. Do đó, thay vì chờ đợi, quan sát tình hình thị trường như thời gian trước thì giới đầu tư sẽ trở lại thị trường để đón cơ hội. 

Đặc biệt, vừa qua khi một số ngân hàng có động thái nới room tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới là dấu hiệu phục hồi trở lại của thị trường địa ốc, nhất là tại các địa phương có nhiều tiềm năng phát triển nhưng mặt bằng giá đất vẫn ở mức vừa phải.