Cơ hội đầu tư nhà đất sau Tết dưới góc nhìn chuyên gia

Thời điểm xuống tiền hợp lý

Không giống như các năm trước, thị trường địa ốc trước và sau Tết Nguyên đán 2023 chưa thật sự có chuyển biến mới khi nhiều nhà đầu tư vẫn siết chặt túi tiền của họ, cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Trong khi giá bán một số phân khúc bất động sản đã hạ nhiệt mạnh so với đầu năm 2022. 

Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang cho rằng, khi thị trường đi lên, nhà đầu tư sợ bỏ qua cơ hội mua vào và ngược lại, họ muốn bán ra càng sớm càng tốt để đảm bảo nguồn vốn khi thị trường đang có tín hiệu đi xuống. Điều này làm xuất hiện xu hướng “downtrend” trên toàn thị trường.

Về diễn biến trên thị trường trong những tháng tới, ông Quang nhận định, 2 kịch bản có thể xảy ra. Một là khi các cơ chế, chính sách hỗ trợ thị trường địa ốc như tái cấu trúc tài chính cho doanh nghiệp bất động sản theo hướng hỗ trợ vốn cho dự án còn dang dở, giãn nợ, gia hạn trái phiếu, mở room tín dụng, giảm lãi suất,... cùng diễn ra vào quý đầu năm nay thì rất khó tạo lực đỡ mạnh, giúp thị trường hồi phục nhanh chóng. Tuy nhiên, khả năng xuất hiện kịch bản này không cao. 

Kịch bản thứ hai được đánh giá có tính khả thi hơn là thị trường BĐS tiếp tục ảm đạm đến hết quý II/2023, thời điểm mà các công ty địa ốc bước đầu giải quyết các vấn đề nội tại (hàng tồn kho, dòng tiền…). Bước sang quý III, giao dịch dần sôi động với các điều kiện lãi suất cho vay đạt mức từ 10 - 12%/năm. 

“Kịch bản thứ hai có mức khả thi ước đạt khoảng 50%, nghĩa là diễn biến của thị trường nghiêng về phía giảm tốc nhiều hơn tăng tốc. Đồng thời cần phải lưu ý tới 2 biến số quan trọng sẽ gây tác động mạnh đến thị trường là chính sách tín dụng và tình hình tái cơ cấu của những công ty bất động sản lớn” - Ông Quang cho hay. 

Dù thị trường vẫn chưa có nhiều chuyển biến vào nửa đầu năm 2023, song ông Quang cho rằng, nhà đầu tư không cần quá e dè khi đã nhìn thấy sản phẩm phù hợp, nhất là khi đã có sẵn tài chính tốt. 

“Khi đã tìm ra sản phẩm phù hợp, nhà đầu tư hãy dành khoảng 2 tuần quan sát lại mặt bằng giá tại khu vực nơi có dự án và chú ý tới mức giảm giá của sản phẩm. Thời gian đó, nếu thấy mức điều chỉnh từ 3 - 7% thì nhiều khả năng là chủ đầu tư có nhu cầu thoát hàng nhanh” - Ông Quang cho biết thêm. 

Nhìn dưới góc độ khác, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, những tháng đầu năm 2023, mặt bằng giá bất động sản gần như sẽ không biến động, nhiều người vẫn có tâm lý đợi “bắt đáy”. 

Giải đáp cho câu hỏi thời điểm nào để bắt đáy bất động sản, ông Đính cho rằng, người mua có nhu cầu ở thực, tích trữ tài sản hay đầu tư đều nên làm rõ những yếu tố liên quan như tài chính bản thân, nhu cầu, mục đích, thời hạn đầu tư, bối cảnh dự án, khu vực có dự án định mua…

“Sau khi sốt đất trong 2 năm 2020 - 2021, hiện tại là giai đoạn thích hợp để những ai có sẵn tài chính mua bất động sản phục vụ đầu tư dài hạn từ 3 - 5 năm tới với kỳ vọng lợi nhuận tăng cao hơn lãi suất ngân hàng vì giá bán đã ổn định và có khá nhiều sự lựa chọn, nhất là trên thị trường thứ cấp” - Vị chuyên gia nhận định. 

Vẫn có phân khúc đầu tư an toàn

Batdongsan.com.vn đã thực hiện khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam cho thấy, trong năm 2022, bất chấp thị trường gặp khó vẫn có 70% hộ gia đình thu nhập từ 40 - 70 triệu đồng/tháng vẫn muốn mua thêm ít nhất 1 bất động sản. 

Tuy nhiên, hiện tại nếu đặt cạnh những kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm, vàng, chứng khoán trong bối cảnh năm vừa rồi thì bất động sản yếu thế hơn. Chỉ số VN-Index giảm 33%, giá vàng SJC TP. HCM tăng 8,68%, lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng quanh mức 9 - 9,5% thì việc đầu tư vào phân khúc bất động sản nào để có biên lợi nhuận tốt hơn là việc không dễ dàng. 

Nhận xét về vấn đề này, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, có 3 phân khúc mà nhà đầu tư có thể tham khảo là nhà phố, nhà trọ, đất nền vùng ven. 

Tại TP. HCM, ông Minh cho biết, lợi suất từ việc cho thuê nhà phố trung bình là 1 - 2%/năm, cao nhất là 2,9%/năm trong ít nhất 1 năm qua, cùng khả năng tăng giá từ 15 - 16%/năm, tổng lợi nhuận ước đạt khoảng 19%/năm. Mức lợi nhuận này ghi nhận trong năm 2022 và có khả năng duy trì sang năm 2023. Tuy nhiên, đây là loại tài sản có giá trị lớn nên rất kén khách hàng và thanh khoản chậm vì không dễ mua đi bán lại.

Do đó, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, các nhà đầu tư phải xác định nắm giữ tài sản ít nhất từ 3 - 4 năm trở lên, trong thời gian này có thể khai thác cho thuê tạo nguồn tiền ổn định. 

Đối với loại hình nhà trọ, phục vụ nhu cầu thiết yếu của đa số người lao động, trong năm qua đã đạt tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 4 - 5% tùy vào vị trí và giá trị gia tăng theo thời gian, đạt mức 15% nếu nhà đầu tư nắm giữ dài hạn. Cần lưu ý khi đầu tư nhà trọ cho thuê là sẽ mất thời gian khấu hao từ 3 - 5 năm, thậm chí lâu hơn tùy theo phân khúc cao cấp hay bình dân, qua giai đoạn này mới bắt đầu có lãi. 

Đối với đất nền vùng ven là loại tài sản tăng giá nhờ kỳ vọng tương lai. Sau khi trải qua giai đoạn biến động trong năm 2022 thì rơi vào tình trạng rớt giá mạnh, thanh khoản thấp trên thị trường. Suốt 12 tháng qua, đất nền tại các huyện ven TP. HCM như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ đã xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ, biên độ điều chỉnh từ 10 - 15% tùy khu vực. 

Đà giảm giá trên thị trường đất nền vùng ven dự báo có thể tiếp diễn vào năm 2023, nhất là tại các khu vực từng xảy ra sốt ảo. Do đó, trong vòng 1 năm tới là thời điểm phù hợp để tìm mua đất nền có vị trí đẹp, giá thành mềm hơn so với 6 - 12 tháng trước. Nên xây dựng công trình trên đất sau khi mua để khai thác cho thuê, tạo ra nguồn thu và nắm giữ trong khoảng 3 - 5 năm trở lên nhằm tối ưu hóa lợi nhuận từ hoạt động này và gia tăng giá trị theo thời gian. 

Ở một góc nhìn khác, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services Phạm Anh Khôi cho rằng, 2023 sẽ là năm bản lề cho thị trường địa ốc phục hồi, có thể từ giữa hoặc cuối năm. Để phục hồi thì điều kiện cần là tình hình tài chính của các doanh nghiệp buộc thay đổi, room tín dụng cùng lãi suất cho vay cũng phải được điều chỉnh. 

“Trong bối cảnh này, các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực sẽ tăng thanh khoản. Nhu cầu thực sẽ luôn tồn tại, dù thị trường diễn biến tốt hay xấu. Trong đó, căn hộ chung cư được các nhà đầu tư chiết khấu khá sâu, đây là cơ hội để người có sẵn tiền mặt mua nhà với giá hợp lý. Vấn đề còn lại là nhờ vào hỗ trợ của chính sách trong việc giúp những người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở thuận lợi hay không” - Vị chuyên gia phân tích.