Có đất nhưng không có tiền, đến nhà giàu cũng cạn lực chờ bán ra

"Đóng băng" tiền trong đất

Thị trường bất động sản đang khát vốn là do việc kiểm soát tín dụng, quản lý chặt vào hoạt động huy động vốn trái phiếu. Thanh khoản trên thị trường từ đó liên tục sụt giảm, kéo theo giá BĐS hạ nhiệt, nhất là các phân khúc chưa phục vụ nhu cầu thực được ngay như đất nền…

Thông qua khảo sát có thể thấy, trên thị trường đất nền hiện nay có nhiều nhà đầu tư đất nền chấp nhận giảm từ 20 - 30% giá bán những vẫn khó tìm được người mua. Áp lực về dòng tiền khiến cho nhiều nhà đầu tư phải đi vay với lãi suất cao để có tiền gồng gánh, tiếp tục rao bán sản phẩm.

Anh Chính - nhà đầu tư BĐS tại Hà Nội, cho biết vào cuối năm ngoái, anh có gần 20 tỷ đồng nên đã mạnh tay vay thêm 10 tỷ nữa để mua vào 3 mảnh đất nền với tổng diện tích hàng chục ha tại khu vực ven Hà Nội và Hòa Bình để làm khu nghỉ dưỡng hoặc phân lô tách thửa.

Tuy nhiên, khi thị trường bỗng dưng mất thanh khoản thì việc tách thửa cũng không thể triển khai, tất cả tính toán của anh đã đổ vỡ. Hiện tại, mỗi tháng anh Chính phải trả ngân hàng tới gần 200 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Trong khi đó, các thửa đất kia anh đã rao bán từ vài tháng nay những vẫn không có người mua.

"Công việc chính của tôi là sản xuất bánh kẹo nhưng cũng đang thiếu vốn, mà tiền thì lại bị chôn theo đất. Từ giờ đến Tết, tôi tính là hạ giá thêm để bán được các thửa đất đi để giảm bớt gánh nặng và rút được tiền về trang trải cuộc sống và tập trung làm nghề chính" - Anh Chính chia sẻ.

Cũng cùng cảnh ngộ này, anh Huy - chủ một doanh nghiệp nhỏ tại Hà Nội cho hay, hồi đầu năm nay, anh dồn hết tiền để mua mảnh đất nền tại huyện Sóc Sơn với giá 7 tỷ đồng nhằm đầu tư kiếm lời. Nhưng từ khi xuống tiền, chỉ trong khoảng thời gian ngắn thì thị trường đột ngột trầm lắng, khiến anh muốn bán mà không tìm được người mua.

"Tôi rao bán mảnh đất này nhiều lần rồi, nhưng từ tháng 5 tới giờ không ai mua. Công việc chính thì đòi hỏi vốn mà không có cách nào xoay sở nổi. Vì bí bách nên tôi buộc phải vay nóng bên ngoài với lãi suất cao để giải quyết công việc trong lúc chờ bán đất" - Anh Huy nói.

Đã hết thời "đánh đâu thắng đó"

Việc giá bất động sản liên tục tăng trong nhiều năm qua đã khiến tiền bạc và của cải trong xã hội đều bị đồn vào thị trường này. Trong khi đó, nhu cầu sử dụng cuối không nhiều, gây ra sự mất cân đối nghiêm trọng giữa việc làm, sản xuất, kinh doanh - hoạt động thực chất tạo ra của cải vật chất cho xã hội, với việc đầu cơ - việc không đem lại giá trị nào cho xã hội khi chỉ mua rồi bỏ không chờ tăng giá.

Những nhà sản xuất kinh doanh đã phải tốn rất nhiều thời gian, vốn liếng, công sức và phải chấp nhận lỗ lớn nếu làm ăn không thuận lợi, nhưng chỉ nhận được lợi nhuận trên vốn nếu làm ăn thuận lợi là 15 - 20%/năm.

Trong khi đó, bất động sản chỉ cần "đứng im" cũng tăng giá liên tục, mang tới lợi nhuận gấp 2 - 5 lần hoạt động sản xuất kinh doanh. Như vậy sẽ gây sự nản lòng của những người làm sản xuất kinh doanh - mảng đang chịu nhiều khó khăn trong những năm dịch bệnh tới nay, họ đã để kha khá nguồn vốn kinh doanh vào BĐS.

Việc BĐS để không cũng tăng giá rất cao khiến cho các chủ đầu tư lớn thay vì đầu tư triển khai dự án để tạo sản phẩm bán cho khách hàng, thì lại có khuynh hướng dùng vốn gom đất, rồi định giá BĐS đã mua tăng theo giá mới, xong lại "rút" tiền mua thêm BĐS khác.

Điều này khiến cho việc huy động vốn trở nên tràn lan, sử dụng vốn sai mục đích, làm mất thanh khoản dòng tiền, sở hữu nhiều BĐS hay nhiều quỹ đất lớn nhưng lại không có tiền mặt.

Thấy được trong 2 năm qua, thị trường bất động sản liên tục tăng nóng bất chấp dịch bệnh, các nhà đầu tư "đánh đâu thắng đó". Khi một lượng lớn tiền mặt đổ vào bất động sản, giá sẽ tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.

Nhưng trong năm nay, dòng tiền dễ dàng đã không còn, khiến giá bất động sản hạ nhiệt, thị trường trầm lắng, thanh khoản yếu. Vì vậy, việc đầu tư vào BĐS hiện cũng khó khăn hơn nhiều. 

Các chuyên gia đánh giá, thị trường BĐS đã không còn ở giai đoạn lướt sóng dễ như giai đoạn Covid - 19, thời mà chỉ cần đặt cọc là đã có lời. Câu chuyện đầu tư bây giờ rất khác khi các nhà đầu tư trung và dài hạn đã giảm thiểu phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - TS. Sử Ngọc Khương cho hay, thị trường BĐS nói chung hiện tại không phải sân chơi của những nhà đầu tư lướt sóng, bởi các sản phẩm không còn nhiều và rất rủi ro khi sắp tới có thể lãi suất cho vay tăng mạnh hơn, có sự thay đổi ở chiến lược của doanh nghiệp.

"Giai đoạn này chính là cơ hội vàng của những người mua nhà ở thật và là cơ hội để chuyển tiền từ ngân hàng hoặc những kênh đầu tư khác không phải thế mạnh của họ" - Ông Khương nhận định.

Theo đánh giá của giới đầu tư BĐS chuyên nghiệp, hiện nay thị trường không còn nhiều vùng đất "hoang sơ" để các nhà đầu tư xuống tiền kiếm lời gấp 2 - 3 lần sau 2 - 3 năm như trước kia. Vì hiện nay, giá đất từ khu vực nông thôn tới thành thị đều neo cao, vượt quá nhu cầu thực của người dân.