Chuyên gia lý giải nguyên nhân bất động sản hạ nhiệt, người mua lại sợ xuống tiền

Chỉ khoảng hơn 7 tháng trước, thị trường bất động sản tại một số khu vực vẫn trong trạng thái sôi động. Người người, nhà nhà mua bán bất động sản. Tại khu vực sốt đất như Đắk Lắk, có lô đất được sang tay chỉ trong vòng vài ngày. Câu chuyện kiến tiền trăm tiền triệu chỉ bằng khoảng tiền cọc đã không còn xa lại. Thậm chí, dù người mua sau biết người mua trước vừa chốt lời trăm triệu, họ vẫn sẵn sàng bỏ thêm tiền chênh để mua. Giá càng tăng cao, người mua càng đổ tiền vào để tranh thủ chớp lấy cơ hội sinh lời.

Còn với những người đứng ngoài quan sát, họ đặt ra câu hỏi: "Đến bao giờ giá bất động sản mới hạ để vào tiền?". Và niềm mong mỏi đó cứ nuôi dưỡng mãi trong suy nghĩ của những người đang đứng ngoài cuộc chuyển động của thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, khi nhìn lại giai đoạn trầm lắng của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, nghịch lý đã xảy ra, đó là ngay cả khi bất động sản đang hạ giá, người mua vẫn do dự chưa xuống tiền.

Anh Thành - môi giới bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, còn nhớ cuối năm 2021, một căn nhà đất trong ngõ ở Dương Nội được rao bán với giá 2,9 tỷ đồng. Chỉ sau một tháng, một căn tương tự về vị trí, diện tích và số tầng được chào bán chênh thành 3,2 tỷ. Nhưng người mua vẫn mạnh dạn xuống tiền. 

Nhưng đến hiện nay, ngay cả với người mua nhà ở thực, 3 tháng trước, họ ưng căn nhà 3,7 tỷ. Giáp Tết, chủ nhà gia lộc tới 200 triệu đồng, đồng thời chấp nhận đàm phán thương lượng, nhưng họ lại do sự và quyết định không mua nữa.

Câu chuyện mà anh Thành chia sẻ thực tế không phải hiếm gặp. Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội cho biết, lượng giao dịch chung cư đã giảm 50%% so với thời điểm năm 2021. Lượng giao dịch nhà đất trong ngõ cũng sụt giảm mạnh. Còn đất nền dự án thì thanh khoản gần như sụt giảm. Giá bất động sản đã hạ trung bình từ 5-10%. Nhưng giao dịch vẫn èo uột.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng, tâm lý của những người mua nhà hay đầu cơ đều là: “Chờ đợi giá tiếp tục hạ để vào tiền”.

Mới đây, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS đã có những chia sẻ cho rằng, những biến động trên thị trường tài chính thời gian gần đây đã khiến tâm lý của các chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư bất động sản bị lung lay.

Ông Tuyển cho biết, những doanh nghiệp lớn sẽ bị ảnh hưởng khi thị trường xảy ra khó khăn. Chủ đầu tư càng lớn càng cần tiền mặt và họ có xu hướng tìm mọi cách để thu hồi dòng tiền về.

Đó là lý do mà nhiều sản phẩm của chủ đầu tư lớn được chào bán bằng phương án khuyến mại nhằm kích cầu. Thậm chí xuất hiện những ưu đãi chưa từng có khi giảm giá lên đến 50% giá trị của sản phẩm nếu khách hàng thanh toán bằng tiền mặt. Dù vậy, giải pháp này được đánh giá là không hiệu quả khi chưa mang lại nhiều kết quả khả quan cho các doanh nghiệp bất động sản.

Trả lời cho câu hỏi: Vì sao phương án khuyến mại kích cầu lại thất bại?, ông Tuyển đưa ra nhân định: “Bắt nguồn từ hiệu ứng FOMO”.

Theo vị chuyên gia, tâm lý nhà đầu tư dù ở Việt Nam hay nước ngoài đều giống nhau. Khi thị trường đi lên, họ sợ đánh mất cơ hội nên phải mua vào bằng mọi cách, mua càng sớm càng tốt. Còn khi thấy thị trường đi xuống cũng như tương lai không còn sáng sủa thì họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt.

Cũng bởi vì tâm lý FOMO này mà thị trường ngày càng đi xuống. Trên thực tế, đây là hiện tượng phổ biến trên thị trường chứng khoán và cũng đang diễn ra trên thị trường bất động sản. Trong lúc các nhà đầu tư đang hoảng loạn, dù doanh nghiệp có bán sản phẩm với giá rẻ thì cũng có rất ít người mua vào. Thậm chí nhà đầu tư còn chờ đợi, bởi họ cho rằng hôm nay khuyến mãi ở mức này, nhưng biết đâu ngày mai lại lại có mức khuyến mại tốt hơn.

Bên cạnh đó, một luồng quan điểm khác được đưa ra để lý giải cho tâm lý sợ mua bất động sản dù đang hạ giá. Đó là trở ngại của người mua hiện nay chính là dòng vốn. Nếu như việc sử dụng đòn bẩy tài chính trước đây dễ dàng và mức lãi suất ưu đãi khiến người mua nhà có thể dễ dàng tiếp cận với bất động sản. Nhưng tới hiện tại, lãi suất tăng cao chính là một thách thức lớn đối với người mua nhà.

Kịch bản có thể xảy ra với thị trường bất động sản vào năm 2023

Thời điểm hiện tại, một kịch bản chắc chắn về thị trường bất động sản năm 2023 vẫn chưa thể xuất hiện. Các chuyên gia trong lĩnh vực này và cả các lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đều đưa ra những bức tranh khác nhau về diễn biến của thị trường năm 2023 dựa trên sự xoay chuyển của nhiều yếu tố như kinh tế nói chung, chính sách hay dòng vốn đổ vào thị trường...

Ở kịch bản tích cực, thị trường có thể khó khăn vào giai đoạn nửa đầu năm 2023 và dần đảo chiều trong giai đoạn nửa cuối năm. Thậm chí, chuyên gia dự báo đến quý II/2023 đã xuất hiện dấu hiệu phục hồi. 

Tuy nhiên, bên cạnh kịch bản tươi sáng, một số chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc cũng đặt ra phương án dự phòng đáng chú ý. Cụ thể là thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn. Kịch bản này xảy ra khi dòng vốn chưa được khơi thông, người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng cùng những trở ngại từ lãi suất cao cũng khiến người mua nhà dè chừng.

Nhiều dự đoán cẩn trọng còn đặt ra, một số đề xuất hay chính sách như định giá đất, thời hạn sở hữu chung cư, đánh thuế bất động sản cũng tác động theo chiều hướng không lạc quan ở giai đoạn ngắn hạn với thị trường địa ốc.