Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng: 3 vấn đề ách tắc lớn nhất của thị trường hiện nay là tín dụng, pháp lý, con người

Cần vực dậy lòng tin cho thị trường bất động sản

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh - ông Lê Hoàng Châu cho biết, nghị quyết lần này đưa ra các giải pháp rất tốt dành cho thị trường. Đây cũng chính là định hướng, chỉ đạo của Chính phủ mà mỗi thành viên của Chính phủ, chính quyền địa phương có trách nhiệm thi hành. Được biết, bên cạnh nghị quyết này và Nghị định 08, dự kiến sắp tới đây sẽ có thêm 4 nghị định về đất đai, xây dựng và quy trình thủ tục hành chính sẽ được ban hành. Lúc đó, hành lang pháp lý để có thể tháo gỡ khó khăn dành cho thị trường bất động sản đã gần như được hoàn thiện. 

Đưa ra đánh giá về tác động của Nghị quyết 33 đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu cho rằng tác động lớn nhất đó chính là niềm tin dành cho toàn thị trường bởi vì toàn diện hơn Nghị định 08. Nó cũng có thể tháo gỡ toàn bộ khó khăn từ tài chính tín dụng cho đến pháp lý cũng như vướng mắc tình thế thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Nghị quyết này cũng quy định được rõ ràng trách nhiệm của các bộ ngành và địa phương. Cũng như vấn đề đất công xen kẽ thuộc thẩm quyền của các địa phương cùng với việc buộc các địa phương thì địa phương phải giải quyết, của Trung Ương thì trình Trung Ương. Còn nếu như vướng luật không giải quyết được thì phải báo cho doanh nghiệp biết. Mọi thứ cần phải minh bạch và rõ ràng. Điều này cũng giúp cho các nhà đầu tư trái phiếu, bất động sản cũng như chứng khoán có niềm tin để xuống tiền. Và Nghị quyết cũng tác động trực tiếp đến tất cả các cơ quan có thẩm quyền cũng như làm xoay chuyển nhận thức của doanh nghiệp. Trước hết cần phải tự thấy trách nhiệm của bản thân để cứu lấy mình. 

Phó viện trưởng Viện đổi mới sáng tạo (Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh) - ông Huỳnh Phước Nghĩa cho biết: “Vấn đề cần làm lúc này chính là hạ lãi suất. Ở trong bối cảnh kinh tế toàn cầu như hiện nay, với mặt bằng lãi suất cao như thế thì doanh nghiệp không thể nào phát triển được. Có một vài ngân hàng thông báo giảm nhưng vẫn còn quá cao”. 

Cũng theo ông Nghĩa, trước khi Nghị định 08 và Nghị quyết 33 được ban hành thì thị trường bất động sản, thậm chí cả nền kinh tế cũng đang gặp khó khăn về trái phiếu doanh nghiệp, pháp lý và tín dụng cho đến thanh khoản. Nghị quyết đa phần cũng đã tạo được tín hiệu vui cho thị trường, cho doanh nghiệp và cho các nhà đầu tư. Nghị quyết cũng vừa đảm bảo cho thị trường có thể phát triển một cách bền vững lại vừa tháo gỡ được các khó khăn vừa nêu trên. 

Đầu tiên đó chính là vướng mắc về mặt pháp lý  đã tồn tại rất lâu và doanh nghiệp, thậm chí là chính quyền các địa phương cũng đã kêu nhiều nhưng không có được sự chuyển biến tích cực, nhất là những rối rắm và bất ổn ở trong chuyện tính tiền sử dụng đất, đất công cũng như đất xen kẽ,... thì nay đã được chỉ đạo giải quyết triệt để. Bên cạnh đó, các cơ quan địa phương, hệ thống quản lý cũng được chỉ đạo tập trung vào xử lý các vấn đề bất cập của thị trường. Thời gian trước đây, cũng có những vướng mắc địa phương này có, địa phương này không có thì hiện nay Nghị quyết 33 cũng "gom" vào chỉ đạo xử lý.

Mức giảm 1,5 - 2% lãi vay là quá thấp

Nghị quyết 33 cho thấy, Chính phủ giao cho Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình tín dụng (gói tín dụng) khoảng 120.000 tỷ đồng, chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực chính là 4 ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư cũng như người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, dự án cải tạo cũng như xây dựng lại chung cư cũ vay với mức lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với mức lãi suất bình quân trung, dài hạn của những ngân hàng thương mại nhà nước ở trên thị trường.

Mặc dù vậy, ông Lê Hoàng Châu nhận xét rằng, việc giảm lãi suất mua nhà ở xã hội mức từ 1,5 - 2% so với mặt bằng lãi suất hiện nay là quá ít. Chính vì thế, Chính phủ cần chỉ đạo giảm lãi suất điều hành và lãi suất vay qua đêm để cho ngân hàng thương mại giảm mặt bằng cho vay cũng như giảm lãi suất huy động vốn tiết kiệm như hồi đầu năm 2021 - nghĩa là khoảng trên dưới 10%/năm. Và khi lãi suất cho vay giảm tổng quát về mức 10%/năm và sẽ giảm thêm 1,5 - 2% cho người vay mua nhà ở xã hội thì nó mới ý nghĩ và mới thực sự tạo được cú huých.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng nhận định: “Nghị quyết lần này cũng đã xử lý toàn diện các vấn đề, chỉ mong rằng những chỉ đạo của Chính phủ sớm được thực thi và sớm đi vào cuộc sống, được thực hiện một cách nghiêm túc và hiệu quả. Nếu như làm được những gì mà Nghị quyết đặt ra thì thị trường bất động sản, thậm chí nền kinh tế sẽ sớm hồi phục ngay trong quý 3 năm nay".

Cũng đồng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng vấn đề lớn nhất ở đây hiện nay chính là làm sao để hạ lãi suất nhiều hơn nữa bởi giảm 1,5 - 2% so với mặt bằng lãi suất chung thì vẫn đang còn cao ở trong bối cảnh doanh nghiệp lẫn người dân khó tiếp cận vốn cũng như các kênh đầu tư gần như không có lợi nhuận. Cũng theo đó, mặt bằng lãi suất không chỉ ảnh hưởng đến bất động sản mà còn cả nền kinh tế. 

Ông Huỳnh Phước Nghĩa nhấn mạnh: “Chính vì thế, vấn đề cần làm đó là hạ lãi suất. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu như hiện nay, với mặt bằng lãi suất cao như thế thì doanh nghiệp không thể phát triển được. Có một vài ngân hàng thông báo giảm nhưng mức lãi vẫn còn đang quá cao. TP. Hồ Chí Minh cũng có những cuộc họp tháo gỡ pháp lý, tuy nhiên vẫn chưa đi đến đâu. Tuy nhiên, giờ đây giải pháp đã có và chỉ cần công tác thực thi được triển khai nhanh là mọi thứ sẽ dần tốt hơn”. 

Còn theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng, có 3 vấn đề ách tắc lớn nhất của thị trường hiện nay là tín dụng (có bao gồm khó tiếp cận vốn và lãi suất cao), pháp lý, ách tắc về con người. Trong đó về tín dụng thì Nghị quyết 33 cũng chỉ đạo giảm 1,5 - 2% nhưng chỉ dành cho đối tượng vay mua nhà ở xã hội, còn đối với nhà ở thương mại thì không được vay. Nghị quyết cũng chỉ đạo các chủ đầu tư, dự án khả thi tiếp cận với vốn vay. Tuy nhiên trên thực tế thì việc tiếp cận vốn vẫn rất khó và khi yêu cầu cần phải xong pháp lý - nghĩa là phải đóng xong tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng trong khi để ra được giấy phép xây dựng cho một dự án sẽ phải mất từ 3 - 5 năm. 

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng dẫn chứng: “Pháp lý hiện nay cũng đang tắc ở tất cả các khâu và ở tất cả các địa phương, ngay cả đối với nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp. Điển hình như ở TP. Hồ Chí Minh hiện nay thống kê chưa đầy đủ nhưng cũng đã có 169 dự án không thể nào triển khai được bởi vướng mắc về mặt pháp lý. Mặc dù TP. Hồ Chí Minh trong thời gian qua vẫn rất nỗ lực để tháo gỡ những khó khăn cho các dự án này, tuy nhiên nếu như nhìn tổng quan thì vẫn rất chậm chạp, ngay cả đối với những ách tắc thuộc thẩm quyền của thành phố”. 

Có liên quan đến những ách tắc về con người, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng thẳng thắn: “Thời gian qua ở các địa phương, cán bộ không dám trình và không dám lý. Mấu chốt của tình trạng này là bởi vì luật đá nhau, luật này cho những luật khác lại không. Trước đây khi chưa "căng" thì cán bộ có thể vận dụng luật nào cho thì ký cho doanh nghiệp, tuy nhiên hiện nay nay mọi thứ phải chắc 100% mới dám trình, dám ký. Hay thậm chí khi đã chắc chắn rồi thì vẫn còn phải làm công văn hỏi ý kiến các bộ ngành hay xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ. Và khi được các nơi đây đồng ý thì mới dám làm. Quy trình tâm lý này đã khiến cho mọi thứ đình đốn. Mặc dù nghị quyết lần này cũng đã chỉ mặt, đặt tên, kiên quyết xử lý trình trạng cán bộ lơ là và không làm hết trách nhiệm, sợ trách nhiệm cũng như sách nhiễu trong việc thực thi công vụ, tuy nhiên cũng đang rất khó để cho cán bộ làm nhanh nếu như không có sự giám sát gắt gao hoặc là có những hình thức xử lý cán bộ thật nghiêm khắc nếu không hành động".