Chuyên gia pháp lý nói gì về đề xuất cho người nước ngoài sở hữu bất động sản gắn liền với đất?

Nhiều nước trên thế giới thực hiện

Theo thống kê, hiện nay, số lượng người nước ngoài ở Việt Nam khá lớn và tăng dần theo hàng năm. Số liệu của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội cho thấy, tính đến năm 2021, có hơn 100.000 lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam. Trong số này có  hơn 12% người lao động giữ vị trí quản lý, 8% là giám đốc điều hành và lên đến 58% là các chuyên gia…

Thực tế cho thấy, những người nước ngoài sang Việt Nam làm việc đều là những lao động, quản lý cấp cao. Đây được xem là khách hàng tiềm năng đối với lĩnh vực bất động sản. Bởi tại nhiều thành phố, không ít khách sạn, người đầu tư cho thuê căn hộ hạng sang, biệt thự hưởng lợi khi cho người nước ngoài thuê nhà.

Nhiều chuyên gia nước ngoài từng lên tiếng cho rằng, họ rất muốn sở hữu bất động sản, nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất của họ chính là việc luật cho phép họ sở hữu căn hộ, nhà ở nhưng lại không gắn liền với đất. Chính vì thế, nhiều người để mua nhà họ thường nhờ người Việt đứng tên. Đợi đến khi về nước thì sẽ bán lại.

Câu chuyện có nên cho người nước ngoài sở hữu bất động sản gắn liền với đất hay không đã được đưa ra từ rất lâu. Bởi thực tế trên thế giới, nhiều nước đã cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ, nhà ở gắn liền với đất. Chính vì thế, những quốc gia này thu hút được rất nhiều người nước ngoài đến ở và lượng ngoại tệ khá lớn.

Mới đây, góp ý về Luật Đất đai sửa đổi, câu chuyện này lại được đem ra bàn bạc. Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group đề xuất bổ sung vào khoản 8 vào Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản”. Theo ông Bình, điều tích cực đầu tiên khi thực hiện điều này là tận dụng được tối đa ưu thế của nền kinh tế mở với 17 FTA. Một điều quan trọng nữa là khi đề xuất này được thông qua, sẽ góp phần thu hút đầu tư từ cộng đồng doanh nhân FDI vào Việt Nam.

Vị này dẫn chứng, nhiều nước trên thế giới đã cho phép người nước ngoài mua nhà và sở hữu bất động sản gắn liền với đất. Đây được họ xem là giải pháp để khôi phục, phát triển kinh tế sau những ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh Covid-19. Các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc Tiểu Vương Quốc Ả Rập Thống Nhất (Dubai), Singapore (Sentosa), Malaysia và Thái Lan thậm chí còn cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai.

Tại Malaysia, từ năm 1996, nước ngày cho người nước ngoài mua bất động sản và cư trú dài hạn tại đây với visa lên đến 5 năm. Visa này có thể được gia hạn thêm 5 năm nữa. Việc này đã thu hút được rất nhiều ngoại tệ và điều quan trọng là phân khúc bất động sản cao cấp có lượng cầu rất lớn là người nước ngoài. Một nước khác tại Đông Nam Á là Thái Lan cũng đã có phân khúc bất động sản an dưỡng tuổi già dành cho những người nước ngoài. Tương tự, Campuchia cũng đã ra chính sách ngôi nhà thứ 2 khi cấp thị thực lên đến 10 năm cho khách nước ngoài để thu hút đầu tư vào bất động sản.

Được biết, mới đây, Hà Nội vừa công khai danh sách cấp sổ đỏ chung cư cho người nước ngoài. Theo đó, 67 sổ đỏ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố. Tại mỗi Dự án này, chủ đầu tư chỉ được phép bán 30% số lượng căn hộ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Trước đó, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã công bố danh sách các dự án nhà ở trên địa bàn TP cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. Đó là 8 dự án thuộc địa bàn các quận: Tây Hồ, Long Biên, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai.

Cần xem xét nhiều vấn đề

Dưới góc nhìn chuyên gia pháp lý, Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho biết, tại Điều 5 và Điều 169 Luật Đất đai 2013 thì người nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do vậy, người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thực tế hay gọi là mua đất) tại Việt Nam.. Tuy nhiên, người nước ngoài hoàn toàn được mua và đứng tên sổ đỏ đối với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

“Hiện nay, các quy định liên quan đến việc người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam đã thông thoáng hơn rất nhiều so với trước đây. Điều đó cũng là một trong những yếu tố nhiều lao động, chuyên gia nước ngoài đến với Việt Nam hơn”, Luật sư Diệp Năng Bình nói.

Luật sư Diệp Năng Bình cho rằng, việc các doanh nghiệp đề xuất cho người nước ngoài sở hữu bất động sản gắn liền với đất cũng là điều dễ hiểu. Bởi, nếu đề xuất này được thông qua chắc chắn lượng người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ tăng lên đáng kể. Điều này giúp cho thị trường bất động sản sôi động hơn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở hạng sang, biệt thự… Bởi những chuyên gia, kỹ sư sang Việt Nam hầu hết là những người có chuyên môn, thu nhập cao và ổn định. Vì vậy, trong thời gian ở đây, họ sẽ mua nhà để thuận tiện cho làm việc. Nhưng, việc này cũng cần phải xem xét nhiều yếu tố, đặc biệt là các khu đất nằm ở vị trí nhạy cảm liên quan đến quốc phòng, an ninh.

Cùng quan điểm, Luật sự Nguyễn Huy An (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho biết, Điều 76 Nghị định 99 năm 2015 của Chính phủ đã nêu rất rõ về số lượng căn hộ mà người nước ngoài có thể sở hữu. Theo đó, người nước ngoài không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư.

Trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Theo Luật sư Huy An, cách đây không lâu, Thái Lan đã cho phép người nước ngoài mua nhà, sở hữu đất làm nhà ở. Tuy nhiên, để được sở hữu đất, họ phải có những điều kiện đặc biệt như chỉ được mua đến 0,16 ha cho mục đích làm nhà ở; đầu tư ít nhất hơn 1 triệu USD vào Thái Lan và duy trì sự đầu tư này trong tối thiểu 3 năm. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nước này cũng bày tỏ sự lo ngại vì có thể kích hoạt hoạt động đầu cơ đất đai của các nhà đầu tư nước ngoài tại nước này.

“Vì thế, tôi cho rằng, đối với đề xuất trên cần phải xem xét một cách rất kỹ lưỡng ở 2 yếu tố. Một là yếu tố người nước ngoài mua đất ở các vị trí nhạy cảm liên quan đến an ninh, quốc phòng. Thứ 2 là việc nhà đầu tư nước đầu cơ đất tại Việt Nam”, Luật sư Huy An nói.