Chuyên gia: Khơi thông được trái phiếu, doanh nghiệp phải tiếp tục giảm giá nhà để củng cố dòng tiền

Doanh nghiệp cần tiếp tục giảm giá nhà

Đánh giá cao về các giải pháp tháo gỡ cho thị trường trái phiếu tại Nghị định 08, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) mới đây đã gửi văn bản tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính để bày tỏ quan điểm, các vấn đề cần quan tâm xem xét, tháo gỡ tiếp theo là tiếp cận vốn vay tín dụng và giảm lãi suất cho vay về mức phù hợp cho cả doanh nghiệp và người mua. 

Đối với các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cần phải cơ cấu lại sản phẩm và giảm giá nhà. 

HoREA đánh giá, Nghị định 08 vừa tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, lại vừa xác định lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp một cách an toàn, minh bạch, lành mạnh, bền vững. Cũng như trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa trung và dài hạn quan trọng của nền kinh tế, đặc biệt là bất động sản. 

Nghị định cũng là căn cứ pháp luật giúp doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ), nhất là với nhà đầu tư cá nhân để kéo dài kỳ hạn của trái phiếu tối đa không quá 2 năm. Hoặc thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng những tài sản khác theo thỏa thuận tự nguyện, tuân thủ quy định pháp luật dân sự. 

Đồng thời phải bảo vệ được quyền lựa chọn của trái chủ thiểu số; Kể cả khi thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu đã được sự chấp thuận từ người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng trái phiếu trở lên. 

“Quy định về đàm phán đòi hỏi sự thiện chí, chân thành và tinh thần hợp tác hai bên. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu và trái chủ cần vì sự tồn tại của doanh nghiệp cũng như vì quyền lợi của trái chủ. Trước hết sẽ tạo điều kiện và cơ hội cho doanh nghiệp phục hồi sản xuất kinh doanh, tiếp tục tạo ra tiền để trả nợ trái chủ, đồng thời trái chủ thể hiện sự đồng hành với doanh nghiệp trên tinh thần thấu hiểu và chia sẻ cùng nhau lúc khó khăn” - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nói. 

Ông Châu cho rằng, quy định việc đàm phán sẽ tốn nhiều thời gian để cho doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với trái chủ, nhưng vẫn có trường không đạt được thỏa thuận với một số trái chủ. Tuy nhiên, HoREA nhận thấy, việc đàm phán nếu được hai bên cùng thực hiện một cách thiện chí, chân thành và tinh thần hợp tác sẽ là phương thức tối ưu. 

Theo Hiệp hội, việc cho phép doanh nghiệp và trái chủ thỏa thuận thực hiện phương thức “hàng đổi hàng”, đổi với phiếu (cả gốc và lãi) lấy tài sản khác theo nguyên tắc doanh nghiệp cần tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và những luật liên quan. 

Doanh nghiệp cũng phải công bố thông tin bất thường, phải chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc và lãi trái phiếu để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của trái chủ, hạn chế phát sinh khiếu kiện, tranh chấp sau này. 

HoREA nhận định, quyết định ngưng hiệu lực thi hành tới ngày 31/12/2023 đối với việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, quy định về thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành, quy định về kết quả xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp phát hành trái phiếu rất cần thiết. Từ đó củng cố thêm niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp. 

Không chỉ tháo gỡ được vướng mắc, mà việc ách tắc đầu vào của doanh nghiệp phát hành trái phiếu cùng đầu ra của thị trường trái phiếu khi tạo điều kiện thuận lợi hơn để các nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong năm nay. 

Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong năm 2023 - 2024 là gần 230.000 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 119.000 tỷ đồng trong năm nay và khoảng 111.000 tỷ đồng trong năm 2024. Do đó, Nghị định số 08 sẽ tác động tích cực và hiệu quả tới việc xử lý 119.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn năm 2023. 

Tuy nhiên, việc xử lý trái phiếu đến hạn cần có sự đồng thuận của các trái chủ với doanh nghiệp thông qua đàm phán thỏa thuận nên mất nhiều thời gian. Còn hiện tại chỉ có khoảng 9 tháng để thực hiện Nghị định 08. 

Bởi vậy, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài Chính xem xét cho phép sơ kết đánh giá kết quả thực hiện Nghị định 08 vào khoảng đầu quý IV/2023 nhằm xây dựng và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững trong năm 2024 và các năm tiếp theo. 

Nghị định số 08 là rất cần thiết

Cùng quan điểm với HoREA, trước đó, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia - TS. Cấn Văn Lực đã nhận định, việc ban hàng Nghị định 08 là rất cần thiết, được thị trường cùng doanh nghiệp và các nhà đầu tư mong đợi. 

Ông Lực cho rằng, Nghị định 08 có 3 tác động chính. Một là tạo hành lang, cơ sở pháp lý cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với trái chủ để giãn, hoãn nợ trái phiếu đáo hạn, thời gian gia hạn nhiều nhất là 2 năm.

Từ đó giúp giảm áp lực nợ lượng trái phiếu đáo hạn với điểm rơi cao điểm năm 2023 (120.000 tỷ đồng với các doanh nghiệp BĐS) và năm 2024 (110.000 tỷ đồng với doanh nghiệp BĐS). 

Doanh nghiệp cần thực hiện nghiêm túc cam kết của mình, đảm đảm uy tín, danh dự và vì sự tồn tại của doanh nghiệp. Đối với nhà đầu tư thì có thể tiếp nhận với tinh thần chia sẻ…

Hai là, Nghị định 08 tạo cơ sở pháp lý kèm theo hướng dẫn cơ bản nhằm thực hiện đàm phán đổi “trái phiếu lấy hàng” một cách rõ ràng và nhất quán hơn, giúp giảm rủi ro tranh chấp sau này. Doanh nghiệp cần công khai minh bạch, đảm bảo quyền lợi công bằng, chính đáng của các nhà đầu tư. Đồng thời, nhà đầu tư cần chia sẻ, đồng hành và thiện chí. 

Ba là, cho phép giãn tiến độ tới hết năm 2023 với việc áp dụng một số yêu cầu, điều kiện, đáp ứng thông lệ về tiêu chí của một nhà đầu tư chuyên nghiệp, yêu cầu rút ngắn thời gian phân phối trái phiếu và xếp hạng tín nhiệm. 

Theo vị chuyên gia, điều này cần thiết trong bối cảnh toàn thị trường khó khăn, niềm tin suy giảm, thanh khoản kém và cần có thêm thời gian để các bên như nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành và tổ chức xếp hạng tín nghiệp chuẩn bị sẵn sàng về tinh thần, quy trình, năng lực, nhân lực… 

“Trân đây là giải pháp tình thế, kỳ vọng tháo gỡ đa số vướng mắc liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2023 - 2024. Để được vậy, cần có tinh thần trách nhiệm, nghiêm túc thực hiện cam kết của doanh nghiệp, đồng hành và chia sẻ với nhà đầu tư, hỗ trợ và giải quyết kịp thời vướng mắc của cơ quan pháp lý. Bên cạnh đó, các bên liên quan cần chuẩn bị hành tranh cho năm tới khi có những điều kiện tiêu chuẩn cao hơn bắt đầu áp dụng trở lại” - Ông Lực cho hay.