Chung cư Hà Nội: Nguồn cung chạm đáy 8 năm qua, giá sơ cấp cao hơn 42% thứ cấp

Nguồn cung thấp nhất trong 8 năm qua

Báo cáo thị trường trong quý IV/2022 của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường căn hộ có nguồn cung mới thấp nhất kể từ năm 2015 (ghi nhận mức 12.637 căn). Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 83%, còn hạng A chiếm 9%. 

Tổng nguồn cung sơ cấp trong quý IV là 20.333 căn, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Thị trường không có dự án mới, nguồn cung mới đều tới từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City kể từ khi mở bán vào cuối năm 2018, đầu năm 2019 đã chiếm tới 45% nguồn cung mới và 33% lượng căn bán ra.  

Số lượng giao dịch giảm 20% theo quý và 30% theo năm, chỉ còn 2.890 căn. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 76% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ của những dự án mở bán mới là 28%. Giá sơ cấp ổn định theo quý, trung bình đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 15% theo năm. 

Giá bán căn hộ sơ cấp cao hơn thứ cấp 42%, tăng từ mức 14% vào năm 2018. Về sự chênh lệch lớn như vậy, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng giải thích: “Thị trường thứ cấp tăng trưởng ít, trong khi giá bán lại tăng rất mạnh. Kể từ năm 2018, giá căn hộ sơ cấp trung bình tăng 11%/năm, còn giá thứ cấp chỉ tăng 5%/năm. Vì tốc độ tăng trưởng khác nhau nên hai thị trường này có mức độ lệch giá bán lớn”. 

Cùng với đó, hoạt động giao dịch BĐS theo quý vẫn rơi vào trạng thái ảm đạm, số lượng bàn giao giảm, số lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp. Điều này lý giải việc xuất phát từ sự mất cân đối nguồn cung, khi hộ hạng B chiếm chủ yếu tỷ trọng nguồn cung, còn căn hộ hạng C - phân khúc có nguồn cầu lớn nhất nhưng nguồn cung lại hạn chế. 

Bà Hằng cho rằng, hiện nay, nhất là tại những thị trường lớn như Hà Nội thì việc mất cân đối nguồn cung, hay còn gọi là “nguồn cung không phù hợp” đang diễn ra rất phổ biến. 

“Nếu ở thời điểm trước đây, phân khúc hạng C có tỷ trọng tới 40 - 50%, cạnh tranh trực tiếp với nguồn cung căn hộ hạng B, thì nay căn hộ hạng C lại chiếm tỷ trọng rất nhỏ, có khi dưới 10%. Chủ yếu nguồn cung căn hộ bán ra đều thuộc phân khúc hạng B. Trong khi lượng căn phù hợp với đa số nhu cầu là căn hộ hạng C lại không nhiều. 

Tìm được sản phẩm có giá phù hợp túi tiền là khá khó. Vì vậy, năm 2023 tuy có những động thái giải quyết, tháo gỡ vấn đề pháp lý để gia tăng nguồn cung, nhưng tình trạng mất cân đối sản phẩm căn hộ vẫn chưa thể giải quyết được. Như vậy, căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng chính” - Vị chuyên gia nhận định.

Cần có giải pháp gốc rễ

Bà Hằng cho rằng, để phát triển phân khúc căn hộ vừa túi tiền và giải bài toán khó về nhà ở hiện nay khi cung chưa đáp ứng được cầu, thì thị trường cần có giải pháp tổng thể mang tính chiến lược, dài hạn. 

Theo đó, một là giải quyết vấn đề pháp lý. Đây là một nguyên nhân lớn dẫn tới việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá phù hợp. Dù đã nỗ lực trong việc thúc đẩy từ Chính phủ để tháo gỡ cho doanh nghiệp bất động sản nhằm có thêm nguồn cung ra thị trường vào năm nay, nhưng vẫn chưa đáng kể. 

Tình hình dự kiến sẽ cải thiện hơn vào năm 2024 khi đã hoàn thiện khung pháp lý và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Nhưng với dự án căn hộ giá rẻ, cần có thêm cơ chế thúc đẩy, tháo gỡ riêng để chủ đầu tư thấy được lợi nhuận kỳ vọng phù hợp với chi phí đầu tư và công sức bỏ ra. Để từ đó thúc đẩy các chủ đầu tư tham gia thị trường tích cực. Cần có giải pháp đồng bộ nhằm gỡ khó những vấn đề pháp lý thì mới giải quyết được bài toán khan hiếm nguồn cung và căn hộ hạng C. 

Hai là, tung ra thị trường các sản phẩm phù hợp. Những yếu tố mà người mua nhà quan tâm nhất hiện nay là vị trí, pháp lý và giá bán. Tại Hà Nội, giá bình quân của căn hộ sơ cấp là khoảng 47 triệu đồng/m2. Như vậy, giá thành hiện nay là chưa phù hợp với đại đa số người dân. Vì vậy, chủ đầu tư phải có thêm những sản phẩm phù hợp hơn, cần tính toán kỹ để có đầu ra hợp lý. Tuy nhiên, phải cân nhắc tới việc chủ đầu tư cũng đang đối mặt với nhiều khó khăn về chi phí đầu vào. Bởi hiện nay các dự án bị kéo dài thời gian khiến cho tổng chi phí đầu tư bị đội thêm. 

Ba là, xây dựng cơ sở hạ tầng. Những dự án hạng C thường nằm tại các địa phương có vị trí xa trung tâm, đòi hỏi sự phát triển về hạ tầng và giao thông. Các dự án cơ sở hạ tầng mới được kỳ vọng thúc đẩy thị trường nhà ở. 

Chẳng hạn như đường Vành đai 3,5, Vành đai 4 khi hoàn thành sẽ hỗ trợ kết nối giữa Hà Nội với các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh cùng nhiều địa phương khác trong vùng một cách dễ dàng. Qua đó hỗ trợ các dự án nhà ở tại những tỉnh lân cận. Các chủ đầu tư mong muốn tiếp cận được quỹ đất tại các tỉnh để đáp ứng nhu cầu gia tăng lớn tại Hà Nội.

Trong đó, Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp thêm khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025. Việc cải thiện hạ tầng, giao thông thuận tiện và giá bán phải chăng cùng nhiều tiện ích là các yếu tố thành công then chốt của dự án. Qua đó, người mua sẽ có điều kiện tiếp cận các dự án xa trung tâm. 

Bốn là, linh hoạt về giải pháp thanh toán. Những kênh huy động vốn hiện nay của các chủ đầu tư đang là thách thức, khi việc tiếp cận tín dụng rất khó, lãi suất huy động cao cùng nhiều động thái chấn chỉnh thị trường trái phiếu. Ngoài cách huy động từ những kênh đòn bẩy tài chính thì chủ đầu tư phải linh hoạt trong chính sách bán hàng nhằm hạn chế phụ thuộc vào kênh bên ngoài. 

Chủ đầu tư có thể áp dụng những phương pháp thanh toán linh hoạt. Chẳng hạn những chính sách ưu đãi cho người mua thanh toán nhanh, thanh toán 95% sẽ có mức chiết khấu giảm giá mạnh. 

Năm là, hợp tác với những doanh nghiệp nước ngoài. Các chủ đầu tư có thể cân nhắc tới cơ hội hợp tác với những doanh nghiệp mạnh về tài chính. Cùng với việc kết hợp với các đơn vị trong nước thì các đơn vị nước ngoài hiện cũng tích cực đầu tư vào lĩnh vực bất động sản như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… Đây đều là các doanh nghiệp sẵn sàng hợp tác đầu tư với điều kiện dự án có pháp lý đầy đủ, có điều kiện mặt bằng và chủ đầu tư muốn hợp tác kinh doanh. 

Mặt khác, những quỹ đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài lâu năm tại Việt Nam có thâm niên nghiên cứu và đã quen thuộc với thị trường. Từ đó, họ có thể đưa ra quyết định nhanh chóng. Kết hợp với những điều kiện pháp lý hoàn thiện thì họ sẽ mang tới nhiều tín hiệu tích cực hơn cho thị trường vào năm 2024 - 2025.