Thị trường nhà ở tại Hà Nội: Khó cải thiện nguồn cung

Nguồn cung vẫn khó có thể cải thiện

Thị trường BĐS năm 2022 đã ghi nhận nhiều dấu hiệu bất thường trên phạm vi cả nước. Những tháng nửa đầu năm, thị trường BĐS bùng nổ, thanh khoản liên tục tăng thế nhưng tới cuối năm lại trầm lắng tới đáng sợ. Nguyên nhân được cho chính là do việc siết chặt chính sách tài chính hay huy động trái phiếu doanh nghiệp, tắc nghẽn dòng tiền hay một số điều luật liên quan tới ngành này vẫn chưa hoàn thiện. Mặc dù vậy, nhu cầu trên thị trường vẫn đặc biệt lớn, nhất là ở phân khúc nhà ở bình dân. Nguồn cung giảm mạnh thế nhưng giá bán vẫn không ngừng tăng lên.

Theo báo cáo từ VARS – Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý IV/2022 thị trường Hà Nội có 31 dự án chào bán mới nhưng trong đó chỉ 2 dự án hoàn toàn và 29 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Tổng nguồn cung là 2.030 sản phẩm thế nhưng chủ yếu là sản phẩm cao cấp. Eurowindow River Park là dự án chung cư hiếm hoi có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ khoảng 40% sau gần 2 tuần mở bán. Nguồn cung trên thị trường luôn trong tình trạng khan hiếm, chính vì thế các dự án vẫn duy trì giá ở ngưỡng cao (trên 50 triệu đồng/m2).

Trong tình hình quỹ đất khu vực trung tâm Hà Nội ngày càng khan hiếm. Hơn 70% nguồn cung căn hộ mới chủ yếu tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây, nổi bật như: Highway 5 Residences, Hà Nội Melody Residences, Imperia Smart City, Park 1, 2 - Eurowindow River Park, The Zei... Căn hộ sơ cấp trung bình đã đạt ở mức 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% theo năm, là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19. Ở các khu vực quận trung tâm quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa khách hàng gần như không có sự lựa chọn mới khi không có thêm một dự án nào được bổ sung.

Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch VARS chia sẻ rằng, thị trường cũng đang xảy ra tình trạng cắt lỗ nhất là phân khúc đất nền. Theo ông Thanh dự báo, thị trường BĐS Hà Nội sẽ còn có nhiều biến động, nguồn cung nhà sẽ tiếp tục khan hiếm.

“Nhu cầu ở thực rất mạnh nhưng lượng giao dịch không cao bởi mức giá quá cao so với thu nhập, trong khi cầu đầu cơ bị hạn chế do lãi suất tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng. Thị trường BĐS Hà Nội sẽ không có nhiều biến động trong vài tháng tới. Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc cao cấp. Giá bán sẽ khó tăng thêm nhưng cũng khó giảm bởi chi phí đầu vào tăng cao. Đáng chú ý, thị trường đang ghi nhận tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven giảm 15 - 35% so với đầu năm 2022, đất nền dự án cũng giảm từ 8 - 15%. Nguồn cung nhà ở ngày càng khan hiếm, đặc biệt là phân khúc bình dân”.

Giá bán vẫn sẽ neo cao

Theo báo cáo thị trường từ VARS, nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội ở thời điểm hiện tại đang ở mức thấp kỉ lục trong vòng 8 năm qua. Thế nhưng giá bán sơ cấp bình quân lại ghi nhậ tăng cao. Tính từ năm 2018, giá sơ cấp tăng trung bình 11%/năm, giá thứ cấp tăng 5%/năm và ghi nhận sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp - thứ cấp lên tới 42%, nhiều nhất ở dự án hạng A (52%), hạng B (27%) và hạng C (25%).

“Thị trường nhà ở Hà Nội sẽ có các xu hướng đáng chú ý, gồm: Nhà ở xã hội được chú trọng để đáp ứng nhu cầu lớn của công nhân, người lao động, người thu nhập thấp; phương thức thanh toán sẽ dễ dàng hơn, mức chiết khấu cao cho các khoản thanh toán nhanh (từ 9 - 13%) hoặc chương trình ưu đãi hấp dẫn để thúc đẩy nhu cầu thị trường. Bên cạnh đó, xu hướng chú trọng đầu tư bãi đỗ xe khi điều này trở thành một trong những yếu tố ra quyết định quan trọng với người mua, dự án có không gian đỗ xe lớn sẽ thu hút nhiều khách hàng hơn. Cuối cùng là xu hướng thiết kế căn hộ đa thế hệ lấy cảm hứng từ văn hóa châu Á, sản phẩm - thiết kế đa thế hệ được đặc biệt ưa chuộng” - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam Trang Bùi cho hay.

Bà Trang cũng nhận định, việc kết nối các hạ tầng trong thời gian tới sẽ khiến nhu cầu mua nhà của người dân sẽ dịch chuyển, và đặc biệt ở những khu vực như phía Đông Hà Nội – nơi tiếp giáp với các địa bàn công nghiệp phía Bắc hiện nay như Bắc Ninh, Thái Nguyên… Ông Nguyễn Chí Thanh cũng khẳng định phía Đông vẫn là điểm sáng trong thời gian tới. Khi hạ tầng ngày càng phát triển, dự án nhà được đồng bộ… sẽ đáp ứng được nhu cầu của rất nhiều người dân.

“Ở góc độ ngắn hạn, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ được quan tâm, phát triển mạnh mẽ bởi đây là phân khúc vẫn luôn có nhu cầu cao trên thị trường. Nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình BĐS nhà ở” - Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh đưa ra ý kiến.

Đồng tình với ý kiến của ông Thanh hay bà Trang, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định, sản phẩm nhà ở đặc biệt là chung cư bình dân đã tiếp tục tăng mạnh trong năm 2022, các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm dự án giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Và chắc chắn trong năm 2022, giá chung cư sẽ đi ngang và khó lòng giảm.

“Do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên dự án bị đội giá. Các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ khó giảm” - ông Nguyễn Mạnh Hà chia sẻ.