Nhà ở xã hội – phân khúc nhiều tiềm năng nhất năm 2023

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước đã khởi công 19 dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho công nhân khu công nghiệp với khoảng 33.194 căn, tổng diện tích xây dựng 1.802.932m2.

Hiện cả nước đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn với tổng diện tích khoảng 22,71 triệu m2; trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Mặc dù nhu cầu ở phân khúc này cao, tuy nhiên cung đáp ứng của phân khúc này còn rất thiếu, việc triển khai thực hiện vướng không ít khó khăn. Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội. Nhiều địa phương cũng chưa thực sự quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp; chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp; chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội; chưa quan tâm hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài khu vực các dự án nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách địa phương; chưa quyết liệt trong công tác cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và người dân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dẫn đến thời gian chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, dự án…vẫn còn kéo dài.

 

Trong khi đó, một số doanh nghiệp, tập đoàn kinh doanh bất động sản có tên tuổi trong thời gian vừa qua mới chỉ tập trung vào việc phát triển các khu đô thị, nhà ở, khu nghỉ dưỡng cao cấp mà chưa quan tâm đến việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội dành cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. 

Thiếu nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng NƠXH và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá bất động sản tăng cao gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực.

Nhiều ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội

Các chủ trương trong điều chỉnh chính sách của Nhà nước và các ngân hàng gần đây hứa hẹn tạo nhiều điều kiện thuân lợi. Đầu tư dự án nhà ở xã hội thời gian tới sẽ nhận được nhiều ưu đãi nên giá bán sẽ phù hợp hơn với người thu nhập thấp, công nhân. Điều này sẽ góp phần làm giảm giá nhà trên thị trường đối với những người có thu nhập thấp.

Phát triển nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu vướng cơ chế, chính sách, chẳng hạn theo quy định của Luật nhà ở hiện nay thì dự án phát triển nhà ở, đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Mục tiêu của chính sách này nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội nhưng vô hình trung lại hạn chế quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội những năm qua.

Vì thế, trong lần sửa đổi Luật nhà ở lần này Bộ Xây dựng sẽ bổ sung quy định khi lập quy hoạch của các địa phương phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội. Điều này sẽ tạo quỹ đất sạch để phát triển nhà ở xã hội tại các địa phương những năm tới.

Bên cạnh đó, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng sẽ đơn giản hơn do dự án được miễn tiền sử dụng đất, khâu đấu thầu, đấu giá đất, thủ tục xác định giá bán nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân cũng nhanh gọn hơn để thu hút nhà đầu tư làm dự án NOXH.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước vẫn xác định đây là đối tượng khuyến khích và đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại tập trung cho vay" có nguồn ngân hàng thương mại cho vay những lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ người dân mang tính chất thương mại nhưng giá rẻ, trực tiếp phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân.

Trước đó, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cũng đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định UBND cấp tỉnh trích 10% tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn để phát triển NOXH.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu, trong đó có Việt Nam sẽ diễn biến chậm lại. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam: “Nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.

Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi. Ông Thanh nhấn mạnh về việc cần phải thay đổi tư duy làm nhà ở xã hội.

Để đẩy mạnh công tác phát triển NOXH, các chuyên gia đưa ra các khuyến nghị, giải pháp, một trong những giải pháp cấp thiết hiện nay là cần sớm gỡ bỏ các “nút thắt” do khó khăn về nguồn vốn hỗ trợ, quỹ đất cũng như cải cách mạnh về thủ tục hành chính để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư. Tiếp đến là phải khắc phục được tình trạng mua bán NOXH không đúng đối tượng, biến việc này trở thành hoạt động đầu cơ, trục lợi.