Giải bài toán tăng nguồn cung dự án nhà ở

Những hạn chế hiện hữu của thị trường

Những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản, của doanh nghiệp có khá nhiều trong đó nổi lên một số nhóm vấn đề. Thứ nhất là những quy định của pháp luật còn tồn tại những bất cập, hạn chế, chồng chéo gây cản trở cho việc triển khai, thực hiện dự án bất động sản. Thứ hai là trình tự thủ tục tổ chức thực hiện còn kéo dài, phức tạp, thậm chí chậm triển khai tại một số địa phương. Thứ ba là nguồn vốn tổ chức triển khai dự án. Nguồn vốn ở đây không chỉ có vốn tín dụng, trái phiếu mà phải kể đến câu chuyện thanh khoản, vốn huy động của khách hàng, thanh khoản của thị trường để huy động được nguồn vốn huy động của khách hàng triển khai thực hiện dự án bất động sản. Thực hiện nhiệm vụ Thủ tướng Chính phủ giao, Tổ công tác do Bộ trưởng Bộ xây dựng làm tổ trưởng cùng các bộ, ngành đã hết sức tích cực làm việc với các địa phương, doanh nghiệp cũng như trao đổi với các chuyên gia, hiệp hội để nắm bắt những khó khăn của thị trường. Trên cơ sở đó, Tổ công tác thực hiện mấy nhiệm vụ.

Thứ nhất phải có những giải pháp, biện pháp để tháo gỡ khó khăn ngay trong trước mắt.

Thứ hai là tổng hợp báo cáo giải quyết những khó khăn tổng thể và lâu dài. Trên tinh thần đó, tập trung ở những vướng mắc, khó khăn đối với trình tự thủ tục pháp lý của các dự án thì để tháo gỡ những cái trước mắt, Tổ công tác đã làm việc với các địa phương, doanh nghiệp trực tiếp cũng như những văn bản hướng dẫn ngay lập tức để triển khai, áp dụng thực hiện. Ở đây là cách hiểu, cách áp dụng pháp luật một cách đồng bộ để thuận lợi trong triển khai thực hiện của các địa phương.

Bên cạnh đó, Tổ công tác cũng đã tiếp cận những kiến nghị của các doanh nghiệp liên quan đến những khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án; rà soát, phân loại, tổng hợp và có văn bản gửi các địa phương, trong đó đôn đốc, yêu cầu địa phương giải quyết, tháo gỡ khó khăn vướng mắc thuộc thẩm quyền của địa phương và có báo cáo cho Tổ công tác.

Thứ ba, chúng ta phải có những giải pháp hoàn thiện thể chế và quy định pháp luật. Bởi, hệ thống pháp luật cho triển khai các dự án bất động sản liên quan đến nhiều ngành phức tạp. Để giải quyết việc này, trong Công điện Công điện 1164 của Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng cũng giao cho các ngành, cơ quan rà soát các quy định liên quan đến luật thuộc chức năng của các ngành liên quan đến thị trường bất động sản.

Ví dụ như đối với Bộ Xây dựng, Thủ tướng yêu cầu rà soát các quy định pháp luật có bất cập, gây cản trở trong việc triển khai các dự án bất động sản, liên quan đến lĩnh vực xây dựng, quy hoạch phát triển đô thị, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản…

Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu rà soát sửa đổi các nghị định liên quan Luật Đất đai. Bộ KH&ĐT rà soát sửa đổi quy định liên quan đến pháp luật về đầu tư, đấu thầu để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hay điều chỉnh chủ trương đầu tư, đấu thầu triển khai thực hiện dự án bất động sản. Đối với Bộ Tài chính, yêu cầu nghiên cứu sửa đổi Nghị định 65 và Nghị định 153 về chào bán và chuyển nhượng trái phiếu doanh nghiệp.

Nỗ lực gỡ khó cho thị trường

Việc nghiên cứu hoàn thiện thể chế quy định của pháp luật thì Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo và giao cho các bộ, ngành để hoàn thiện hệ thống đảm bảo tính đồng bộ các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, hoạt động của thị trường, doanh nghiệp bất động sản. Hệ thống này được nghiên cứu và rà soát đồng bộ.

Thực hiện những nhiệm vụ này, các bộ, ngành đã rất tích cực triển khai và hoàn thiện. Đơn cử, Bộ Xây dựng đã dự thảo và trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng… Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã trình Nghị định sửa đổi Luật Đất đai. Bộ Tài chính đã hoàn thiện dự thảo sửa đổi Nghị định 65, 53 để trình Chính phủ ban hành trong thời gian tới.

Việc hoàn thiện các quy định pháp luật như vậy sẽ đảm bảo các quy định hoàn thiện và đồng bộ hơn. Đương nhiên, trong vướng mắc pháp luật liên quan triển khai thực hiện các dự án bất động sản còn có những vướng mắc trong nội dung quy định của Luật thuộc thẩm quyền của Quốc hội. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành rà soát nghiên cứu sửa đổi thời gian tới như Luật Đất đai sửa dổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi trong năm 2023 cùng với 1 số luật khác. Với việc sửa đổi các luật này thì hệ thống pháp luật sẽ đảm bảo tính đồng bộ, từ luật đến các quy định dưới luật như nghị định, thông tư của các Bộ để áp dụng đầy đủ, rõ ràng để áp dụng triển khai thực hiện các dự án bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho các dự án tốt hơn.

Bên cạnh đó, với các quy định pháp luật như vậy, việc tổ chức triển khai, thực hiện và thực hiện các trình tự, thủ tục pháp lý của dự án bất động sản cũng là một vấn đề. Có câu chuyện liên quan tới nhiều quy định pháp luật khác nhau nên trình tự thủ tục rất phức tạp và kéo dài. Có cả câu chuyện hiểu và áp dụng các quy định pháp luật chưa đồng bộ ở các địa phương.

Bên cạnh đó, có cả tâm lý sợ trách nhiệm, chậm triển khai thực hiện ở một số địa phương, một số đơn vị. Đó cũng là một trong những nguyên nhân gây cản trở, khó khăn trong triển khai dự án.

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng qua tổ công tác đã nắm bắt được và báo cáo Thủ tướng. Thủ tướng đã có chỉ đạo rất cụ thể, quyết liệt. Theo đó, giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án BĐS, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội… Nghị định này quy định đầy đủ, đồng bộ để các địa phương áp dụng, thực hiện, tránh tình trạng lúng túng vòng vèo, kéo dài trình tự thủ tục. Cách làm như thế cũng góp phần tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện.

Thị trường bất động sản hiện nay có sự lệch pha cung cầu, đặc biệt thiếu dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp cho người thu nhập thấp. Điều này có liên quan tới quy hoạch, kế hoạch. Việc phát triển các dự án bất động sản, nhà ở không bảo đảm quy hoạch, chương trình kế hoạch sẽ dẫn tới hậu quả cho thị trường bất động sản và làm cho cung cầu của thị trường không phù hợp. Cũng ảnh hưởng tới tính minh bạch, ổn định của thị trường…

Chính vì thế, với nội dung này, ngay trong công điện của Thủ tướng đã có yêu cầu và chỉ đạo các địa phương một nhiệm vụ hết sức quan trọng là đẩy mạnh rà soát và trình phê duyệt cũng như phê duyệt điều chỉnh các quy hoạch, từ quy hoạch chung tới phân khu, chi tiết… để làm cơ sở triển khai thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở trên địa bàn. Đây là một trong những nhiệm vụ Thủ tướng giao cho các địa phương. Điều này rất quan trọng để khắc phục những tồn tại, bất cập của thị trường bất động sản. Với chỉ đạo này, sẽ góp phần điều chỉnh lại thị trường, điều chỉnh lại cơ cấu, giá và làm cho thị trường minh bạch hơn, ổn định hơn.

Với góc độ là cơ quan tham mưu cho Chính phủ, chúng tôi kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành các chính sách, cơ chế kịp thời để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Với các vướng mắc của quy định pháp luật như đã trao đổi từ đầu thì hiện tại, với sự chỉ đạo rất tích cực, quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành liên quan đã rất khẩn trương, tích cực hoàn thiện và hoàn thiện các nội dung Nghị định, quy định sửa đổi liên quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản. Với cách làm, tinh thần như vậy, tôi cho rằng các vướng mắc liên quan đến quy định triển khai thực hiện bất động sản sẽ được tháo gỡ nhanh, kịp thời. Sẽ đồng bộ các ngành, chứ không riêng gì một ngành, lĩnh vực nào. Đấy cũng là cơ sở, điều kiện thuận lợi để chúng ta hy vọng thị trường bất động sản năm 2023 và thời gian tới sẽ có sự ổn định và phát triển hơn.