Cuộc cải cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản và muôn vàn cái khó

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho biết thị trường bất động sản hiện nay đang rơi vào tình cảnh hết sức khó khăn. Trong đó cái khó lớn nhất đến từ vấn đề pháp lý; thứ hai là khó khăn trong việc tiếp cận vốn.  

Theo ông Châu, “nỗi khổ” này không thuộc về riêng doanh nghiệp quy mô nhỏ, mà ngay cả những tập đoàn lớn cũng đang lao đao do thanh khoản thị trường giảm. Chủ tịch HoREA chia sẻ thêm, giao dịch mua bán sụt giảm, thậm chí là không có giao dịch. Dẫn đến các doanh nghiệp gần như không tiếp cận được nguồn vốn từ khách hàng. Cả người mua nhà, nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đều gặp rất nhiều khó khăn để tiếp cận được nguồn tín dụng.

Về nguyên nhân, có rất nhiều tác động gây ra sự “bất ổn” cho thị trường hiện nay. Nhìn bao quát nhất, kinh tế toàn thế giới bị ảnh hưởng rất nhiều do xung đột quân sự ở một số khu vực, lạm phát tăng cao tại châu  u và Mỹ, xu hướng tăng lãi suất, thắt chặt tiền tệ, cũng như nguy cơ suy thoái toàn cầu... Đây là tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam.

Song, nhìn nhận tình hình kinh tế trong nước, Việt Nam cũng đang phải đối mặt với nguy cơ lạm phát tăng, khiến tăng giá đầu vào của dự án bất động sản, chi phí xây dựng, tạo áp lực khó giảm giá. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng liên tục điều chỉnh tăng khiến doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà phải dè chừng nếu cần vay vốn. Tín dụng từ ngân hàng cũng bị thắt chặt khiến doanh nghiệp càng khó tiếp cận. Vấn đề liên quan đến pháp lý về huy động vốn từ trái phiếu cũng khiến nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn mới. Nhìn chung, các chủ đầu tư đang rơi vào tình thế buộc phải tăng giá bán, trong khi đó, cá nhân đầu tư lại không tiếp cận được dòng tiền khiến sức cầu giảm sút.

Bên cạnh những khó khăn từ chính sách, cơ chế đang được Nhà nước tích cực tháo gỡ, doanh nghiệp cũng có trách nhiệm trong việc sử dụng vốn. Theo ông Châu, nhiều doanh nghiệp hiện đầu tư dàn trải, không lượng sức, cũng như có cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường, dẫn đến sự lệch pha, mất cân đối. Cụ thể, nhu cầu của người dân đối với nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền thì luôn có nhưng nguồn cung thị trường cho hai sản phẩm này lại rất thiếu.

Đơn cử như tại thị trường TP.HCM, năm 2020, nhà ở hợp túi tiền (dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 1% thị trường. Từ năm 2021 đến nay, thị trường không có dự án nhà ở thương mại nào dưới 30 triệu đồng/m2. Thay vào đó, sự gia tăng của nhà ở phân khúc cao cấp. Từ 70% thị phần vào năm 2020, phân khúc cao cấp tăng lên 80% trong giai đoạn 2021-2022, 20% còn lại là phân khúc trung cấp.

Sự thiếu hụt nguồn cung khiến giá nhà bị đẩy lên rất cao. Thậm chí thị trường nhà ở xã hội hiện nay có những căn nhà có giá lên đến 25 triệu đồng/m2, trong khi mục tiêu lẽ ra là dưới 15 triệu đồng/m2. 

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản…

Bàn về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, Chủ tịch HoREA cho biết nhiều doanh nghiệp đang nỗ lực để tái cấu trúc và tái cơ cấu đầu tư. Theo đó, HoREA đề nghị các doanh nghiệp phải giảm giá nhà về thực chất, thà bán cắt lỗ, để biết tổ chức còn lại bao nhiêu tài sản. Hơn là kỳ vọng ảo về lợi nhuận để rồi “chết chìm”, mất hết tài sản do không bán được hàng. Thanh khoản là nhiệm vụ hàng đầu mà các doanh nghiệp cần hướng đến. “Bán hàng để có tiền”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Về trái phiếu, ông Châu cho biết, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trong quý I/2023 là khoảng 119.000 tỷ đồng. Do đó, rất cần đến sự quan tâm và tạo điều kiện của Ngân hàng Nhà nước để doanh nghiệp có thể tiếp cận vốn tín dụng.

Tuy nhiên, việc cấp vốn tín dụng vẫn cần phải hết sức thận trọng. Đứng trên quan điểm ngân hàng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hùng giải thích, nếu không cẩn thận, vốn tín dụng sẽ được dùng giống như một một khoản bơm bù đắp cho phần trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Và điều đó là cực kỳ nguy hiểm. 

Đứng trên góc độ pháp lý, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành khẳng định, pháp lý tài chính và tiền tệ phải gắn liền và bổ trợ lẫn nhau. Nếu không xử lý được vấn đề pháp lý, thì mối quan hệ giữa các doanh nghiệp bất động sản với các định chế tài chính, các ngân hàng không thể về trạng thái “dòng tiền dịch chuyển bình thường” được.

Lấy dẫn chứng là Công ty Evergrande, Trung Quốc, chuyên gia kinh tế cho rằng, cần nhanh chóng tháo gỡ khó khăn để các dự án đảm bảo điều kiện (điều kiện không nên quá ngặt nghèo) tiếp cận được dòng. Đồng thời, cho phép doanh nghiệp tiếp tục phát hành trái phiếu để có dòng tiền cho triển khai dự án.

Ngoài ra, tại Trung Quốc, các chính sách cũng đã được chuyển dịch để tập trung phát triển cung cầu thật, tức là tập trung vào nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở công nhân và nhà ở xã hội.

Để thị trường bật dậy, ông Thành nhận định, cần nhìn nhận một cách tổng thể về thị trường bất động sản, tái cấu trúc, cải tổ thị trường từ chính sách cho đến doanh nghiệp (từ cấp vĩ mô đến cấp vi mô).

Về phía quản lý nhà nước, theo Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, ông Vương Duy Dũng, thời gian vừa qua, Chính phủ đã có một loạt công điện chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đáng chú ý là sự kiện thành lập Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ.

Đến nay, Tổ Công tác đã làm việc trực tiếp với khoảng 30 doanh nghiệp lớn. Ông Vương Duy Dũng khẳng định, Tổ công tác cùng với Bộ Xây dựng đang rất khẩn trương và tích cực triển khai thực hiện, nghiên cứu, nắm bắt và tháo gỡ khó khăn cho thị trường.