Chuyên gia: Đừng trông chờ, chủ đầu tư phải chủ động tháo gỡ khó khăn

“Bong bóng bất động sản” không xuất phát từ tín dụng

Theo Tiền Phong, tại tọa đàm “Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023” được tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, tín dụng thực chất không phải nguyên nhân gây ra “bong bóng bất động sản”. Bởi, với tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hàng năm bình quân không thể hiện chỉ số tăng nóng. 

Với vấn đề doanh nghiệp địa ốc thiếu vốn, không tiếp cận được vốn, ông Hùng chỉ ra rằng vừa rồi có giai đoạn các chủ đầu tư dự án huy động vốn bằng trái phiếu khiến cho áp lực vốn tín dụng với ngân hàng là rất cao. 

Bởi lẽ, khi thị trường vốn đã cân bằng với thị trường tiền tệ, các doanh nghiệp sẽ hoạt động một cách bình thường. Tuy nhiên, khi thị trường vốn gặp phải vấn đề, huy động vốn rất khó, điều này dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không phù hợp. Vốn bản chất thị trường tiền tệ là cho vay vốn trung dài hạn và cả vốn ngắn hạn. 

Bên cạnh đó, những dự án nào đã hoàn thiện đủ pháp lý thực tế vẫn được cho vay bình thường. Các dự án liên quan tới nhà ở tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực của người dân, kể cả tín chấp tiền lương thì vẫn được ngân hàng cho vay, người dân dễ dàng tiếp cận được. Còn với việc một bộ phận người dân không vay được tín dụng ngân hàng thì phải hiểu là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ không và có vượt quá khả năng tài chính của họ không?

“Việc xảy ra bong bóng bất động sản là vì có hiện tượng không mua nhà để sử dụng thật mà mua để tích lũy, đầu cơ, điều này khiến giá bán bị đẩy lên. Tại sao lại có những người mua nguyên một tòa nhà hay mua nửa tòa nhà? Việc mua nhiều như vậy là để đẩy giá và chỉ cần thị trường địa ốc “đóng băng” thì toàn bộ các khoản nợ đó nếu ngân hàng cho vay thì rủi ro rất lớn” - Ông Hùng cho hay. 

Vì vậy, ngân hàng đã đưa ra vấn đề lĩnh vực bất động sản là một lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay thì phải xem xét một cách thận trọng. Dự án địa ốc cần đảm bảo tính pháp lý đầy đủ thì sẽ đảm bảo được việc tiếp cận vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà thì đa phần đều tiếp cận được. 

Ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, với các dự án vừa tiếp cận vốn nhưng lại vừa vướng thủ tục pháp lý thì Ngân hàng sẽ không khuyến khích. Ngoài ra, tỷ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn dần đi theo thông lệ quốc tế, tới tháng 10/2023 sẽ đưa về 30% phù hợp với thực tiễn. Còn không sẽ gây ảnh hưởng tới tính an toàn của hệ thống ngân hàng. 

Doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tìm cách tháo gỡ

Theo Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, đối với thị trường bất động sản hiện nay, những người ôm nhiều dự án, tính lãi cao khi thị trường đang có nhiều vấn đề sẽ rất khó có thể bán sản phẩm được để giải quyết khó khăn cá nhân. Nhất là các doanh nghiệp địa ốc sẽ phải xắn tay lên để gỡ khó chứ không chỉ trông chờ vào các chính sách của Nhà nước.

Vị chuyên gia cũng cho biết, đối với doanh nghiệp bất động sản, điểm an toàn có thể chấp nhận được là sở hữu những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực của thị trường. Đồng thời, doanh nghiệp phải chấp nhận rằng, nếu trước đây lãi được 10 phần thì nay chỉ lãi được 3 phần, còn 7 phần sẽ để người dân hưởng, khi đó thì dòng vốn mới luân chuyển.

“Không phải các ngân hàng không muốn cho vay mà mọi ngân hàng đều đang quan tâm tới những dự án có đầy đủ pháp lý, đầu vào đầu ra hợp lý. Những tổ chức tín dụng cũng đặt vấn đề là giá bán sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả của dự án hay không. Nếu giá bán quá cao thì rất khó để tiếp cận vốn. Giá cao như vậy thì ngân hàng nào dám cho vay khi không còn dòng tiền” - Ông Hùng chỉ ra. 

Cuối cùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng nhìn nhận, điều quan trọng nhất đối với doanh nghiệp bất động sản là Chính phủ đã có kế hoạch sau kỳ nghỉ Tết, gặp các doanh nghiệp để bàn về giải pháp tháo gỡ. 

Ông Hùng còn cho rằng, chính những chủ đầu tư địa ốc cũng phải nắm bắt được giải pháp của bản thân, để từ đó kiến nghị với ngân hàng cũng các tổ chức tài chính, Bộ ngành… chứ không phải đưa ra vấn đề là doanh nghiệp có 10 dự án nhưng chỉ hoàn thiện pháp lý cho 2 dự án, 8 dự án còn lại bị “om vốn”. 

Bởi, đối với 8 dự án đang hoàn thiện nhưng chưa đủ điều kiện pháp lý thì ngân hàng rất khó cho vay, doanh nghiệp cũng không thể phát hành trái phiếu. Đây cũng là vấn đề mà trong thời gian tới phải đưa ra giải pháp, những chỉ đạo từ Chính phủ, các bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn trên thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư dự án cần phải chủ động xây dựng giải pháp giải quyết vấn đề về vốn, điều kiện pháp lý cho dự án của mình.

“Việc gỡ khó chỉ đối với những dự án đã đầy đủ pháp lý và có hiệu quả, giá thành phù hợp với thị trường, sản phẩm trong dự án đáp ứng đa số nhu cầu của người dân thì mới giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh…” - Ông Hùng bày tỏ quan điểm.