"Chính sách là bản lề để thị trường BĐS phát triển trong giai đoạn tới"

Các điểm sáng chính sách

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc khẳng định: Điểm sáng nổi bật nhất cần phải nhắc đến trong năm 2022 là các câu chuyện về chính sách. Nhìn lại năm qua, cho thấy Chính phủ đã có nhiều nỗ lực rất lớn trong việc ban hành kịp thời những chính sách, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ngày một minh bạch hơn.

Ông Ngọc đánh giá rất cao những thành quả trong việc ban hành 3 nghị quyết, bao gồm: Nghị quyết số18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; Nghị quyết số 19-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về nông nghiệp, nông dân, nông thôn đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045; Nghị quyết số 20-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu quả kinh tế tập thể trong giai đoạn mới của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Vị chuyên gia này cho biết, đây là 03 nghị quyết có tình “bản lề” đối với thị trường bất động sản trong khoảng từ 20 - 30 năm tới, đặc biệt nhất là Nghị quyết số 18.

Theo ông, “Điểm sáng” thứ hai là trong Nghị quyết số 18-NQ/TW có một vấn đề được kỳ vọng sẽ mở ra hướng đi mới cho thị trường bất động sản trong vòng 5 năm đến 10 năm tới đây, trong đó, chính là phát triển đất nông nghiệp được chú trọng.

Ông Ngọc cho hay, trong Nghị quyết số 18 cũng đã định hướng rất rõ, đất nông nghiệp sẽ không chỉ tập trung để phát triển nông nghiệp, vấn đề quy hoạch sẽ được chú trọng đầu tư vào giá trị nội tại, mới có thể mang lại nhiều chức năng sử dụng, khai thác các tiềm năng. Ngoài việc làm nông nghiệp, nếu như quỹ đất có tiềm năng và giá trị về du lịch thì sẽ được định hướng nhằm phát triển thêm về du lịch; nhưng nếu nằm trong vùng có thể khai thác dịch vụ tốt hơn thì có thể cho phép một tỷ lệ phù hợp chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ.

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc chỉ ra các điểm sáng sau đây:

Một là, điểm sáng của câu chuyện chính sách. Trong năm vừa qua, các vấn đề liên quan đến chính sách được điều hành nhịp nhàng. Đơn cử như các chính sách liên quan đến tiền tệ, sửa đổi Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản... Đây đều là các “bản lề” rất quan trọng, được đưa ra kip thời giúp cho thị trường và nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, trở thành một chất xúc tác giúp mang lại các tác động tích cực và mạnh mẽ hơn.

Trong đó, nếu giả sử chính sách ra đời trong bối cảnh thị trường đang “bùng cháy”, sẽ phát triển thuận lợi thì sẽ không nhận được nhiều sự chú ý của người dân cũng như lực lượng lao động trong lĩnh vực bất động sản. Lý do là khi đó, nhiều người đang mải mê với chiến thắng nên sẽ giảm sự chú ý đến những động thái điều chỉnh vĩ mô. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng sẽ có tâm lý ngại thay đổi cách thức vận hành, tư duy trong làm ăn cũng như góc nhìn về thị trường bất động sản.

Đặc biêt, thị trường bất động sản đã có quãng thời gian trượt dài trong 2 năm đại dịch Covid-19.Vậy nên, đây là thời điểm đưa ra chính sách và đưa ra cảnh báo về các thay đổi lớn trong năm 2022 một cách rất phù hợp.

Hai là điểm sáng về phát triển đất nông nghiệp được nếu cụ thể trong Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Thực tế từ trước đây, đã có nhiều người thực hiện những hoạt động dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng ở trên đất nông nghiệp, nhưng đó vẫn là hành động trái luật. Theo Nghị quyết 18, sau khi Luật Đất đai mới được thực thi (dự kiến đầu năm 2024) nhà đầu tư có thể khai thác đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp dưới góc độ phù hợp với thực tế hơn và hoàn toàn hợp lệ (đương nhiên tùy thuộc vào nội dung Luật Đất đai tới đây). Đây là một hướng đi “mở” giàu tiềm năng để các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chú ý hơn.

Sự “chuyển mình” về xu hướng đầu tư

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc cho rằng, trong các năm tới đây, nhất là sang năm 2023, sẽ có một sự “chuyển mình” về xu hướng đầu tư trên thị trường khi ngày càng có nhiều người để mắt tới bất động sản nông nghiệp một cách thực chất (tức là đầu tư để làm nông nghiệp). Nên nhớ tỷ phú Bill Gates hiện là chủ sở hữu tư nhân lớn nhất về đất nông nghiệp ở Mỹ khi nắm giữ 270.000 mẫu Anh (tức 109.265ha).

Theo vị chuyên gia này, đây là một xu hướng đầu tư đi kèm hành động, tức là nhà đầu tư sẽ không chỉ mua rồi để đó mà sẽ phải phát triển bằng cách khai thác, vận hành cho mảnh đất đã mua để có sinh lời. Xu hướng có thể không có quy mô lớn, nhưng cũng là một kênh đầu tư tốt trong trung và dài hạn, sẽ ngày càng có nhiều nhà đầu tư tham gia.

Ông Ngọc phân tích, ví dụ về nhà đầu tư đất nông nghiệp. Trong thời gian chờ giá trị đất tăng giá và có giao dịch thì hoàn toàn có thể khai thác  trồng trọt từ một số loại cây năng suất cao. Đơn cử như: Sầu riêng giống Musang King hay Black Thorn, loại quả này có thể đem lại doanh thu từ 1 - 3 tỷ đồng/ha nếu như chăm sóc đúng quy trình. Tuy nhiên để làm được điều đó, đòi hỏi nhà đầu tư phải tìm kiếm những vùng đất nông nghiệp có khí hậu, thổ nhưỡng phù hợp; biết kết hợp với những chuyên gia nông nghiệp, thương mại, biết ứng dụng công nghệ cao trong đầu tư nông nghiệp. Ngoài ra, có thể kết hợp thêm những yếu tố dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng đi kèm ở trong những vùng đó.

Ông Ngọc nói: “Đây là hướng đi phù hợp nhất hiện nay, bởi Việt Nam là quốc gia có thế mạnh về phát triển nông nghiệp. Ở Việt Nam, diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn và phong phú vô cùng, dồi dào. Phát huy được các tiềm lực nội tại này, sẽ tạo ra một “cú hích” thúc đẩy sự chuyển biến mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản trong tương lai, khi người dân nhận thức được tầm quan trọng của việc mua đất đai để vận hành, khai thác thay vì để đấy”.

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc nhận định, nếu đầu tư bài bản cùng với định hướng tốt, mục tiêu rõ ràng nhất định sẽ mang lại hiệu quả cao hơn so với việc “băm nát” đất đai chỉ để phân lô, bán nền như trước đây. Một thực trạng đáng buồn là nhiều bất động sản nông nghiệp nói riêng và bất động sản nói chung bị phân lô bừa bãi đã đem lại cảm giác sốt “ảo”, tưởng chừng để phục vụ nhu cầu ở thực cho người dân nhưng cuối cùng không có người ở. Hậu quả, nhiều mảnh đất sau khi bị “băm nát” thì hiện nay đang có xu hướng được gom lại với nhau thành một thửa lớn để canh tác hoặc khai thác các dịch vụ tổng hợp.

Ông Ngọc xũng rằng đây sẽ là hướng đi khá mới mẽ trong năm 2023 và thậm chí có thể phát triển kéo dài trong khoảng từ 5 năm đến 10 năm tới. Với cách thức đầu tư đi kèm mục tiêu phát triển rõ ràng, có thể đưa đất đai vào vận hành, khai thác, kinh doanh; “hạt sạn” đầu cơ sẽ dần bị lấn át.