Nguồn cung căn hộ TP Hồ Chí Minh khó tăng trong năm 2023

Nguồn cung trong tình trạng khan hiếm

Báo cáo của DKRA Việt Nam cho biết, trong năm 2022, TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận có 72 dự án mới, cung cấp ra thị trường 26.681 căn hộ. Nguồn cung mới trong năm ghi nhận tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước.

TP Hồ Chí Minh và Bình Dương là hai địa phương dẫn đầu nguồn cung mới của toàn thị trường, lần lượt chiếm 64,8% và 31,4% tổng lượng sản phẩm mở bán trong năm. Trong đó, Bình Dương chủ yếu là căn hộ hạng B và hạng C, tập trung tại TP Thuận An, Dĩ An dọc theo trục đường Quốc lộ 13 và vào cuối năm có xu hướng mở rộng ra các huyện vùng ven như Bến Cát, Tân Uyên. Còn tại TP Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ hạng A chiếm đến 74,8% tổng nguồn cung mở bán trong năm, hầu hết các dự án phân bố tập trung tại khu Đông.

Riêng thị trường TP Hồ Chí Minh, báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong năm 2022 đạt 21.000 căn, tăng 84% theo năm. Tuy nhiên, có tới 80% nguồn cung mới đều là các sản phẩm ra mắt trong 6 tháng đầu năm.

Nhận định về thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh năm 2022, bà Võ Thị Khánh Trang – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP Hồ Chí Minh cho biết, những chính sách kiểm soát tín dụng, cũng như chủ trương chống tham nhũng của Nhà nước đã khiến pháp lý của các dự án bị chậm trễ thông qua. Đồng thời, nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng cũng đang bị kiểm soát khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn khi mua hay phát triển nhà ở.

Những hạn chế kể trên đã khiến lượng giao dịch căn hộ giảm mạnh, trong khi giá bán trung bình vẫn tăng cao. Cụ thể, trong năm 2022, tổng giao dịch căn hộ toàn thành phố đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2, tăng 43% theo năm.

Ở góc độ khách hàng, bà Trang cho biết, tâm lý người mua nhà đang bị ảnh hưởng bởi vấn đề nguồn tài chính. Những dự án căn hộ ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ tài chính từ ngân hàng để trả được 50-80% giá trị căn hộ. Thêm vào đó, còn một số trường hợp người mua phải trả hàng vì không vay được nguồn vốn từ ngân hàng.

Nguồn cung khó tăng trong năm 2023

Khi đưa ra dự báo về nguồn cung căn hộ ở TP Hồ Chí Minh trong năm 2023, phần lớn giới chuyên gia đều không đặt kỳ vọng về cơ hội bứt phá của thị trường trong 9 tháng đầu năm 2023. Những vấn đề tín dụng, lãi suất, tâm lý thị trường sẽ khiến đà giảm tốc của thị trường căn hộ tiếp tục kéo dài.

Cụ thể, giới chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định, tình hình kiểm soát tín dụng đối với ngành bất động sản còn kéo dài. Các doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu nên sẽ tiếp tục gặp khó trong việc huy động vốn. Cho nên, nguồn cung căn hộ trong năm nay sẽ chỉ đạt khoảng 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Trong khi đó, giới chuyên gia của Cushman & Wakefield cho rằng, những biến động giảm thanh khoản và thiết hụt dòng vốn trong năm 2022 sẽ tiếp tục kéo dài trong năm 2023. Điều này sẽ khiến thị trường căn hộ chuyển sang các phân khúc bình dân hơn trong 2-3 năm tới.

Nói rõ về xu hướng chuyển đổi các sản phẩm căn hộ, bà Bùi Trang – Tổng Giám đốc của Cushman & Wakefield cho rằng, các chủ đầu tư sẽ cơ cấu lại các sản phẩm nhà ở để thích nghi với giai đoạn khó khăn trong thời gian tới. Dự kiến, trước năm 2025 sẽ có thêm khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội dành cho những đối tượng có thu nhập thấp. Ngoài ra, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ bình dẫn sẽ được công bố kế hoạch đầu tư nhiều hơn trong 12 tháng sắp tới.

Bà Trang cho biết thêm, khi nguồn vốn tín dụng đang bị thắt chặt, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tung ra nhiều chính sách chiết khấu cao dành cho những đối tượng khách hàng có sẵn tiền mặt. Tuy nhiên, điều này cũng không giúp cải thiện được tính thanh khoản của thị trường trong thời gian tới.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng – Phó giám đốc R&D của DKRA Việt Nam cho biết, trong năm 2023, thị trường căn hộ ở TP Hồ Chí Minh sẽ chuyển dần sang phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Đây là nỗ lực của các doanh nghiệp trong việc tái cơ cấu sản phẩm, giảm thiểu tình trạng lệch pha cung cầu, thiếu hụt nhà ở giá rẻ.

Thị trường sẽ chứng kiến sự tăng trưởng về nguồn cung căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội. Điểm rơi có thể kéo dài sang giai đoạn năm 2024-2025 và nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh thành lân cận TP Hồ Chí Minh.

Mặc dù nguồn cung mới khan hiếm, thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh vẫn có những động lực phát triển trong giai đoạn tới. Theo vị Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP Hồ Chí Minh, 80% lượng giao dịch thành công đều đến từ những dự án căn hộ có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết. Điều này cho thấy, nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tính pháp lý và tiến độ xây dựng dự án để mua bất động sản. Đây là điều các chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đã đưa ra rất nhiều chính sách ưu đãi và tất cả đều đánh vào nguồn tài chính của người mua. Ví dụ, có nhiều chủ đầu tư đưa ra những chính sách giảm giá và chiết khấu rất cao, có thể lên đến 40% nhưng yêu cầu khách mua phải thanh toán lên đến 98-99% tổng giá trị căn. Điều này cho thấy, các chủ đầu tư chỉ ngắm vào một đối tượng là những người mua đã có lượng tiền sẵn có chứ không phải những người mua dùng đòn bẩy về tài chính.