Thị trường căn hộ 2023 chờ đợi điều gì?

Chiết khấu tới 50% có phải chỉ là hình thức?

Trong vai một người mua nhà, khi tham khảo thông tin về các dự án có chiết khấu cao, phóng viên được một môi giới bất động sản thông tin, hiện có khá nhiều dự án có chiết khấu lớn ở từ Bắc tới Nam. Tuy nhiên, vị môi giới này cho biết chính sách chiết khấu hầu như chỉ áp dụng với các dự án đang hoặc chuẩn bị triển khai, thời gian nhận còn khá xa. Các dự án đã và đang hoàn thiện mức chiết khấu không đáng kể.

Giới thiệu một dự án tại Thủ Đức (TP.HCM), vị môi giới này thông tin, chính sách chiết khấu đang rất “hời”. Cụ thể, hộ giá được chào bán trên dưới 65 triệu đồng/m2 và đang áp dụng chiết khấu 43% giá trị tài sản. Với khách hàng thanh toán một lần (đóng 98%) người mua sẽ được hưởng giá hơn 40 triệu đồng/m2 giá trị tài sản. Tức là với căn hộ diện tích khoảng 70 m2 có mức giá 4,8 tỷ đồng sẽ được giảm giá xuống chỉ còn 2,6 tỷ đồng. Ngoài ra, nhân viên môi giới còn có các suất ưu đãi lên tới 45% nếu khách mua quyết định “xuống tiền” ngay.

Trong khi đó, một dự án chung cư thuộc khu vực Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội đang mở bán và quảng cáo rầm rộ với chính sách chiết khấu tới 35%. Theo đó, căn hộ 2N2W giá khoảng 3 tỷ đồng, sau khi trừ chiết khấu, giá căn hộ chỉ còn khoảng 2 tỷ đồng. Ngoài ra, khách hàng còn được ân hạn lãi suất trong vòng 24 tháng, …

Không chỉ với chung cư, nhà phố cũng có mức giảm giá lớn. Vị môi giới chia sẻ, có dự án nhà phố ở Đồng Nai diện tích khoảng 154m2, giá khoảng gần 13 tỷ đồng nay chiết khấu chỉ còn khoảng gần 7 tỷ đồng nếu khách hàng thanh toán sớm 95%, nếu thanh toán 70% giá trị căn nhà sẽ được chiết khấu 28%. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng có cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18% trong 3 năm đầu nhận nhà.

Theo vị môi giới chia sẻ, mức chiết khấu cao, hấp dẫn nhưng chỉ dành cho khách hàng có nguồn tài chính lớn, thanh toán phần lớn giá trị từ 95-98% giá trị sản phẩm. Vậy từ đâu các chủ đầu tư có thể áp dụng mức giảm giá lớn như vậy?

Trả lời về vấn đề này, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) ông Phạm Đức Toản cho biết, việc giảm giá “khủng” của nhiều dự án là có thật, thậm chí một số chủ đầu tư đang giảm sâu nhằm kéo nguồn cầu trở lại.

Ông Toàn lý giải, giá bán giai đoạn trước đã bị đẩy lên cao, đi kèm với đó, khách hàng được mua với nhiều ưu đãi hơn như vay không lãi suất trong 18-24 tháng, được tặng gói nội thất hay voucher mua hàng,… Khi giảm giá sản phẩm thì các gói ưu đãi này cũng sẽ không còn, thậm chí chủ đầu tư còn yêu cầu người mua thanh toán gần như toàn bộ giá trị căn hộ. “Bản chất là có giảm nhưng nếu tính theo các gói ưu đãi, chiết khấu bằng dòng tiền thanh toán sớm thì bản chất con số giảm giá cũng không quá “sốc” như mọi người thấy”, ông Toản nói.

Ông Toản dẫn chứng, nếu không áp dụng gói vay không lãi suất thì chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi 8-10% về giá, nếu khách hàng thanh toán sớm như trước đây phải chiết khấu cho khách 8-9% nữa, cùng với đó là quà tặng, voucher, và giảm được cả tiền môi giới 5-7%. Như vậy, nếu áp dụng như hiện nay, chủ đầu tư sẽ lợi hơn 20 - 25% nếu áp dụng chiết khấu như chương trình đưa ra. Chưa kể sẽ được lợi về dòng tiền hay giảm lãi vay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các chương trình ưu đãi lớn hiện nay là một giải pháp để doanh nghiệp tự "giải cứu" mình bởi sau một thời gian dài gặp khó khăn với các kênh dẫn vốn. Và chính các chính sách chiết khấu sâu này cũng đang góp phần kéo bất động sản trở về giá trị thực.

Theo các chuyên gia, tăng chiết khấu hoặc giảm giá bán là chiêu kích cầu rất hiệu quả của các doanh nghiệp bất động sản bởi họ sẽ nhanh chóng thu về tiền mặt. Thực chất, giảm giá tới 50% giá trị sản phẩm nhưng các chủ đầu tư thực tế vẫn có lãi. Trong vài năm trở lại đây, các chủ đầu tư thường chạy theo xu hướng mở bán giá cao rồi hút khách bằng các chương trình ưu đãi và chiết khấu cao. Về phía người mua ở thực sẽ thấy mức chiết khấu đủ hấp dẫn vì họ mua được với giá rẻ.

Cần sự thay đổi từ chính các doanh nghiệp bất động sản

Theo Savills, mức chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp ở phân khúc căn hộ giá rẻ và trung cấp hiện nay là rất lớn. Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ trung cấp, giá mua ban đầu (giá sơ cấp) và giá bán hiện nay (giá thứ cấp) chênh lệch khoảng 35%. Đối với phân khúc bình dân và giá rẻ, mức chênh lệch này lên tới 60%. Mặt khác, mức chênh lệch này còn xảy ra giữa các khu vực ngoại thành và nội thành. Điều này được giải thích bởi mức giá căn hộ khu vực nội thành đang rất cao, vượt quá khả năng chi trả của số đông người dân. Do đó, khách hàng dịch chuyển về các khu vực ngoại thành, nơi có mức giá mềm hơn.

Thời gian qua, các căn hộ bình dân, hợp túi tiền của đa số người dân có nhu cầu ở thực gần như biến mất khỏi thị trường. Thay vào đó, phân khúc căn hộ cao cấp có giá hàn trăm triệu đồng/m2 lại được các doanh nghiệp bất động sản tung ra nhiều. Đây là một trong những nguyên nhân khiến cho giá bán ngày càng tăng cao ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngoài ra, một nguyên nhân khác nữa là giá bất động sản bị thổi lên quá cao, cung vượt quá xa so với cầu làm cho thị trường bị đóng băng.

Thị trường khó khăn, doanh nghiệp không thoát được hàng nên họ đang phải chịu sức ép cực lớn về dòng tiền. Đối mặt với vấn đề sống còn, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải giảm giá bán thông qua các chương trình khuyến mãi, chiết khấu cao tới 40-50% khi khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ và đều ở các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Các doanh nghiệp đều kêu trời vì lãi suất cao nhưng lại không chịu giảm giá một cách thực chất. Do đó, đây có thể là một trong những nguyên nhân khiến người mua dù có tiền vẫn chưa chịu xuống.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc giảm giá không nên theo kiểu đẩy lên cao rồi giảm xuống mà cần phải thực chất. Các doanh nghiệp bất động sản cần hết sức cầu thị, phải chấp nhận giảm giá để bán được hàng, nếu giảm 20% thì doanh nghiệp vẫn có lãi. Thậm chí, dù phải bán lỗ để căn lỗ còn hơn là cố gồng, lỗ càng lớn hơn dẫn đến mất vốn.

Còn theo TS Huỳnh Thế Du – Đại học Fulbright Việt Nam cho rằng, giá cả của một loại hàng hóa trên thị trường là do cung và cầu của chính loại hàng hóa đó quyết định. Nếu cung và cầu bằng nhau sẽ có mức giá cân bằng. Khách hàng mua giá một sản phẩm bất động sản là do họ thấy có lợi. Còn đối với doanh nghiệp, họ chấp nhận bán sản phẩm bất động sản đó khi giá bán phải bằng với giá thành của bất động đó cộng với mức lợi nhuận theo yêu cầu. Hoặc trừ đi mức lỗ tối đa mà họ có thể chấp nhận trong trường hợp phải cắt lỗ.  Khi thị trường bất động sản xảy ra tình trạng cung lớn hơn cầu bất động sản tự khắc sẽ giảm giá. Do đó, doanh nghiệp chính là người biết rõ nhất khi nào họ cần phải bán sản phẩm của mình và bán với giá bao nhiêu.