Thị trường bất động sản 2023: “Thức tỉnh” sau cơn ngủ say

Thị trường bất động sản “lạc phách” với kinh tế

Tại các diễn đàn, hội thảo tổ chức trong nước trong những tháng cuối năm thảo luận nhiều về những “cơn gió nghịch” xảy đến với nền kinh tế Việt Nam nói chung và tại thị trường bất động sản nói riêng. Khó khăn, gian nan song hành cùng với thách thức là điều mà thị trường bất động sản chắc chắn sẽ phải đối mặt khi mà những vấn đề vướng mắc về hồ sơ pháp lý, tắc nghẽn vốn… vẫn đặt ra những áp lực rất lớn về tâm lý cho toàn bộ các thành phần tham gia thị trường.

Ngoài ra, cơ cấu các về nguồn hàng cũng là một trong những điểm tắc nghẽn khiến thị trường bất động sản gần rơi vào tình trạng tê liệt về tính thanh khoản, khi mà các sản phẩm ra mắt hiện nay chưa thể đáp ứng và phù hợp với nhu cầu chung của thị trường. Cụ thể, sự thiếu hụt của các loại hình sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân.

Báo cáo nghiên cứu thị trường thực hiện bởi Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trên thị trường trong những năm gần đây gần như vắng bóng hoàn toàn loại hình sản phẩm căn hộ chung cư có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 ở hai đô thị lớn cả nước là Hà Nội, TP.HCM, trong khi đây là thị trường chính, có nhu cầu về ở thực của khách hàng nhiều nhất trên cả nước.

Tỷ lệ hấp thụ nói chung trên toàn thị trường trong năm 2022 chỉ đạt tỷ lệ trung bình khoảng 39%, tương đương với số lượng là 19.000 giao dịch thành công, bằng tỷ lệ 69% lượng tiêu thụ của năm 2021 và chỉ đạt được mức 17% lượng giao dịch trong năm 2018. Riêng thời điểm quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ xuống thấp chỉ đạt được 14%.

Trong khi đó, kinh tế của Việt Nam đang trên đà phục hồi mạnh mẽ, là điểm sáng được đánh giá cao của khu vực và trên toàn thế giới, được nâng hạng tín nhiệm, được đặc biệt quan tâm tìm đến như là một địa chỉ để thực hiện đầu tư, du lịch và sinh sống sau thời kỳ đại dịch. Việc thị trường bất động sản trong nước “lạc phách” với nền kinh tế đã đặt ra yêu cầu nên có sự đánh giá khách quan, đầy đủ và đa chiều hơn về tình hình thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như cần phải có những giải pháp thực tế, đúng đắn hơn để đưa thị trường quay trở lại với vị thế vốn có.

Trong chương trình Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản năm 2023” do VARS tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực, thành viên của Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia đã sử dụng cụm từ “họa vô đơn chí” khi đánh giá về những vấn đề khó khăn, thách thức mà nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường địa ốc nói riêng sẽ phải đối mặt vào năm 2023.

Nhiều yếu tố vô cùng bất lợi cả bên trong và bên ngoài đã hình thành nên những ảnh hưởng to lớn, tạo ra sự khủng hoảng chưa từng có đối với đất nước Việt Nam trong khoảng thời gian hơn 10 năm trở lại đây, kể từ sau xảy ra tình trạng khủng hoảng toàn cầu vào giai đoạn 2009 - 2011. Với thị trường bất động sản, đó là sự bất ổn, thiếu ổn định lan rộng ở trên mọi địa bàn, mọi địa điểm, ở mọi phân khúc và mọi đối tượng đều phải hứng chịu sự ảnh hưởng.

Các đơn vị chủ đầu tư phải thực hiện việc tái cơ cấu bắt buộc do tình trạng cạn kiệt dòng tiền, hệ quả tất yếu là đội ngũ nhân viên tư vấn, môi giới bất động sản đã không còn sản phẩm để phân phối, cơ cấu dòng tiền bị tác động, ảnh hưởng rất lớn khi chủ đầu tư gặp khó khăn, bị chậm trễ trong việc thanh toán các khoản tiền thưởng hoa hồng.

Ước tính số lượng môi giới địa ốc đang hoạt động hiện nay chỉ còn đạt khoảng tỷ lệ 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Kể cả với các sàn phân phối uy tín đang hoạt động, thì phần lớn cũng chỉ hoạt động chậm chạp, cầm chừng, chờ đợi thị trường khởi sắc hơn.

Kỳ vọng điểm sáng trong năm 2023

Cuối năm 2022, sau khi lắng nghe những chia sẻ đến từ cộng đồng doanh nghiệp, Chính phủ đã bắt đầu tiếp thu ý kiến và có những động thái để nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn cho thị trường bất động sản.

Ba công điện được Chính phủ đưa ra bao gồm Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về việc cung ứng nguồn vốn tín dụng dành cho nền kinh tế, Công điện số 1163/CĐ-TTg ra ngày 13/12/2022 về vấn đề thị trường trái phiếu doanh nghiệp và Công điện số 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn đối với thị trường bất động sản và việc xây dựng phát triển sản phẩm nhà ở đã được Thủ tướng Chính phủ ký ban hành với những chỉ đạo nghiêm túc, sát sao đối với các đơn vị bộ, ban, ngành phải có những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Xét cho cùng, dù vẫn còn tồn tại rất nhiều những vấn đề khó khăn của mình nhưng trong tổng thể của nền kinh tế, thị trường bất động sản không thể mãi tiếp tục “lạc phách” trong nhịp độ tăng trưởng chung, mà cần nhanh chóng phải có sự trở lại, nhưng với một tâm thế mới ổn định hơn, “tốt hơn” và đặc biệt là cần phải “bền vững hơn”.

Thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay có thể không cần đến sự bùng nổ mạnh mẽ như trong giai đoạn trước, nhưng cần phải có sự bền vững, ổn định cho sự phát triển chung trong tầm nhìn dài hạn.

Những nỗ lực của các đơn vị cơ quan quản lý trong việc thực hiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và một số các chương trình nghị định, nghị quyết, thông tư hiện nay cũng đã và đang đi theo hướng như vậy, mặc dù tiến trình thực hiện việc hoàn thiện sửa đổi sẽ còn cần rất nhiều thời gian có thể chính thức hoàn thiện, do nhiều đề xuất mới vẫn còn đang cần sự điều chỉnh phù hợp tình hình thực tế.

Năm 2023, VARS đưa ra hai kịch bản có thể sẽ xảy ra đối với thị trường bất động sản: Kịch bản thứ nhất, sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ tiếp tục có một số chính sách điều chỉnh, thị trường sẽ dần quay trở lại, ấm lên và ổn định cho đến cuối năm. Kịch bản thứ hai, thị trường khả năng vẫn còn gặp nhiều điều khó khăn bởi dòng vốn vẫn chưa được khơi thông. Dù kịch bản nào xảy ra thì các doanh nghiệp bất động sản cũng cần có hướng điều chỉnh kịp thời.