Chuyên gia dự báo loạt phân khúc “hái ra tiền” năm Quý Mão: Đất nền đô thị, bất động sản “ăn theo” khu công nghiệp hút dòng tiền đầu tư

Theo Nhịp sống thị trường, năm 2023 được đánh giá là một năm còn nhiều khó khăn và thách thức với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, "trong nguy có cơ", thị trường vẫn sẽ đón nhận những dòng sản phẩm có khả năng mang lại lợi nhuận tốt cho các nhà đầu tư.

Theo các lãnh đạo doanh nghiệp chuyên phân phối dự án nhận định, loại hình bất động sản đánh vào nhu cầu ở thực sẽ "hút" dòng tiền trong năm 2023.

Loại hình bất động sản "ăn theo" khu công nghiệp lên ngôi

Theo ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand, có 3 phân khúc mà ông cho rằng sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Cụ thể, các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực sẽ có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn cũng như được ưu tiên lựa chọn. Theo đó, phân khúc đầu tiên mà ông Kiểm khuyến nghị là đất nền trong các khu đô thị ven đô, có pháp lý đảm bảo. Bởi theo vị đại diện AVLand, xu hướng sử dụng ô tô như một phương tiện di chuyển đang ngày càng phổ biến, qua đó giúp việc di chuyển trở nên dễ dàng hơn, người dân có xu hướng sống tại vùng ven các thành phố, các khu đô thị.

Cụ thể, phân khúc tiềm năng khác mà ông Kiểm đánh giá cao đó là bất động sản "ăn theo" khu công nghiệp. Những năm trở lại đây, các khu công nghiệp được đầu tư rất lớn, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, mang đến giá trị lớn cho các bất động sản liền kề khu công nghiệp. Phân khúc này được hưởng lợi lớn khi các chuyên gia, nhà đầu tư ở cả trong và ngoài nước cũng như người lao động đến làm việc tại các khu công nghiệp, qua đó kéo theo nhu cầu về nhà ở và dịch vụ.

Bên cạnh đó, một phân khúc mà ông Kiểm cũng khuyến nghị sẽ hấp dẫn trong năm 2023 là bất động sản nghỉ dưỡng gắn với hệ sinh thái của chủ đầu tư lớn. Theo vị chuyên gia, những sản phẩm nghỉ dưỡng của chủ đầu tư lớn thường đi kèm với đó là dịch vụ, tiện ích mang đến những trải nghiệm giá trị cho khách hàng, thúc đẩy khả năng tăng giá của sản phẩm và triển vọng khai thác thương mại.

Chung cư tăng trưởng tốt, bất động sản thấp tầng chật vật

Đồng quan điểm cho rằng những phân khúc bất động sản đánh vào nhu cầu ở thực của người dân sẽ tiếp tục "hút" dòng tiền, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Kinh doanh của One Housing đánh giá cao đối với phân khúc bất động sản công nghiệp và chung cư. Theo ông Trung, bất động sản công nghiệp vẫn giữ được mức tăng trưởng tốt. Ngoài ra, căn hộ cũng mang lại một bức tranh tương tự.

Vị chuyên gia dẫn chứng, từ tháng 8/2022 trở lại đây, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ nói chung và căn hộ trung, cao cấp đều có dấu hiệu tăng giá. Ông Trung cho rằng, giá chung cư tại Hà Nội đang tiệm cận với xu hướng giá ở TP. Hồ Chí Minh. Mặt khác, tốc độ gia tăng dân số đến từ dòng người nhập cư của Hà Nội chưa bao giờ suy giảm. Việc nâng cấp chỗ ở với mong muốn có một nơi ở nhiều tiện nghi hơn là xu hướng tất yếu.

Ông Trung nhấn mạnh, trước các dấu hiệu suy thoái kinh tế, nhà đầu tư sẽ tìm đến các sản phẩm neo đậu được dòng tiền, nhưng cũng phải đảm bảo yếu tố có thể cho thuê được, tính thanh khoản phải ở mức cao nhất. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở và cho tầng lớp trung lưu mới sẽ an toàn.

Trong khi đó, ông Trung cho rằng, các phân khúc sẽ có thanh khoản kém là đất nền và shophouse. Theo vị này lý giải, với đất nền, mặc dù giá có thể đang hạ ở nhiều nơi, song không đem lại giá trị kinh doanh. Thậm chí có nguy cơ bị "chôn vốn". Trong khi đó, Chính phủ đang ngày càng siết chặt hoạt động đầu cơ đất nền bằng những đề xuất như đánh thuế lũy tiến nặng.

Còn với shophouse hay các sản phẩm thấp tầng ở các khu đô thị, thường có mặt bằng giá khá cao. Với các khu đô thị mới thì chủ yếu shophouse bàn giao thô hoàn thiện mặt ngoài. Nhà đầu tư cần bỏ thêm tiền vào để đủ điều kiện cho thuê được giá tốt, đây là một bài toán không mấy ai dám nghĩ đến. Nếu chỉ cho thuê thô, các căn nhà này không đem lại giá trị kinh tế lớn.

Nhà mặt phố mặc dù có khả năng kinh doanh cũng như luôn có nhu cầu thật, nhưng không có giá rẻ, đều ở mức hàng chục tỷ đồng. Chi phí bỏ vốn là tiền thật, bởi thời điểm này rất khó vay ngân hàng. Ông Trung cho rằng, trong giai đoạn khó khăn, các nhà đầu tư sẽ cần cẩn thận hơn. Trước đây, có quan niệm rằng cứ có tiền mua đất nền là ăn thắng. Nhưng sau một thời gian, đất nền đã lên đỉnh. Nhà đầu tư đổ nhiều tiền vào, ở mức giá rất cao, dù vậy cũng không còn khả năng tăng giá nhiều lần.

Dưới góc nhìn khác, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, loại hình chung cư đánh vào nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục có giao dịch. Ngoài ra, một phân khúc tiếp theo mà ông Quyết cũng đánh giá cao đó là loại hình nhà phố đáp ứng nhu cầu ở và kinh doanh, mặc dù vị này đánh giá giao dịch khó khăn hơn do tài chính lớn.

Với các phân khúc như đất nền, ông Quyết nhấn mạnh sẽ còn gặp khó do đây là bất động sản đầu tư để lấy giá trị gia tăng. Còn với bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cải thiện hơn so với năm 2022. Nguyên nhân do đại dịch Covid-19 không còn là nỗi sợ và mọi người đã tự do đi du lịch. Có thể thấy, du lịch của Việt Nam trong những tháng qua tăng rất mạnh. Nhưng tốc độ tăng trưởng du lịch của nước ra vẫn thấp hơn so với Malaysia, Thái Lan hay Singapore.

Bên cạnh đó, ông Quyết cho biết thêm rằng, khi Nhà nước có chính sách cải thiện về thu hút du lịch, đặc biệt là hút tệp khách nước ngoài thì du lịch Việt Nam sẽ còn tăng trưởng mạnh hơn nữa do nhu cầu thuê bất động sản nghỉ dưỡng tăng. Thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng theo đó cũng sẽ được cải thiện nhưng không có sự đột biến.