Bất động sản thương mại có nhiều tiềm năng phát triển trong năm 2023

Những dấu hiệu

Theo Báo cáo Tình hình kinh tế - xã hội quý IV và năm 2022 của Tổng cục Thống kê, GDP năm 2022 của Việt Nam tăng 8.02% (quý I tăng 5,05%; quý II tăng 7,83%; quý III tăng 13,71%; quý IV tăng 5,92%) so với năm trước do nền kinh tế được khôi phục trở lại và đạt mức tăng cao nhất trong giai đoạn 2011-2022. Những con số tích cực này là tín hiệu vui đối với bất động sản thương mại.

Vậy tại sao bất động sản thương mại lại được đánh giá sẽ có tiềm năng? Có điều này là bởi, đây là dòng bất động sản tạo ra dòng tiền, bao gồm các loại tài sản như tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê, cửa hàng, mặt bằng bán lẻ có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các khu mua sắm nhỏ ở địa phương; khách sạn và nhà hàng; khu vực phục vụ sản xuất, kho bãi…; trung tâm chăm sóc sức khỏe, bệnh viện, nhà dưỡng lão; trường học, trung tâm đào tạo… khi nền kinh tế có những bước chuyển mình trên đà đi lên thì dòng tiền đổ vào phân khúc này là tất yếu.

Dữ liệu của Savills trong quý III/2022 về thị trường cho thuê thương mại cho thấy, giá thuê văn phòng và bán lẻ tại khu vực trung tâm Hà Nội và Tp.HCM vẫn ghi nhận xu hướng tăng. Nhận định về thị trường văn phòng tại Hà Nội năm 2023, bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, dù các doanh nghiệp thắt chặt chi phí văn phòng nhưng nguồn cầu văn phòng phân khúc giá 25 - 30 USD (chưa bao gồm phí dịch vụ) vẫn sẽ tăng mạnh.

Với bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản thương mại sẽ tăng trong thời gian tới. Bà nhận định, giá trị đầu tư bất động sản thương mại của Việt Nam có thể lên tới hàng chục tỷ USD để phục vụ cho các nhu cầu đô thị.

Thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam vốn dĩ còn non trẻ, tập trung chủ yếu tại Tp.HCM và Hà Nội. Hiện tại, nguồn cung văn phòng tại Tp.HCM và Hà Nội còn rất khiếm tốn, mới chỉ dừng lại ở 820.000 m2. Con số này quá nhỏ so với các thành phố lớn khác ở Châu Á như Tokyo khoảng 10 triệu m2; Seoul 4,3 triệu m2 hay Singapore 2,6 triệu m2… Theo báo cáo từ World Bank, Việt Nam đứng thứ 15 trên thế giới về dân số, tỷ lệ đô thị hoá đạt trên 40% và số lượng người nhập cư ở các thành phố lớn liên tiếp tăng qua các năm. Vì vậy, tiềm năng phát triển là rất lớn.

Tại các khu vực công nghiệp, tín hiệu đầu tiên và rõ ràng nhất về sự sôi động trở lại chính là tỷ lệ tăng trưởng việc làm. Trong đại dịch Covid-19, mọi người rời các thành phố lớn về quê vì chi phí sinh hoạt rẻ hơn. Giờ đây, khi tình hình dịch bệnh đã được kiểm soát, nền kinh tế đã có những dấu hiệu tăng trưởng tốt, người lao động trở lại các thành phố lớn thì bất động sản thương mại sẽ trở nên nhộn nhịp, nhu cầu về văn phòng cho thuê, nhà ở, kho bãi,… sẽ tăng lên.

Một lý do khác khiến bà Trang nhận định bất động sản thương mại sẽ tăng trong tương lai chính là, khi nền kinh tế cũng như đời sống của các hộ gia đình dần được nâng cao sẽ kéo nhu cầu về bất động sản thương mại. Điều này thấy rõ từ những con số tăng trưởng về nhu cầu thương mại của thế hệ trẻ khi họ bắt đầu đến tuổi thuê nhà và sẵn sàng chi nhiều tiền hơn vào việc tăng trải nghiệm của bản thân như mua sắm, du lịch, sức khỏe, giáo dục và các dịch vụ đi kèm.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã đưa ra những dự báo khả quan, theo đó từ quý 2 năm 2023, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn khi môi trường pháp lý có nhiều bước tiến mới, tăng trưởng kinh tế khả quan.... Việc tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi và minh bạch hơn sẽ đóng vai trò như một chất xúc tác để thúc đẩy nhanh tiến độ phát triển bất động sản thương mại.

Đâu là thời điểm đầu tư tốt nhất?

Từ những dấu hiệu tích cực trên, các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản thương mại sẽ có tiềm năng phát triển trong năm 2023. Thế nhưng, câu hỏi mà các nhà đầu tư đặt ra trước những dấu hiệu tích cực ấy chính là, thời điểm tốt nhất để đầu tư bất động sản thương mại là khi nào?

Theo bà Trang, câu trả lời là “ngay bây giờ” nếu nhà đầu tư đang tiếp cận đúng bất động sản với mức giá hợp lý. Chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, mặc dù thị trường bất động sản nhà ở đang thanh khoản ở mức thấp vì siết tín dụng, trái phiếu, lãi suất nhưng bất động sản thương mại ít bị tác động.

Tuy nhiên, có một điều cần lưu ý với các nhà đầu tư chính là, dù bất động sản thương mại được đánh giá sẽ tăng trong năm 2023 nhưng vẫn cần thời gian để thị trường trở về mức trước đại dịch. Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản thương mại đều có vòng đời trung bình nhất định, bất kể chúng được chăm sóc tốt như thế nào. Khi vượt quá tuổi thọ được định sẵn đó, giá trị của tài sản sẽ giảm dần và lỗi thời. Vì vậy, việc sử dụng nguồn vốn cần phải được tính toán hợp lý để việc đầu tư được tối đa hoá lợi nhuận.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam cũng đưa ra lời khuyên về sự thận trọng. Ông nêu quan điểm, những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn sẽ hoạt động tốt vì các doanh nghiệp tiếp tục có nhu cầu mở rộng kinh doanh. Tuy nhiên, ông cần thận trọng.

TS. Sử Ngọc Khương nhìn nhận, nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong thời gian tới sẽ bị tác động rất lớn trước những từ biến động của thế giới như lạm phát, giá hối đoái giữa các đồng tiền ngoại tệ, tình hình khan hiếm của xăng dầu và các bất ổn chính trị-xã hội ở nhiều quốc gia. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng phải chịu những tác động xấu này. Vì vậy mà ông dự đoán, năm 2023, thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng.