Bất động sản năm Quý Mão: Cơ hội thắng lớn cho những doanh nghiệp có chiến lược mới

Thoát ra khỏi khó khăn, những phân khúc nào “sống khỏe”?

Trao đổi với PV, chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá, nhiều phân khúc bất động “sống khỏe” nhờ hướng đến nhu cầu thực của người mua phân khúc.

Nhìn về dấu hiệu lạc quan từ thị trường, theo vị chuyên gia này, bất động sản công nghiệp đang có đà tăng trưởng tốt, bởi việc giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở Việt Nam đang tăng. Trong 3 năm qua, mặc dù vốn đăng ký có thể giảm nhưng vốn đầu tư công, vốn giải ngân vẫn tăng, vì thế trở thành yếu tố thúc đẩy bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng mạnh.

“Nhờ sự tăng trưởng nhanh nên giá bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng lên trong thời gian tới”, ông Thịnh nêu quan điểm.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM dự báo, trong năm Quý Mão, thị trường cho thuê dự kiến sẽ sôi động hơn khi nhu cầu thuê nhà của người trẻ ngày càng gia tăng. Nguyên do là khi giá bán căn hộ, nhà phố đang ở ngưỡng cao, vượt tầm tay nhiều người dân đô thị, thu nhập của nhiều người cũng đang giảm do kinh tế khó khăn thì họ phải hoãn kế hoạch mua nhà và tiếp tục duy trì thuê nhà.

Ông Phạm Lâm- Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thị trường địa ốc năm Quý Mão bắt đầu thoát ra khỏi những khó khăn, tiến đến bức tranh được tháo gỡ nhiều điểm nghẽn. Bức tranh bất động sản sẽ có cả những điểm sáng và những điểm chưa lạc quan.

“Khi mới bước ra khỏi bức tranh khó khăn, thị trường không thể tăng trưởng đột biến được và cần có thời gian. Tuy vậy, so với quý 4/2022, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ lạc quan hơn. Càng tịnh tiến về phía sau, mọi thứ sẽ thuận lợi hơn nhiều”, ông Phạm Lâm nói.

Sở dĩ nhìn ra “điểm sáng” cho bức tranh bất động sản, ông Lâm cho rằng, năm 2023, việc khởi động nhiều chính sách có liên quan sẽ tác động đến tâm lý thị trường. Đây được xem là năm bản lề để xác lập lại điều kiện môi trường mới, đặc biệt từ quý 2/2023 trở đi, bức tranh thị trường bất động sản sẽ được cải thiện rõ ràng hơn.

Ông Trọng Lâm nhấn mạnh: “Hiện Chính phủ đang nỗ lực gỡ khó về các chính sách. Cùng với đó, giải ngân đầu tư công sẽ thúc đẩy thanh khoản thị trường bất động sản lạc quan hơn vào năm 2023. Năm 2023 là giai đoạn tạo cơ hội rất lớn cho những doanh nghiệp có sẵn nguồn lực, chiến lược mới”.

Theo vị chuyên gia này, năm 2023 là năm cực kì thách thức với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở tất cả các địa phương. Hay, những khu dân cư xa chưa hội tụ dân cư về sinh sống thì khả năng hấp thụ sẽ chậm.

Thanh khoản thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng trong năm 2023. Dù nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cao nhưng thực tế, thị trường này vẫn sẽ chậm giao dịch vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn khó khăn do những tồn đọng về pháp lý, quy định về việc cấp sổ cho loại hình condotel, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, đơn vị vận hành, khách hàng.

 Tập đoàn Dịch vụ Bất động sản DKRA (DKRA Group) dự báo, nguồn cung condotel sẽ giảm so với năm 2022, dao động khoảng 3.700 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng dự báo giảm mạnh, dao động lần lượt ở mức 3.100 căn và 4.000 căn. Sức cầu chung thị trường tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm 2023. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động về giá trong năm tới. Chương trình chia sẻ doanh thu được áp dụng rộng rãi trên thị trường. Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phân hoá rất rõ ràng. Giá của phân khúc chung cư sẽ tiếp tục giữ ở mức cao. Nguyên nhân là do hiện nay, nguồn cung đang khan hiếm. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp hiện vẫn chưa được tháo gỡ về vốn, chưa được cấp quỹ đất để triển khai dự án hay các vấn đề pháp lý, điều này khiến nguồn cung ngày càng bó hẹp, tạo nên áp lực giữ giá ở mức cao.

Doanh nghiệp cần tự cứu mình, không nên chỉ trông chờ vào Nhà nước

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản của Việt Nam đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều  thách thức, khó khăn.

“Có thể nói thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, các dự án bất động sản. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Rồi việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp đang gặp rất nhiều vướng mắc. Chúng ta thấy thị trường bất động sản hiện nay đang có sự lệch pha trên thị trường”, ông Châu nói.

Theo Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng, các giải pháp Chính phủ đã đưa ra rất nhiều để tháo gỡ khó khăn nhưng cần phải xem xét lại những giải pháp trước đây đã làm được gì và hiện nay còn tồn tại vấn đề gì để giải quyết tiếp.

Theo vị chuyên gia này, vấn đề thiếu vốn, có giai đoạn rất nhiều doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu. Khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ. Những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Còn việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không?

Vị lãnh đạo cũng nhìn nhận những người ôm dự án nhiều, tính lãi lên khi thị trường gặp vấn đề sẽ không thể bán được, đây là do vấn đề của chính bản thân nhà đầu tư và doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng phải xắn tay lên để tháo gỡ chứ không chỉ trông chờ vào Nhà nước. Ông Hùng hiến kế: “Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần thôi, còn 7 phần để cho người dân hưởng, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển”.