PV: Năm 2022, chúng ta đã chứng kiến thị trường bất động sản bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu”. Nguyên nhân của tình trạng này xuất phát từ đâu, thưa ông?

Thị trường bất động sản suy giảm bất thường đã tạo ra những hệ lụy xấu cho nền kinh tế, trước hết là ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản và sau đó là gần 40 ngành nghề xem thị trường bất động sản là thị trường đầu ra, như ngành sắt thép, cát đá, máy móc, logistics, hàng hoá tiêu dùng phục vụ nhà ở... Nguyên nhân của tình trạng trên xuất phát từ một số điểm nghẽn.

Thứ nhất, là những vấn đề về pháp lý, theo Bộ Xây dựng, khoảng 70% doanh nghiệp hiện nay đang bị vướng vào các vấn đề về pháp lý. Hơn 10 bộ luật cần được xem xét liên quan đến các vấn đề về đất đai, đầu tư, nhà ở. Thứ hai, là nguồn vốn tín dụng, đặc biệt dành cho người mua nhà, cho thị trường người tiêu dùng. Thứ ba, là các kênh tạo vốn cho doanh nghiệp như phát hành trái phiếu và nhiều kênh dẫn vốn khác đang trục trặc.

Thứ tư, hàng hóa trên thị trường hiện nay đang có tính chất không phù hợp với nhu cầu, chủ yếu là những hàng hóa nằm ở phân khúc cao cấp. Thứ năm, hệ thống thông tin của chúng ta còn rất yếu để phục vụ cho các hoạt động đầu tư mua sắm trên thị trường, chưa có nhiều kênh thông tin phù hợp. Thứ sáu, là niềm tin của các nhà đầu tư, người tiêu dùng trên thị trường đang bị sụt giảm.

Nếu chúng ta không tháo gỡ các điểm đã nêu trên sẽ không thể thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và làm khó cho kế hoạch phát triển kinh tế chung của quốc gia.

PV: Có thể thấy, thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn. Hệ lụy gây ra là gì, thưa ông?

Chúng ta có thể thấy thị trường bất động sản trong năm 2022 có thể nhận thấy như sau: Cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đại bộ phận dân chúng, hàng hoá tồn kho trên thị trường chủ yếu là bất động sản cao cấp, đắt tiền. Giá bất động sản bị đẩy lên cao, không phù hợp với khả năng thanh toán cũng như nhu cầu của người dân. Áp lực tăng giá đầu vào của phát triển bất động sản rất mạnh, từ vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc nhân công, chi phí vốn. Mặt khác, nguồn vốn được coi là mạch máu, là nguồn oxy của thị trường đang có dấu hiệu hạn chế, khoá van.

Cụ thể, tính trong quý III/2022, nguồn cung bất động sản thiếu và yếu về chất, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Tổng cung 9 tháng đầu năm đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018.

Lực cầu trong quý cũng mạnh nhưng lượng hấp thụ không cao bởi sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%, giảm mạnh so với quý I và quý II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, lực cầu chủ yếu là cầu thực, cầu đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá.

Tới đầu quý IV/2022, thống kê sơ bộ cho thấy tỷ lệ hấp thụ ước đạt nhỏ hơn 10%, mức thấp kỷ lục trong năm 2022 và khá giống với tình hình năm 2010 - 2011.

Bên cạnh đó thị trường ghi nhận nhiều dự án lùi lịch mở bán, chờ đợi tín hiệu mới. Mặc dù các chủ đầu tư đã vận dụng hết cỡ chính sách bán hàng theo hướng hỗ trợ khách hàng nhưng tình trạng bán hàng vẫn không được cải thiện nhiều.

Tháng cuối năm 2022, mặc dù thị trường bất động sản vào mùa vụ được trông đợi nhất trong năm nhưng khả năng khó được trở lại ổn định như những năm trước. Thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều dần việc chào bán dự án bất động sản dang dở. Sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu đuối sức, hụt hơi. Mặt khác, cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng giảm sâu giá trị.

PV: Thị trường bất động sản hiện nay rất khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và phải tìm mọi cách để tồn tại. Nhiều ý kiến cho rằng, giai đoạn này khá giống với giai đoạn khủng hoảng năm 2012. Liệu lịch sử có lặp lại, thưa ông?

Có thể nói, giai đoạn này khá giống với giai đoạn khủng hoảng năm 2012. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản hiện nay đang khủng hoảng.

Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện tại thị trường không hề thừa nguồn hàng mà thậm chí là thiếu nguồn hàng, khan hiếm nguồn hàng. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là thị trường có thể vực dậy.

Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường bất động sản.

PV: Vậy để tháo gỡ điểm nghẽn trên, chúng ta cần phải làm gì, thưa ông?

Dự báo năm 2023, nếu không có những điều chỉnh bằng chính sách vĩ mô thì với các vấn đề đang tồn tại và “sức khoẻ” như hiện nay, chắc chắn các doanh nghiệp bất động sản và thị trường vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với các khó khăn và hệ lụy.

Muốn hỗ trợ, tháo gỡ thì chúng ta cần biết nguyên nhân của vấn đề là gì? Thị trường bất động sản rất cần giải cứu? Thị trường đang chậm lại, dừng lại. Và xuất hiện những điểm nghẽn lớn và nếu hóa giải được thì thị trường lại hoạt động trở lại bình thường.

Điểm nghẽn lớn nhất về chính sách. Các chính sách trong khoảng hơn 10 bộ luật đang có dấu hiệu lạc hậu so với sự tăng tốc phát triển kinh tế. Các vấn đề liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng nhà ở, đô thị,... đang tạo ra các rào cản cho phê duyệt các dự án bất động sản cho nguồn cung mới trên thị trường nên nguồn cung khan hiếm, thị trường khó khăn. Doanh nghiệp khó khăn khi họ cũng mong muốn thúc đẩy việc phát triển nhưng phải dừng lại để chờ đợi việc sửa chữa các sai sót trong quy định pháp luật.

Điểm nghẽn thứ hai là về nguồn lực trong đó có nguồn lực về vốn trong đó có vốn tín dụng, vốn huy động đầu tư, phát hành trái phiếu,... có những trục trặc. Bên cạnh đó, hàng hóa trên thị trường có những sản phẩm không phù hợp với nhu cầu đang rất mạnh của người dân như nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở phù hợp túi tiền, nhà ở xã hội đang rất khan hiếm.

Tất nhiên để thị trường chuyển biến khởi sắc, bên cạnh những hỗ trợ của Chính phủ, doanh nghiệp bất động sản cũng phải chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Các doanh nghiệp có thể đẩy mạnh quá trình chuyển đổi số trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

Các doanh nghiệp cũng đang phải tự điều chỉnh nhiều dự án, từ giá, sản phẩm. Một trong nhiều dự án đang có dấu hiệu tham gia vào thị trường tốt khi tính thanh khoản, hấp thụ tốt.

Bên cạnh đó, thời gian qua, chúng ta có thể thấy Chính phủ cũng đã rất quyết liệt phải tìm ra nguyên nhân. Từ đó có việc thành lập Tổ Công tác của Chính phủ trong đó các Bộ, Ngành, địa phương, chủ đầu tư, dự án thành phần đã cùng nhau tìm ra vấn đề. Qua đó để xây dựng giải pháp tháo gỡ.

Chính phủ đã có chủ trương rất mạnh và ngay sau công điện thành lập là đôn đốc Tổ Công tác phải bắt tay vào thực hiện ngay. Nhiều công điện khác trực tiếp liên quan đến các điểm nghẽn lớn như trái phiếu, tín dụng, pháp luật được Chính phủ gửi tới nhiều cơ quan liên quan yêu cầu giải quyết, đưa ra giải pháp cụ thể.

PV: Sau khi có Tổ công tác của Chính phủ, ông đánh giá thị trường đã thay đổi như thế nào?

Chắc chắn là các bên đã có thêm niềm tin, động lực tốt để yên tâm trong hoạt động đầu tư, kinh doanh của mình.

Dự báo thị trường bất động sản năm 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam khi vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có, dự kiến khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện trở lại. Để thị trường bất động sản hồi phục trở lại chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải như pháp lý, vốn và niềm tin của nhà đầu tư… thị trường chắc chắn sẽ tái cân bằng.

Tuy nhiên, bên cạnh những giải pháp khơi thông, Nhà nước vẫn phải đi kèm với các chính sách kiểm soát cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển nhưng không “nóng, phát triển một cách hiệu quả, bền vững. Đặc biệt, thị trường bất động sản phải được coi là thị trường trung tâm, thị trường đặc biệt của nền kinh tế vì khả năng tác động của nó đến các ngành nghề khác là rất lớn.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản năm 2023 khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông, quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh. Do đó, việc kiểm soát dòng vốn quá chặt có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để thị trường hồi phục. Nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.

Thực tế, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng… Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại, chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10 - 15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp. Một số dự án khi chưa nộp thuế thì chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng.

PV: Trong năm tới, chính sách cũng như hiệu ứng về tài chính, về vốn theo ông cần thay đổi như thế nào?

Trong các động thái chỉ đạo của Chính phủ và các cơ quan liên quan cũng đã đưa ra các phương hướng, cách xử lý.

Về nguồn vốn tín dụng, chúng ta khó có thể bùng nổ dòng vốn dễ dãi như trước đây. Bởi trong bối cảnh chúng ta đang đối mặt với nhiều thách thức, áp lực từ thế giới và cả nội tại nên việc thắt chặt là điều đương nhiên. Họ sẽ có những cân đối dòng vốn, định hướng, nắn vào các khu vực cần thiết, phù hợp nhu cầu thiết yếu đẻ các hoạt động được phát triển và kéo theo phát triển chung, không gây khủng hoảng thừa, thiếu.

Việc phát hành trái phiếu có thể khơi thông hơn, dễ hơn nhưng không phải để lạm dụng nó và có sai phạm. Đặc biệt là những dự án cần thiết, doanh nghiệp có động thái đúng đắn, phù hợp xã hội, nhu cầu thị trường sẽ nhận được hỗ trợ từ chính sách. Tôi cho rằng, trong năm 2023, sẽ đi theo đi xu hướng thị trường không bùng nổ nhưng có động thái tốt hơn.

Và để khơi thông được vấn đề vốn, theo tôi có mấy vấn đề.

Thứ nhất là việc sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở... đang được thực hiện, cần được đẩy nhanh hơn, sửa luật phải có tính khả thi cao, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Đồng thời, thường xuyên công khai, công bố để xã hội nắm bắt, tạo sự quan tâm, tin tưởng cho thị trường, nhà đầu tư.

Thứ hai, Cơ quan quản lý Nhà nước cần khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản, thị trường nhà ở như các quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động.

Thứ ba, chính sách thúc đẩy dòng vốn có kiểm soát vào dự án bất động sản trọng yếu, phù hợp với nhu cầu của xã hội, thị trường, người lao động nhằm tăng cung, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực để giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.

Thứ tư, tạo điều kiện, hỗ trợ vay vốn ưu đãi cho các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Thứ năm, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

PV: Năm 2023, theo ông các phân khúc bất động sản sẽ diễn biến ra sao, thưa ông?

Thị trường bất động sản sẽ chủ động tiếp cận với nhu cầu của thị trường để điều chỉnh chính sách hoạt động kinh doanh và phát triển sản phẩm hướng tới nhu cầu thực. Sản phẩm phục vụ đầu tư, giới thượng lưu có thể sẽ chậm lại ưu tiên thiết thực hơn giai đoạn này

Về nguồn cung nhà ở, thời điểm đầu năm không có nhiều thay đổi. Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh như kỳ vọng thì bắt đầu từ cuối quý I/2023, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Càng về cuối năm nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện.

Đối với nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhiều khả năng sẽ giảm, chỉ các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển, trong khi đó, đối với nguồn cung bất động sản công nghiệp, nguồn cung phát triển thêm các dịch vụ có thể bị tạm ngừng do hoạt động sản xuất tại nhiều khu công nghiệp bị ảnh hưởng.

Về phía lực cầu, đối với bất động sản nhà ở, cầu cũ chưa được đáp ứng tiếp tục duy trì, nhưng có thể giảm do thu nhập và việc làm khó. Trong khi đó, lực cầu mới sẽ tăng tại các địa phương, khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị.

Với lực cầu thương mại và bán lẻ, sau một thời gian ảnh hưởng vì đại dịch covid và sức khỏe của ngành đã hồi phục thì chắc chắn sẽ có sức bật trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia tăng sự hiện diện tại Việt Nam và du lịch phục hồi.

Cầu bất động sản công nghiệp sẽ có tín hiệu khả quan trong năm nay, lực cầu có thể được duy trì, trong khi đó, cầu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, mặc dù nhu cầu đầu tư cao nhưng thực tế giảm vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch.

PV: Xin cảm ơn ông!