Nguyên nhân khiến căn hộ đang đi ngược “xu thế giảm giá” của thị trường

Cắt lỗ 50% vẫn khó thoát hàng

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, thị trường bất động sản thanh khoản kém… đang là những cụm từ xuất hiện nhiều, liên tục trong thời gian vừa qua. Nhiều phân khúc sau một quãng thời gian “đội giá” lên đã phải giảm giá, cắt lỗ để có thể bán được hàng. Nhiều sản phẩm khác cũng đã thực hiện các chính sách chiết khấu lên tận 50% nhưng… vẫn khó bán.

Trước “làn sóng” cắt lỗ của thị trường, việc người mua nhà ráo riết săn tìm sản phẩm với hi vọng sở hữu được một mức giá tốt thì phân khúc chung cư, căn hộ lại đang đi ngược lại với xu thế giảm giá trên. Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản năm 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ rõ, thị trường bất động sản năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch. Theo đó, nguồn cung ra thị trường chỉ đạt khoảng 48.500 sản phẩm (tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Điều đáng nói ở đây chính là, việc cơ cấu nguồn cung với các sản phẩm cao cấp, đầu tư là chủ yếu mà thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân cũng đang trở thành vấn đề “nóng” của thị trường bất động sản. Liên quan tới tỷ lệ tiêu thụ, VARS cũng đã thống kê, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quí 4, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.

Báo cáo của VARS cũng đã chỉ rõ, giá bất động sản nhất là đất nền đã được điều chỉnh về giá thực (gần như bằng với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra tình trạng sốt đất). Thế nhưng phân khúc nhà ở đặc biệt là căn hộ chung cư lại nằm ngoài xu hướng giảm giá trên. Nguyên nhân được cho rằng, do nhu cầu của loại hình này luôn có và tăng không ngừng cùng với quá trình đô thị hoá nhanh.

Kỳ vọng về việc giá các căn hộ giảm gần như khó trở thành hiện thực, khi trong vòng 1 năm vừa qua, giá chung cư vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Thậm chí có thời điểm, chung cư liên tục neo giá ở mức cao khi thị trường ở giai đoạn khó khăn, trầm lắng nhất. Cuối năm 2022, nhiều dự án bung hàng ghi nhận mức giá neo ở ngưỡng trên 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thanh khoản các giỏ hàng chung cư cung ứng ra thị trường chậm lại khi người mua nhà vẫn khó tiếp cận với vốn vay từ ngân hàng.

Giá cần phù hợp với túi tiền người dân

Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn đã chỉ rõ, quý IV/2022, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TP HCM ghi nhận mức thấp kỷ lục (chưa tới 25% trên tổng số 470 căn hộ chào bán). Mặc dù thanh khoản giảm mạnh thế nhưng giá bán vẫn đi ngang, 3 tháng cuối năm 2022, thậm chí vẫn tăng tới 4% so với quý I/2022.

 Phía Batdongsan.com.vn thẳng thắn, việc giá nhà ở sơ cấp giảm là điều rất khó, trong bối cảnh hiện nay, chi phí dự án phát triển đều đang tăng. Và thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất chính là thiếu hụt sản phẩm chào bán. Câu chuyện thừa cung – thiếu cầu thực tế không diễn ra khi nhu cầu thị trường vô cùng lớn thế nhưng nguồn cung sản phẩm lại khan hiếm. Chính vì thế, dù thanh khoản đang kém nhưng giá nhà sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Ngoài ra, các yếu tố quyết định giá bán như nhân công, chi phí vật liệu xây dựng, đất, thuế phí… cũng đều đang tăng. Và tới đây khi Luật Đất đai đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán.

Những năm gần đây, nguồn cung chung cư tại các thành phố lớn liên tục giảm sút, điều này đã kéo mức giá tăng cao vượt qua khả năng của người có nhu cầu thực. Mặc dù, thị trường đang kém thanh khoản ở phân khúc này thế nhưng dự báo, giá vẫn sẽ neo ở mức cao.

Nếu so sánh chu kỳ khủng hoảng 10 năm trước thì thời điểm này rất khác. Giai đoạn 2012 – 2013 là giai đoạn khủng hoảng thừa khi nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản. Từ đó tạo nên một nguồn cung lớn trong khi sức mua kém, dẫn đến hiện tượng giảm giá bán. Hiện tại, nguồn cung đang khan hiếm hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua có giảm đi. Chưa kể, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7-2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công xây dựng cũng sẽ tăng lên.

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services, chỉ nhìn vào cung – cầu trên thị trường căn hộ hiện nay có thể dễ dàng nhận định được xu hướng giá của sản phẩm này. Thực tế nguồn cung rất ít nhưng nhu cầu nhiều, cầu thì luôn ổn định nhưng cung dần cạn khiến giá khó giảm. Chúng ta cứ mong rằng thị trường bán tháo để chúng ta mua được nhà giá rẻ nhưng rất khó. Vì nếu thị trường có giảm mà nguồn cung không có thì làm sao có thể mua được?

Việc các căn hộ chung cư khó có thể giảm giá bán dù ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, và nếu có chỉ ở những dự án có mức giá cao và đại bộ phận người dân sẽ không với tới và nếu không giảm sẽ khó có người mua.

Đồng tình với những quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc khác nhau và từng tăng quá ảo cũng như ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp hay bình dân vẫn có giá trị khai thác thương mại tốt, chính vì thế việc có khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Những sản phẩm hiện đang tồn kho hầu hết nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém, không phù hợp với túi tiền của số đông. Với bất động sản đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có sự biến động lớn dù thị trường chững lại ở những thời điểm nhất định. Ông Đính cũng chỉ rõ, quỹ đất ở nội đô thuộc hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đang ngày càng khan hiếm. Với những thay đổi trong quy hoachh, các chính sách sẽ được thắt chặt thì nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ tại khu vực này ngày càng ít đi. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá chung cư rất khó giảm giá.