Chuyên gia dự báo thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh tiếp tục giảm tốc trong năm 2023

Sức mua kém, đến quý IV mới cải thiện

Theo vnexpress.net, dự báo căn hộ tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam của DKRA Việt Nam năm 2023 nguồn cung mới thị trường nhà chung cư sẽ giảm mạnh, chỉ bằng 75% so với năm 2022, chủ yếu tập trung tại TP Hồ Chí Minh và Bình Dương. 

Theo DKRA từ giữa năm 2022 đã ghi nhận sức cầu của thị trường giảm và dự báo tình trạng này sẽ tiếp tục trong 6 - 9 tháng nữa. Đến khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng vào bất động sản hứa hẹn được tháo gỡ một phần thì sức cầu sẽ dần được cải thiện vào cuối quý IV/2023. 

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết, thanh khoản của thị trường căn hộ năm 2023 có thể tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực. Theo đó, căn hộ tại TP Hồ Chí Minh có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2  và căn hộ tại Bình Dương có dưới 35 triệu đồng/m2. Trong năm nay, nhà ở xã hội hứa hẹn sẽ là điểm sáng trên thị trường, mặc dù nguồn cung vẫn hạn chế, khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Theo ông Thắng, năm Quý Mão 2023 thị trường căn hộ sẽ bước vào giai đoạn dịch chuyển sang phân khúc nhà vừa túi tiền. Cho thấy những nỗ lực của các doanh nghiệp từng bước tái cơ cấu sản phẩm, giúp giảm dần tình trạng lệch pha cung cầu khi nhà giá cao quá nhiều, trong khi thiếu hụt nghiêm trọng nhà giá rẻ. Thị trường năm nay sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung căn hộ bình dân còn gọi là nhà giá rẻ (hạng C) và nhà ở xã hội, điểm rơi có thể kéo dài sang năm 2024 - 2025, đặc biệt nguồn cung căn hộ mới có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh.

Theo chuyên gia DKRA, mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ (chủ đầu tư chào bán lần đầu) có thể bị tác động khi các chính sách chiết khấu cao thanh toán nhanh được đẩy mạnh trong năm 2023. Thanh khoản căn hộ và mặt bằng giá thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) sẽ tiếp tục đà giảm từ giữa năm 2022 và có thể kéo dài đến hết quý III/2023.

Mới đây, Savills Việt Nam cũng đưa ra những dự báo thị trường căn hộ trong năm Quý Mão, nội dung chính đề cập đến đà giảm tốc trong 12 tháng tới. Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam dự báo tại TP Hồ Chí Minh nguồn cung căn hộ sẽ giảm tốc, sự thiếu vắng nhà ở phân khúc bình dân sẽ càng thúc đẩy nhu cầu nhà ở dịch chuyển đến các khu vực giáp ranh.

Lãnh đạo Savills cho biết, các chủ đầu tư sẽ kéo dài thời gian mở bán căn hộ mới, nên trong năm 2023 sẽ có khoảng 5.000 căn hộ bị chậm tiến độ. Tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào lĩnh vực bất động sản, cùng với đó, các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu sẽ khiến các chủ đầu tư khó khăn trong việc huy động vốn. Dự báo trong năm 2023, nguồn cung căn hộ tương lai đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm trước. 

Nhà ở vừa túi tiền và căn hộ bình dân được chú ý

Theo nhận định của Cushman & Wakefield, những biến động giảm thanh khoản và thiếu hụt vốn trong năm 2022 sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2023, điều này khiến thị trường căn hộ có thể dịch chuyển dần sang phân khúc bình dân hơn trong 2 - 3 năm tới. 

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong giai đoạn khó khăn này các nhà phát triển bất động sản lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm để thích nghi. Chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội ước tính sẽ cung cấp khoảng 2,5 triệu m2 sàn cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Bên cạnh đó, trong 12 tháng tới, phân khúc nhà ở vừa túi tiền và căn hộ bình dân có thể cũng được chú ý, công bố kế hoạch đầu tư nhiều hơn.

Với tình hình thắt chặt tín dụng như hiện nay, các chủ đầu tư sẽ tung ra nhiều chính sách thanh toán hướng tới nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt, ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi để cải thiện doanh số bán hàng trong năm 2023. Mặc dù vậy, thanh khoản thị trường vẫn phụ thuộc rất lớn vào dòng tiền, đây là vấn đề cả người mua và người bán đề đang gặp khó khăn. 

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2022 của Colliers cho biết thị trường căn hộ ở TP Hồ Chí Minh khá trầm lắng. Mức tiêu thụ được ghi nhận thấp nhất trong vòng 3 năm, thanh khoản thị trường kém do tác động từ việc siết tín dụng, tăng lãi suất. Tuy nhiên điểm sáng là giá sơ cấp phân khúc căn hộ hạng sang vẫn ổn định trong quý IV, những dự án căn hộ hạng sang mở bán tại khu vực Thủ Thiêm có mức giá lên tới 7.000 – 18.000 USD/m2.

Ở phân khúc thấp hơn có giá bán sơ cấp bình quân giảm nhẹ do một số dự án áp dụng chính sách chiết khấu để kích cầu. Giá bán thứ cấp căn hộ có phần giảm mạnh do nhiều nhà đầu tư thứ cấp gặp khó khăn về tài chính, lo lắng về những biến động khó lường của thị trường nên bán tháo sản phẩm để cắt lỗ.

Colliers dự báo sang năm 2023, thị trường căn hộ tiếp tục đối mặt một số khó khăn đến từ sự suy giảm niềm tin với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh chưa minh bạch, pháp lý dự án chưa rõ ràng đang bị xử lý trong thời gian qua.

Có thể thấy, các chuyên gia bất động sản đề rất thận trọng khi đưa ra dự báo về triển vọng của thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trong 12 tháng tới. Nhiều chuyên gia không đặt kỳ vọng về cơ hội bứt phá nhanh của thị trường căn hộ trong 9 tháng đầu năm 2023. Bởi các chỉ số về thanh khoản, niềm tin của người mua nhà nếu muốn hồi phục phải chờ theo năm chứ không thể tính theo từng quý. Trong năm Quý Mão, các biến số về tiếp cận tín dụng, giảm lãi vay, tâm lý thị trường cũng chưa thể thay đổi ngay, điều này dẫn đến đà giảm tốc của thị trường căn hộ có thể kéo dài hơn so với dự kiến.