Thị trường căn hộ phía Nam khó có đột phá trong năm 2023

Một năm 2022 đầy khó khăn

Theo báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam, trong năm 2022, TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận có 72 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 26.681 căn. Mặc dù nguồn cung mới tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước.

TP Hồ Chí Minh và Bình Dương là hai tỉnh thành tập trung dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong năm 2022 khi lần lượt chiếm 64,8% và 31,4% tổng sản phẩm mới mở bán trong năm. Trong đó, Bình Dương chủ yếu là căn hộ hạng B và hạng C, phân bố tập trung tại TP Thuận An, Dĩ An, Bến Cát, Tân Uyên với mức giá dao động từ 17-25 triệu đồng/m2. Còn ở TP Hồ Chí Minh chủ yếu là căn hộ hạng A, phân bố tập trung chủ yếu tại khu Đông.

Trong số hơn 26.000 căn hộ mới mở bán trong năm 2022, TP Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận tiêu thụ được 20.713, tăng 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, sức cầu chung của toàn thị trường vẫn ở mức thấp do đà sụt giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022.

Được biết, việc tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản đã làm giảm sức cầu của thị trường căn hộ trong năm 2022. Trong bối cảnh đó, một số chủ đầu tư đã liên tục áp dụng các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến trên 40% giá niêm yết nhằm kích cầu thị trường, cũng như nhanh chóng thu hồi dòng tiền, đảm bảo hoạt động vận hành của doanh nghiệp.

Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2-4% so với cuối năm 2021 trước áp lực của chi phí đầu vào. Còn trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ giảm 3-8% cùng với đà giảm mạnh của thanh khoản từ đầu quý 3/2022. Giá bán thứ cấp chủ yếu tập trung ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chậm tiến độ thi công, hết thời gian ân hạn nợ gốc – lãi vay hay ở những dự án mà chủ đầu tư cần thu hồi dòng tiền trước áp lực lãi vay đang leo thang.

Ông Đinh Minh tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, trong năm 2022, thị trường căn hộ phía Nam chứng kiến đà sụt giảm của thanh khoản, nhất là vào giai đoạn cận Tết. Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong vòng 5 năm trở lại đây.

Bên cạnh đó, trên thị trường thứ cấp liên tục xuất hiện các giao dịch cắt lỗ, giảm giá mạnh đến từ nhóm người đang cần tiền gấp để phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân hay sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, phải thanh lý sản phẩm để có dòng tiền, giảm bớt áp lực lãi suất.

Lý giải nguyên nhân xuất hiện tình trạng trên, vị chuyên gia này cho rằng, việc nguồn vốn tín dụng ngân hàng bị kiểm soát, lãi suất cho vay tăng cao đã dẫn tới tâm lý trì hoãn việc mua nhà của khách hàng đang có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, nhóm đối tượng đang có tiền lại ngập ngừng trong việc “xuống tiền” vì đang nuôi hy vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu của các chủ đầu tư sẽ có lợi cho họ hơn trong thời gian tới.

Tiếp tục đà sụt giảm trong năm 2023

Giới chuyên gia của DKRA Việt Nam dự báo, nguồn cung căn hộ trong năm 2023 dự kiến giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 75% so với năm 2022, ước tính dao động ở mức 20.000 căn. Số lượng nguồn cung mới này sẽ tập trung chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương với số lượng ước tính lần lượt là 12.000 căn và 7.000 căn. Còn các tỉnh thành khác, nguồn cung mới mở bán vẫn trong tình trạng khan hiếm.

Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới của toàn thị trường, nhất là thị trường TP Hồ Chí Minh trong năm 2023. Bên cạnh đó, một tín hiệu tích cực cho thị trường căn hộ phía Nam là sự gia tăng đáng kể của căn hộ hạng C và nhà ở xã hội trong năm 2023. Các dự án căn hộ giá rẻ có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh thành lân cận TP Hồ Chí Minh, trong đó Bình Dương sẽ đóng vai trò chủ đạo.

Sức cầu chung của thị trường tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022, có thể sẽ có khởi sắc nhất định vào cuối quý 4 khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ một phần. Thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá 50 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minh và dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương.

Trên thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán căn hộ khó biến động trong năm 2023. Tuy nhiên, các chính sách chiết khấu khi khách hàng chịu thanh toán nhanh sẽ được đẩy mạnh.

Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán căn hộ tiếp tục đà giảm và có thể kéo dài đến hết quý 3/20022 trước khi có những chuyển biến đáng chú ý. Giao dịch thứ cấp tập trung tại các dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn, pháp lý hoàn thiện thu hút sự quan tâm của người mua.

Có thể thấy, thị trường căn hộ phía Nam vẫn đối mặt với nhiều khó khăn trong năm 2023. Tuy nhiên giới chuyên gia cho rằng, đây vẫn là điểm sáng của thị trường bất động sản trong thời gian tới nhờ đang có nhiều yếu tố hỗ trợ. Đầu tiên phải kể đến đây là loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực nên sẽ có thanh khoản tốt. Bên cạnh đó, phân khúc này còn đang được hưởng lợi từ việc ngân hàng đang ưu tiên nới room tín dụng cho phân khúc nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực, các chính sách chiết khấu, ưu đãi của các chủ đầu tư,...

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận định, nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực mà dòng sản phẩm căn hộ đang trở thành “điểm sáng” trên thị trường địa ốc. Diễn biến này sẽ còn tiếp diễn trong năm 2023 khi nhu cầu ở thực ngày càng gia tăng.