Chung cư giá rẻ tiếp tục “vắng bóng” trên thị trường năm 2022
BÀI LIÊN QUAN
Liệu ước mơ nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp có thành hiện thực?Cơ chế nào giải cứu phân khúc nhà giá rẻ: Bất khả thi nếu chính quyền không ra tay?5 sai lầm mua nhà khiến nhiều người "tiền mất tật mang": Đừng mê nhà giá rẻ mà chi tiền chớp nhoáng
Theo dự báo của chuyên gia bất động sản, chung cư giá rẻ vẫn tiếp tục được đông đảo khách hàng quan tâm trong năm 2022. Tuy nhiên sự khan hiếm nguồn cung sẽ khiến khách hàng khó tìm được sản phẩm phù hợp.
Nguồn cung dự án nhà giá rẻ mới tiếp tục khan hiếm
Giữa bối cảnh quỹ đất tại các đô thị lớn trở nên khan hiếm, xu hướng của thị trường bất động sản trong năm 2022 sẽ mở rộng các khu vực vùng ven rộng rãi, mật độ dân cư cao. Những căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 gần như biến mất hoàn toàn tại thị trường Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong vài năm trở lại đây.
Theo báo cáo của hội môi giới bất động sản Việt Nam, 80% số căn hộ giá rẻ đang được chào bán trên thị trường hiện này đều là những dự án cũ đã ra mắt từ nhiều năm trước. Nguồn cung dự án mới ở các khu vực ven thành phố ngày một trở nên khan hiếm khiến cho giá thành ở dự án này tăng cao nhanh chóng. Trong năm 2022, giá phân khúc này có thể sẽ tăng nhẹ nhưng không có nhiều đột biến và chủ yếu nhắm vào đối tượng người có nhu cầu ở thật.
Mặc dù nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng thị trường năm 2022 vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn về nguồn cung do những nút thắt chưa thể được tháo gỡ trong Luật Đầu tư, Luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản. Sự thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ trên thị trường là nguyên nhân khiến cho giới đầu tư thứ cấp và người môi giới liên tục tìm cách đẩy giá bán ra của các sản phẩm nhà ở. Điều này khiến cho những cơn sốt đất diễn ra dai dẳng, khó có thể kiểm soát. Thậm chí chính các nhà đầu tư cũng đẩy giá bán nhà lên cao để kiếm lời.
Nếu như nút thắt pháp lý được cởi bỏ thì thị trường chắc chắn sẽ phát triển rất nhanh chóng, lành mạnh, nhất là ở phân khúc bất động sản nhà ở bình dân vừa túi tiền. Phân khúc này đã bị lãng quên hơn 2 năm qua và nhận được sự trông ngóng của đông đảo khách hàng.
Hiện nay nếu lấy giá nhà chia cho thu nhập trung bình của người lao động độc thân hoặc các hộ gia đình sống tại các thành phố lớn thì sự chênh lệch là 20 đến 25 lần. Điều này có nghĩa là dù cố gắng phấn đầu thì một người lao động phải mất 20-25 năm để mua được nhà nếu không chi tiêu gì.
Đây là chỉ số bất hợp lý, khi ở nhiều quốc gia đang phát triển khác, con số này chỉ là 8-12 lần, thấp hơn so với ở Việt Nam. Để giải quyết nhu cầu nhà ở, nhiều người bắt buộc phải lựa chọn các khu vực vùng ven thành phố. Đây là lý do vì sao thị trường bất động sản ngoại ô phát triển rất nhanh chóng trong thời gian qua, đẩy giá tăng cao tại nhiều khu vực.
Hiện nay ở khu vực vùng ven cũng có cả phân khúc bất động sản cao cấp và bình dân phù hợp với nhu cầu đa dạng của khách hàng. Đại diện doanh nghiệp đầu tư nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh thừa nhận phân khúc nhà giá rẻ rất khó để phát triển tại khu vực nội đô khi giá đất ngày một tăng cao. Nếu như các doanh nghiệp phát triển nhà tiếp tục phát triển phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ngôi nhà thứ 2 ở vùng ven như hiện nay thì việc mua nhà giá rẻ ở ven đô cũng trở nên khó khăn hơn.
Để thị trường bất động sản phát triển cân bằng, cần phải có sự can thiệp của chính quyền địa phương về vấn đề cấp phép triển khai dự án. Đảm bảo tỷ lệ nhà giá rẻ tương xứng với nhu cầu tổng quỹ nhà đất phát triển hàng năm tại từng khu vực.
Người thu nhập thấp nhọc nhằn tìm mua nhà giá rẻ
Làn sóng dịch bệnh lần thứ 4 bùng phát ở thành phố Hồ Chí Minh đã hé lộ sự thật cay đắng về cuộc sống của người thu nhập tại đô thị lớn hiện dưới chuẩn cho phép. Người lao động phải chen chúc nhau trong những ngôi nhà chật chội trong những xóm trọ mật độ dân cư cao, nguy cơ lây bệnh là rất lớn.
Nhiệm vụ đảm bảo cho người dân một nơi cư trú hợp pháp, phù hợp để sinh sống trở thành bài toán làm đau đầu các nhà quản lý. Điều kiện sống khó khăn khiến hàng triệu người lao động buộc rời bỏ thành phố trở về quê hương. Điều này khiến cho các hoạt động tái thiết, sản xuất kinh doanh sau khi kết thúc giãn cách trở nên vô cùng khó khăn. Chiến lược hồi phục kinh tế vì thế cũng sẽ chậm hơn so với dự kiến.
Tuy nhiên để thu hút người lao động quay lại thành phố thì việc trước tiên là phải đảm bảo cho họ điều kiện sống cơ bản. Và vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp chính là then chốt. Từ năm 2016 đến nay, nhà cho người thu nhập thấp vẫn là câu chuyện bị bỏ ngỏ trên thị trường bất động sản khi các doanh nghiệp chỉ tập trung vào phân khúc trung, cao cấp.
Hầu hết người lao động thu nhập thấp vẫn phải sinh sống trong những ngôi nhà thuê chật hẹp, điều kiện vệ sinh không đảm bảo, những khu dân cư có mức sống đưới chuẩn với mức chi phí khá lớn. Những thanh niên trẻ mới ra trường có thu nhập thấp, không có nhiều khả năng tích lũy vẫn nghĩ về việc mua nhà thành phố như một giấc mơ xa vời khó đạt tới.
Hậu Covid, TP HCM và cả nước nói chung phải đối diện với thách thức khó khăn khi giải bài toán xây dựng xã hội cho người nghèo. Nguồn ngân sách hiện tại cần tập trung giải quyết những hậu quả nặng nề cho đại dịch để lại. Người lao động bị mất việc làm, giảm thu nhập khiến họ rơi vào cảnh lao đao. Lúc này việc mua nhà đối với người lao động nghèo càng là chuyện không thể thực hiện được.
Các doanh nghiệp không mặn mà xây nhà cho người thu nhập thấp
Tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp khi làm nhà ở giá rẻ chỉ là 10%, thấp hơn rất nhiều so với khi làm nhà ở thương mại là 50%. Nếu rơi vào thời điểm thị trường sốt đất thì ngay cả các doanh nghiệp nhỏ cũng để đạt lợi suất 100% với nhà thương mại. Số lượng các doanh nghiệp chung tay cùng xã hội xây dựng các dự án nhà giá rẻ hiện không nhiều và nếu thực hiện họ buộc phải đánh đổi lợi nhuận, hi sinh quyền lợi kinh tế.
Tuy nhiên các cổ đông trong công ty lớn sẽ không đồng tình với các dự án nhà ở giá rẻ bởi điều đó sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của họ. Lãnh đạo doanh nghiệp không thể tự quyết định việc tham gia dự án mà cần có sự ủng hộ, thống nhất từ các cổ đông. Nhìn chung việc xây nhà giá bình dân không thu hút được doanh nghiệp khi những gì họ thu lại không tương xứng nguồn lực bỏ ra.
Việc Nhà nước hỗ trợ nguồn vốn ưu đãi dành cho doanh nghiệp sẽ là phương án kích thích các đơn vị, tổ chức tham gia vào thị trường nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên dòng vốn gắn với chính sách ưu đãi thường mất rất nhiều thời gian giải ngân do vướng mắc về thủ tục giấy tờ, thời gian duyệt hồ sơ kéo dài. Ngoài ra các công trình xây bằng vốn ngân sách Nhà nước cũng phải trải quá trình kiểm tra giám sát rất nghiêm ngặt.
Cả 2 yếu tố lợi nhuận và tiếp cận chính sách ưu đãi đều khó đạt được khiến doanh nghiệp không có động cơ để tham gia xây nhà ở xã hội. Đây là lý do vì sao nhiều năm qua Nhà nước ra sức kêu gọi, thúc đẩy nhưng nguồn cung nhà ở cho người lao động thu nhập thấp không được cải thiện.
Về phương diện người mua, những chế tài pháp lý hiện nay cũng cản trở họ tiếp cận được với các sản phẩm nhà giá rẻ. Theo luật nhà ở 201, người thu nhập thấp nếu muốn vay hỗ trợ mua nhà xã hội cần đáp ứng 3 điều kiện chính là : chưa có nhà ở, có đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại đô thị trên 1 năm, không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập. Ngoài ra thu nhập người vay phải thấp hơn 9 triệu/tháng.
Những người lao động phải trang trải chi phí sinh hoạt đã chiếm gần hết thu nhập của họ. Người lao động khó lòng vừa trang trải phí sinh hoạt vừa thanh toán khoản nợ vay mua nhà cho ngân hàng. Các khoản vay ưu đãi vì thế không đến được với người nghèo. Các NHTM vì chịu áp lực chỉ tiêu giải ngân vốn vay ưu đãi đã tạo điều kiện để những người không phải đối tượng khách hàng vay có thể tiếp cận vốn bằng cách “lách luật”.
Giải pháp nào cho nhà chung cư giá rẻ
Để thúc đẩy các doanh nghiệp tham gia vào thị trường chung cư giá rẻ thì trước hết Nhà nước cần có sự thay đổi về chính sách pháp lý. Theo đó nên rút ngắn thời gian thẩm định cấp phép và cung ứng vốn vay cho doanh nghiệp. Ngoài ra Nhà nước có thể chỉ định các doanh nghiệp uy tín có thương hiệu trong việc xây dựng nhà ở để làm dự án.
Để thu hút các doanh nghiệp tham gia thị trường nhà ở xã hội thì chính sách ưu đãi của Nhà nước phải thật hấp dẫn. Ngoài việc thúc đẩy giải ngân vốn hỗ trợ, Nhà nước có thể giảm thuế hoặc tạo điều pháp lý thuận lợi để doanh nghiệp dễ dàng cung ứng sản phẩm ra thị trường. Sự tham gia của các đơn vị doanh nghiệp danh tiếng cũng sẽ giúp dư luận ủng hộ chính sách của Nhà nước hơn.
Trong bối cảnh hậu dịch Covid, lãi suất vay mua nhà dành cho người thu nhập thấp phải đủ sức hấp dẫn, đưa giá nhà về mức khách hàng có thể tiếp cận được. Thời gian vay vốn nên kéo dài hơn để người mua giảm bớt áp lực trả nợ hàng tháng. Điều này sẽ khiến người mua vẫn đảm bảo chi tiêu sinh hoạt nhưng vẫn có thể hoàn thành trách nhiệm trả nợ như cam kết.
Ngoài ra để tránh việc “lách luật” để nguồn vốn vay ưu đãi rơi vào tay các đối tượng không phải người lao động thu nhập thấp thì Nhà nước cần có quy định chặt chẽ hơn. Tránh tình trạng những người không đúng đối tượng mua được nhà bình dân để đầu cơ trục lợi trái phép.
Nhà nước có thể quy định nhà ở xã hội sau khi mua bằng vốn vay xã hội sẽ không được chuyển nhượng, sang tên cho bên thứ ba. Các cơ quan chức năng phải giám sát được việc sử dụng nhà ở phù hợp với nhu cầu người lao động.
Tóm lại chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở chung cư giá rẻ cho người thu nhập thấp là bài toán khó giải nhất là khi kinh tế nước ta vừa trải qua giai đoạn khó khăn vì dịch. Nếu những chương trình kích cầu kinh tế được thiết kế phù hợp với đặc điểm của thị trường cùng với sự nỗ lực, quyết tâm của chính quyền đô thị thị thì việc giải quyết chỗ ở cho người dân nghèo sẽ nhanh chóng, thuận lợi hơn.
Phát triển nhà ở xã hội cũng sẽ góp phần khôi phục kinh tế, giải quyết những khó khăn trong cuộc sống người dân, nhất là đối tượng người lao động nghèo ở đô thị. Nếu có được ngôi nhà riêng đảm bảo sinh hoạt, người lao động sẽ gắn bó và cống hiến cho thành phố, đô thị nơi mình sinh sống.