Cơ chế nào giải cứu phân khúc nhà giá rẻ: Bất khả thi nếu chính quyền không ra tay?
Nhu cầu mua nhà giá rẻ của người lao động thu nhập thấp chỉ tăng chứ không giảm qua từng năm. Thế nhưng nghịch lý là nguồn cung cho phân khúc này luôn thấp nhất thị trường. Sự thiếu hụt chính sách đầu tư nhà ở xã hội khiến các doanh nghiệp ngó lơ loại hình bất động sản này.
Đỏ mắt tìm nhà giá rẻ trên thị trường
Phân khúc căn hộ có giá dưới 20 triệu/m2 hiện rất ít. Nếu có cũng nằm ở các khu vực xa trung tâm, hạ tầng kém. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng sống của người dân. Đặc biệt những người thu nhập thấp thì tìm nơi an cư lạc nghiệp ở đô thị gần như bất khả thi.
Theo báo cáo của bộ xây dựng, chỉ tiêu xây dựng phát triển nhà ở xã hội chỉ đạt 41%. Con số này thấp hơn nhiều so với kế hoạch đề ra. Rất nhiều dự án không được triển khai, số khác buộc ngừng thi công vô thời hạn do thiếu vốn. Phân khúc này đang ở đỉnh điểm của “cơn khát”.
Tại Hà Nội trong 2021, chỉ có khoảng hơn 100 trăm giao dịch nhà ở giá rẻ trên thị trường. Đây là con số vô cùng khiêm tốn so với hàng ngàn giao dịch ở phân khúc BĐS trung, cao cấp. Bài toán an sinh xã hội cho người dân thực sự là vấn đề đau đầu đối với chính quyền địa phương.
Bất cập cơ chế khiến nhà ở giá rẻ khó hấp dẫn nhà đầu tư
Từ cuối 2019 tới nay thị trường hầu như không còn bóng dáng nhà ở xã hội. Ngay cả những dự án nhà giá bình dân cũng cực hiếm.
Nguồn cung nhà giá rẻ “mắc kẹt” do cơ chế chưa “thoáng”
Giải mã về vấn đề phân khúc nhà ở giá rẻ thiếu vắng trên thị trường bất động sản, chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu nhận định nguyên nhân một phần đến từ bất cập trong chính sách đầu tư. Theo đó tại Điểm C khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải đảm bảo 100% đất ở mới được phép công nhận là chủ đầu tư triển khai dự án. Điều này trên thực tế không khả thi. Khó có doanh nghiệp nào đáp ứng được vấn đề này.
Do đó từ năm 2015-2021 chỉ có 5 % tổng số dự án đề xuất được triển khai. 95% số dự án còn lại không thể được phê duyệt do không phải 100% xây trên đất ở. Một vấn đề rắc rối nữa khi xây dựng nhà xã hội là khâu hậu kiểm mất nhiều thời gian. Thủ tục pháp lý để xin giấy phép xây dựng nhà giá rẻ có thể mất tới 3 năm. Trong thời gian đó doanh nghiệp mất đi nhiều cơ hội tham gia các dự án hiệu quả hơn.
Một đại diện doanh nghiệp chia sẻ họ phải tự bỏ vốn xây dựng nhà ở xã hội giá rẻ. Họ cũng phải bỏ tiền tự bồi thường cho người dân. Đây là cống hiến đáng được xã hội ghi nhận. Nhưng thay vào đó doanh nghiệp lại bị kiểm toán lên xuống, gây khó dễ. Đây là lý do khiến các đơn vị đầu tư vô cùng nản lòng.
Khơi thông bất động sản nhà giá rẻ cần có chính sách hợp lý
Để nguồn cung nhà giá rẻ đa dạng hơn, Ông Châu đề nghị cơ quan chức năng sửa đổi điều luật nói trên. Qua đó, bộ Xây Dựng nên cho phép xây nhà ở xã hội trên đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Điều này sẽ giúp quỹ đất dành cho nhà giá rẻ được mở rộng.Ngoài ra ông Châu cũng đưa ý kiến nên cải tạo nhà chung cũ xuống cấp thành nhà ở xã hội.
Chính sách này sẽ giúp người dân ở những khu vực nhà xập xệ có điều kiện sống tốt hơn. Thêm đó đây cũng là cơ hội giúp nhiều người lao động nghèo tìm được căn nhà phù hợp.
Ông Châu tin tưởng rằng nếu thực hiện tốt bài toán về quy hoạch, chính sách và quỹ đất thì số lượng nhà giá rẻ sẽ tăng mạnh. Đây sẽ là cú hích lớn để phát triển thị trường bất động sản. Chỉ khi gỡ được vướng mắc từ phía các doanh nghiệp đầu tư thì nguồn cung mới được “khơi thông”.
Giá nhà xã hội nhờ đó sẽ không bị đẩy lên cao. Người thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận với các sản phẩm phù hợp. Chính quyền địa phương phải có các chế tài hợp lý trong việc phê duyệt dự án nhà giá rẻ. Tạo điều kiện để nhà đầu tư triển khai dự án một cách thuận lợi dễ dàng.
Tóm lại nhà nước và các doanh nghiệp cần ngồi lại với nhau để thống nhất giải pháp khả thi. Thay vì thấy khó mà bỏ mặc thị trường nhà xã hội giá rẻ như hiện nay.
Chính sách tín dụng hỗ trợ cho người mua nhà giá rẻ chưa phù hợp
Không chỉ thiếu nguồn cung nhà giá rẻ mà chính sách tín dụng dành cho khách hàng mua loại nhà này cũng bất cập.
Chính sách mua nhà còn hạn chế
Theo đó người mua nhà ở xã hội sẽ không nằm trong diện được hưởng các chính sách ưu đãi vay vốn tại các NHTM. Quy định này dựa trên thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 của Luật nhà ở.
Người dân có nhu cầu mua nhà giá rẻ chỉ có thể vay ở Ngân hàng chính sách xã hội. Mức lãi suất 4,8 %/năm. Tuy nhiên nếu muốn vay với mức lãi suất trên người mua phải gửi tiết kiệm trên 12 tháng. Mức vốn vay không được vượt quá 500 triệu và không được vượt quá 70% giá trị bảo đảm vay.
Trên thực tế những quy định trên khá khó thực hiện với phần đông khách hàng. Người lao động có nhu cầu mua nhà giá rẻ ít có tích lũy để gửi tiết kiệm. Ngày cả nếu có họ cũng ít gửi thời gian dài. Thời gian vay và mức được cấp phép cho vay cũng chưa thực sự hấp dẫn. Những cá nhân có thể đáp ứng được các tiêu chuẩn trên thường mua nhà để đầu cơ tích trữ. Ít người có nhu cầu ở thực tế.
Đề xuất chính sách cho người mua nhà giá rẻ
Nhiều chuyên gia BĐS nhận định Nhà nước nên có chính sách thoáng hơn với các đối tượng cần mua nhà ở xã hội. Ví dụ như giãn thời hạn cho vay. Mức lãi suất cho vay thấp hơn đối với những người có công với nhà nước...Những chính sách này sẽ giúp người mua nhà có thêm tự tin tiếp cận với các dự án phù hợp.
Bài toán nhà cho người thu nhập thấp chắc chắn sẽ chưa thể tìm lời giải trong thời gian tới. Vì vậy cơ quan nhà nước cũng như các đơn vị doanh nghiệp cần có sự phối hợp đồng bộ. Khi chính sách an sinh xã hội được thực hiện hợp lý, người dân mới có thể an tâm sinh sống.