Chịu nhiều áp lực, nhà đầu tư bất động sản sẽ rời bỏ hay vẫn trụ lại thị trường?

Bà Trang Nguyên - Nhà đầu tư bất động sản lâu năm đã chia sẻ, phần lớn nhà đầu tư hiện nay đều trong tình trạng phải bán cắt lỗ nhưng cũng có một số người đang băn khoăn xem có nên tham gia vào thị trường ở thời điểm hiện tại hay không.

Kể từ cuối tháng 5/2022 đến nay, thị trường đang xuất hiện nhiều thông tin chào bán bất động sản với loạt lời giới thiệu như cắt lỗ, giảm giá, áp lực ngân hàng, kẹt tiền bán gấp,... Tình trạng cắt lỗ này đang xảy ra ở hầu hết các phân khúc bất động sản từ nhà phố, đất nền hay căn hộ tại nhiều tỉnh thành, nhất là TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, đây chưa phải là diễn biến chung trên thị trường bất động sản hiện nay. 

Ông Nguyễn Duy Thành - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn cầu (Global Home) cũng có bài chia sẻ, ông đánh giá hiện tượng bán cắt lỗ chủ yếu tập trung ở những đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính, lướt sóng đặt cọc, sang tay, mượn tiền cá nhân để đầu tư ngắn hạn nhằm kiếm lời. Tuy nhiên, do thanh khoản thị trường hiện tại rất kém nên nhóm này buộc phải giảm giá để thoát hàng sớm. Trong khi đó, những nhà đầu tư sở hữu tài chính mạnh thì vẫn duy trì được mức giá cao mà không cần giảm.

Thực tế, cũng có một số trường hợp muốn có lời nhanh nên đã giảm giá so với kỳ vọng chứ chưa đến mức phải chịu lỗ. Ở thời điểm này, các ngân hàng có xu hướng tăng lãi suất tiền gửi và dự định tăng lãi suất cho vay. Nhà đầu tư vay vốn ngân hàng nếu dự cảm được lãi suất tăng, họ không gánh nổi khoản này thì buộc phải giảm giá thoát hàng, cơ cấu dòng tiền đầu tư. 

Một trường hợp khác là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính bằng cách vay tiền của những cá nhân khác trong ngắn hạn với kỳ vọng lướt sóng chốt lời nhanh chóng. Tuy nhiên, vì thanh khoản đang kém, họ bị động xoay dòng tiền nên bắt buộc phải bán ra.

Ông Thành cho biết, trong vòng 6 tháng cuối năm, loại sản phẩm căn hộ hình thành trong tương lai là phân khúc chịu nhiều áp lực nhất, ghi nhận nhiều trường hợp bán cắt lỗ, giảm giá cao,... xảy ra với những đối tượng vay vốn ngân hàng. Đối với phân khúc đất nền, đa số nhà đầu tư có mục đích lướt sóng sẽ mua vào đất vườn, đất trồng cây lâu lăm nên không thể vay vốn ngân hàng, họ phải chuyển sang vay người thân. Trong khoảng thời gian ngắn, không thể ra hàng nên buộc phải giảm giá bán rẻ hơn kỳ vọng để trả các khoản vay. 

Với kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và chứng khoán, bà Trang Nguyễn đã chia sẻ những kinh nghiệm của bản thân và đưa ra lời khuyên với các nhà đầu tư mới bắt đầu trên thị trường bất động sản nhằm tránh rủi ro không đáng có.

Đối với thị trường tài chính - bất động sản, bà Trang cho biết, để đảm bảo lợi nhuận khi đầu tư thì phải biết cách đón đầu mỗi chu kỳ tăng trưởng và bán ra ở gần đỉnh của chu kỳ. Nếu mua vào ở chu kỳ cuối tăng trưởng thì nguy cơ rủi ro là rất lớn nếu nhà đầu tư không đủ vốn để cầm cự.

Thực tế, từ năm 2014 đến này đã diễn ra một chu kỳ tăng trưởng bất động sản sau giai đoạn suy thoái kinh tế vào năm 2012. Trước đó, năm 2008 thị trường bất động sản đã “đóng băng”. Những người mua bất động sản từ năm 2014 có thể mua vào các sản phẩm với giá rớt sâu 50 - 70% so với mức giá đạt đỉnh năm 2007. Có thể hiểu là người mua bất động sản vào cuối năm 2007 rồi bán vào năm 2014 thì sẽ lỗ 50 - 70%.

Năm 2017 được xem là đợt thị trường bất động sản xuất hiện đỉnh đầu tiên kể từ năm 2014. Nhưng sau đó, thị trường lập tức rơi vào giai đoạn trầm lặng cho đến cuối năm 2019. Bà Trang cho biết, hậu Covid - 19, tình trạng lạm phát tăng cao khiến đồng tiền mất giá, như vậy đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn được xem là kênh giữ tiền an toàn. Do đó, giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022, giá bất động sản đã tăng vượt bậc, chạm ngưỡng kịch khung và vượt quá mức chịu đựng của nhà đầu tư.

Theo ý kiến của bà Trang Nguyễn, tính theo chu kỳ 10 năm kể từ đợt suy thoái kinh tế năm 2012 thì đến năm 2022 là một năm đánh dấu kinh tế thế giới bước vào suy thoái, tỷ lệ lạm phát tăng cao, chỉ số CPI giảm do vật giá tiêu dùng tăng nhanh. Những tín hiệu này đang báo hiệu những năm sau sẽ nhiều sóng gió cho các doanh nghiệp. 

Xét trên vấn đề kinh tế vĩ mô thì nhà nước đang quản lý chặt hơn về tín dụng, kiểm soát và ngăn chặn việc phân lô bán nền. Nhìn chung, hiện tại đang khó thấy điểm sáng để các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tiến vào thị trường. 

Theo đó, nếu nhà đầu tư xuống tiền vào đợt đỉnh sóng sẽ nhận lại rủi ro rất cao. Bà Trang nhấn mạnh: “Lên đỉnh được thì phải xuống được, đây là quy luật của thị trường tài chính - bất động sản. Phân tích các giai đoạn trước đây thì thị trường sẽ đóng băng từ 5 - 7 năm. Giá trị bất động sản khi đó sẽ được reset lại tương tự cách làm của thị trường chứng khoán. Khả năng phục hồi sẽ phụ thuộc vào nền kinh tế”.

Từ đó có thể thấy, thị trường bất động sản hiện nay đang giảm sóng. Dựa trên dữ liệu thống kê, sức mua bất động sản từ đầu năm 2022 giảm khá mạnh. Như vậy, tương lai của thị trường phải phụ thuộc vào sức bật của nền kinh tế. 

"Tuy nhiên, theo dự báo, thị trường có rất ít khả năng quay lại trước năm 2025. Do đó, những đối tượng không dùng đòn bẩy tài chính, có vốn mạnh, chịu được thị trường mất giá trong dài hạn thì hãy chờ đợi trên 3 năm sẽ thu về kết quả tốt" - Bà Trang Nguyễn khẳng định.