Cạn kiệt dự án sạch cho thị trường M&A bất động sản

Pháp lý chưa vững

Theo ông Phan Xuân Cẩn, đáng chú ý là hầu hết những dự án rao bán đều là dự án lớn, từ khu đô thị, khu công nghiệp đến các tòa văn phòng, khách sạn, resort hay những dự án chưa xây hoặc đang xây dở, các tài sản đang vận hành… đều nhờ bán với giá trị từ 100 tỷ tới 1.000 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, không có nhiều giao dịch thành công, nguyên do là những dự án này thường chưa đầy đủ pháp lý. Trong khi các “cá mập” lại đòi hỏi dự án phải có pháp lý sạch sẽ, tiềm năng, vị trí đẹp và giá bán được giảm từ 15 - 20%. 

Theo chia sẻ của ông Cẩn, đa số khách hàng hiện tại là các nhà đầu tư nội địa, còn nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm khoảng 30%. Trao đổi với đại diện các doanh nghiệp mới đây, Tổng giám đốc Cushman&wakefield Việt Nam - Bà Trang Bùi cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá cao về tiềm năng, còn nhiều dư địa phát triển. Không ít các “cá mập” ngoại có sẵn dòng tiền đang đi “săn lùng” dự án tốt. 

Tuy nhiên, thực tế là danh mục dự án để họ có thể tham gia lại khá ít. Bà Trang Bùi nhận định, nhà đầu tư lớn có đòi hỏi cao về vấn đề pháp lý dự án. Trong khi hầu như các dự án hiện tại đều ít nhiều sẽ có những vướng mắc chưa được tháo gỡ. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang chững lại, cùng với tình trạng khủng hoảng của nền kinh tế toàn cầu, các nhà đầu tư cũng e dè xuống tiền và tạm thời chờ đợi, nghe ngóng thị trường. 

Trước đó, thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam rất sôi động và có bứt phá ngoạn mục vào năm 2021 với nhiều thương vụ lớn, bất chấp đại dịch bùng phát. Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, tổng giá trị các thương vụ M&A trong quý I/2022 cao hơn tổng giá trị từng năm 2019 đến 2021. 

Tuy nhiên, báo cáo kiểm soát tập trung kinh tế theo pháp luật cạnh tranh trong 6 tháng đầu năm 2022, cho thấy lĩnh vực bất động sản đang có khoảng 20 giao dịch nổi bật, chủ yếu là từ những nhà đầu tư nội địa

Khối nội chiếm đa số trong cuộc chơi

Dự báo về xu hướng M&A trong ngành địa ốc có thể tiếp tục tăng tốc vào thời gian tới. Nguyên nhân vì những công ty hàng đầu vẫn đang tích cực triển khai các chiến lược tìm kiếm và thâu tóm quỹ đất nhằm chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo. 

Đồng thời, bài toán dòng tiền đang khó khăn, thủ tục triển khai dự án cũng bị siết chặt khiến các chủ đầu tư yếu sức phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng cổ phần cho những chủ đầu tư có lực hơn.  

Nhìn dưới góc độ tích cực, chuyên gia kinh tế TS. Trần Đình Thiên đánh giá, trong cuộc đua về M&A trong những năm qua, sự nổi bật của nhiều tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước mang vai trò là bên mua đang dần trở thành một đối trọng của các tập đoàn, quỹ đầu tư ngoại. 

Những số liệu từ thực tế chỉ ra rằng, doanh nghiệp nội địa đang dần trở thành những đơn vị làm chủ cuộc chơi M&A bất động sản trong giai đoạn gần đây. Minh chứng rõ nhất là các đại gia bất động sản trong nước như Vinhomes, Phát Đạt, Danh Khôi, An Gia... đang sở hữu những quỹ đất sạch khổng lồ. 

Hơn nữa, với lợi thế của khối nội hiện tại là sự thông thạo địa lý, vùng miền, có thể linh hoạt nguồn vốn nên rất tự tin để thực hiện M&A và phát triển sản phẩm. Cùng với đó, những chủ đầu tư trong nước đang giữ vai trò tiên phong trên những thị trường mới, thị trường vùng ven. 

Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư của Savills Hà Nội - Bà Lê Phương Lan phân tích, tiềm lực của những doanh nghiệp bất động sản nội địa ngày càng mạnh mẽ. Họ đã tích đủ nguồn lực tài chính cùng với bộ máy và quy trình thực hiện. 

Thời kỳ tiền mặt là “vua” 

Bà Trang Bùi dự báo, thị trường M&A bất động sản trong năm 2023 sẽ rất sôi động, khối nội sẽ lui về sau để nhường cho khối ngoại lên dẫn dắt thị trường. 

Hiện tại, đối với những nhà đầu tư trong nước, vị chuyên gia cho rằng, họ đang phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính, chủ yếu vẫn là vốn vay và phát hành trái phiếu. Như vậy, nếu thâm dụng đòn bẩy tài chính quá sức thì sẽ gây ra những khó khăn lớn. Nhưng điều này lại mở ra cơ hội mới cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và xây dựng được chiến lược rõ ràng để đi săn dự án. 

Cùng với quan điểm này, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam - Bà Nguyễn Thị Vân Khanh dự báo, thị trường địa ốc trong những năm tới đây có nhiều khả năng tiếp tục diễn ra các thương vụ M&A sôi động ở hầu hết các phân khúc từ căn hộ, văn phòng đến công nghiệp. 

Nhìn nhận một cách thận trọng hơn, ông Phan Xuân Cần dự báo rằng, thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ sôi động, khi đó người bán có quyết tâm bán và người mua thì quyết tâm mua. Tuy nhiên, ông cho rằng thị trường M&A bất động sản tới đây còn phụ thuộc vào dòng tiền. 

“Bản chất thị trường M&A sẽ phục thuộc vào việc có vay vốn được hay không, nghĩa là sử dụng được đòn bẩy để đi thâu tóm. Khối ngoại và khối nội có khó khăn về dòng tiền do lãi suất tăng, tín dụng bị siết và bảng giá tài sản cũng rơi xuống. Do đó, thời điểm này nếu ai giữ tiền mặt thì sẽ là vua, bất kể là nhà đầu tư trong nước hay ngoài nước” - Ông Cần nhìn nhận.