Dòng chảy M&A bất động sản của khối ngoại dần chậm lại

Có thể thấy, sự quan tâm ngày càng lớn của các đối tác lớn thì doanh nghiệp bất động sản lớn ở nước ngoài, sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân đã đang góp phần tạo nên sự sôi động của các hoạt động M&A ở trong lĩnh vực bất động sản, góp phần nâng cao khả năng cạnh tranh, gia tăng thị phần và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị bất động sản. 

Khối ngoại e dè bởi pháp lý

Mặc dù vậy thì trong báo cáo mới đây của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) trong 62 giao dịch M&A, có tổng số là 202 doanh nghiệp tham gia với 82 doanh nghiệp nước ngoài (ghi nhận chiếm 40,59%), các doanh nghiệp nội địa chiếm ưu thế hơn 120 doanh nghiệp. 

Đối với riêng lĩnh vực bất động sản có khoảng 20 giao dịch nổi bật và phần lớn đến từ các đầu tư nội địa và các sự kiện đáng chú ý là Công ty Cổ phần DRH Holdings cho công ty con đó là Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển bất động sản Đông Sài Gòn và nhận chuyển nhượng lên đến 99% cổ phần ở Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Hòa Bình hay Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) mua 57,82 triệu cổ phiếu Công ty Cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex; Cổ phần Công ty Phát triển Sunshine Homes nhận chuyển nhượng cổ phần tại Cổ phần Công ty Sao Ánh Dương,...

Theo các chuyên gia thì vướng mắc pháp lý cũng như thủ tục đầu tư vẫn là rào cản lớn đối với hoạt động M&A của khối ngoại trong thời gian qua. Trong khi đó thì với khối nội, họ đã sử dụng M&A để chú trọng nguồn lực vào nâng cao quy mô, năng lực cũng như chuyển đổi các lĩnh vực kinh doanh cốt lõi cũng như tận dụng thế mạnh của đối tác và mở rộng thị trường. 

Trong khi đó, chia sẻ ở “Diễn đàn mua bán - sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam lần thứ 14 (M&A Vietnam Forum) 2022” mới đây thì bà Vũ Thị Lan - Quản lý Bộ phận tư vấn cũng như thẩm định giá, Công ty Trách nhiệm hữu hạn Cushman & Wakefeld (Việt Nam) cũng cho biết các nhà đầu tư nước ngoài cũng các tổ chức tài chính khi tham gia vào thị trường Việt Nam đang dần thận trọng hơn. Một số nhà đầu tư cũng cho biết đã tạm dừng và tái cấu trúc chiến lược đầu tư. Với những dự án đang phát triển thì họ vẫn tiếp tục. 

Là đơn vị chuyên tư vấn pháp lý cho hoạt động M&A, ông Bùi Ngọc Anh - đại diện của Công ty Luật VLAF cũng đã tiết lộ trong khoảng 2 - 3 năm gần đây thì quá trình thẩm định pháp lý hoạt động M&A diễn ra lâu hơn bình thường. Cả bên mua và bên bán phải tốn khá nhiều thời gian và chi phí hơn để có thể tìm hiểu và đánh giá trước khi quyết định chốt deal. 

Trong nguy sẽ có cơ

Tuy nhiên, theo bà Vũ Thị Lan, thời gian qua, chính sách quản lý của Chính phủ như Nghị định 165 cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để cơ cấu lại nợ, các đề án xây dựng nhà ở xã hội và một số dự án được phê duyệt pháp lý,... cho thấy thị trường bất động đang được thanh lọc theo hướng lành mạnh và minh bạch hơn. 

Bà Lan nói rằng: “Thị trường bất động sản cũng có tính chu lỳ và sau giai đoạn sốt nóng sẽ là khoảng thời gian chững lại. Nhưng ở giai đoạn nào cũng có thách thức đi kèm với cơ hội vô cùng quan trọng đó là các nhà đầu tư bắt được như thế nào.

Cùng ở góc nhìn tích cực thì nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - TS. Trần Đình Thiên cho biết, sự nổi lên của nhiều tập đoàn kinh tế tư nhân ở trong nước với tư cách là bên mua đang dần trở thành một đối trọng với những tập đoàn và quỹ đầu tư. Đồng thời thì sự bùng nổ của những hoạt động kinh tế mới, nhất là những lĩnh vực công nghệ sáng tạo cũng khiến cho những phương thức hợp tác truyền thống trở nên không còn phù hợp nữa. 

TS Thiên nhận định rằng: “Thực tế thì môi trường kinh tế thế giới đầy biến động như hiện nay cũng sẽ tạo ra được những điều kiện tốt để có thể kích hoạt động M&A thể hiện được ưu thế ở trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp tại nhiều lĩnh vực đạt được mục tiêu phát triển của mình. Thị trường M&A ở Việt Nam hiện cũng đang như một chiếc lò xo bị nén chặt  và chỉ chờ cơ hội để nổi bật lên một cách mạnh mẽ”. 

Trong khi đó thì nói về các giải pháp thúc đẩy mua bán sáp nhập bất động sản, hồi sinh các dự án bị đắp chiếu nhiều năm thì Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM - ông Lê Hoàng Châu nói rằng việc xem xét gia hạn cũng như điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc nhu cầu của người sử dụng đất. 

Song song với đó cũng bổ sung quy định được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn và điều chỉnh.