M&A giải pháp hiệu quả cho bài toán vốn

M&A sẽ là xu hướng

Nguồn vốn khó khăn, lãi suất tăng cao là những khó khăn không dễ giải quyết trong giai đoạn hiện nay của nhiều chủ đầu tư mặc dù các điều kiện triển khai dự án khác như quỹ đất, giấy phép đã có sẵn. Thậm chí, nhiều dự án đang xây dựng dở dang nhưng thiếu vốn thì M&A là một giải pháp phù hợp cho các chủ đầu tư với những dự án riêng lẻ.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Colliers Việt Nam chia sẻ, trong giai đoạn nguồn vốn khó khăn như hiện nay, M&A là một trong những giải pháp tốt nhất mà các doanh nghiệp có thể sử dụng nhằm đảm bảo cho dự án của mình tiếp tục được triển khai. M&A vừa giúp các doanh nghiệp phát triển dự án trong nước “thoát hiểm”, vừa mở ra cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư khác trong và ngoài nước đang có sẵn nguồn vốn. Do đó, M&A được kỳ vọng sẽ đưa thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Thời gian qua, đã có nhiều doanh nghiệp phát triển dự án có sẵn quỹ đất nhưng khó khăn về nguồn vốn đã chủ động trong việc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư trong và ngoài nước có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm trong phát triển dự án bất động sản.

Hoạt động này nhằm tận dụng nguồn vốn, chia sẻ rủi ro để tiếp tục phát triển các dự án dở dang. Không chỉ các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực phát triển dự án hay bất động sản mới tham gia vào hoạt động M&A, nhiều đơn vị thuộc các lĩnh vực khác nhau như xây dựng, bán lẻ, … cũng tham gia vào lĩnh vực này thông qua M&A.

Theo Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, Bộ Công thương, trong 6 tháng đầu năm 2022, đã có khoảng 20 thương vụ M&A thuộc lĩnh vực bất động sản diễn ra với giá trị nhiều tỷ đô la.

Điển hình như thương vụ M&A, Công ty CP KD & PT Bất động sản Đông Sài Gòn được công ty mẹ là Công ty CP DRH Holdings cho phép nhận chuyển nhượng 99% cổ phần của công ty mẹ tại Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Hòa Bình. Hay thương vụ Tổng công ty CP XNK & XD Việt Nam (Vinaconex) mua 57,82 triệu cổ phiếu của Công ty CP ĐT & PT Du lịch Vinaconex. Công ty CP PT Sunshine Homes đã nhận chuyển nhượng cổ phần của Công ty CP Sao Ánh Dương...

Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, “Chúng tôi cho rằng liên doanh, liên kết và hợp tác là một hướng đi mới và sẽ trở thành xu hướng của các nhà đầu tư trong thời gian tới. Thay vì phải phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp hoàn toàn có thể thông qua M&A để nâng cao năng lực, chia sẻ cơ hội cũng như rủi ro để cùng phát triển”.

M&A sẽ ngày càng trở lên phổ biến và là xu hướng trong tương lai khi các nhà đầu tư nước ngoài đang dành nhiều sự quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản trong nước nâng cao năng lực của mình, góp phần phát triển các dự án chất lượng cho thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Ông Bolat Duisenov - Chủ tịch HĐQT Coteccons chia sẻ, Conteccons là một công ty chuyên về thiết kế và xây dựng. Chúng tôi đã có gần 20 năm hợp tác với các nhà phát triển dự án ở Việt Nam, đây là thời điểm thích hợp để chúng tôi mở rộng sang lĩnh vực phát triển dự án thông qua việc hợp tác với các doanh nghiệp trong nước. Thị trường luôn cần những dự án có chất lượng cao dù ở giai đoạn phát triển hay trầm lắng.

Còn nhiều vướng mắc về mặt pháp lý

Mặc dù là một giải pháp hiệu quả trong vấn đề giải quyết nguồn vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay còn nhiều vướng mắc về mặt pháp lý gây khó khăn cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư có nhu cầu thực hiện các giao dịch M&A.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) chia sẻ, hiện nay quyền tự chủ kinh doanh cũng như quyền tự do chuyển nhượng các dự án bất động sản theo nhu cầu và hoàn cảnh của các doanh nghiệp bất động sảnchưa được đảm bảo.

Ví dụ, căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thì dự án được chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đã phần nào gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi có nhu cầu chuyển nhượng dự án khi họ mới có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, đại diện HoREA, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị thí điểm cho phép các chủ đầu tư được phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án nếu ít nhất phải có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền nhà nước thay vì bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, việc quy định bắt buộc phía chủ đầu tư dự án phải hoàn thành các nghĩa vụ về phần dự án chuyển nhượng đối với nhà nước cũng gây khó khăn cho việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án. Khi chủ đầu tư khó khăn, không có tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước nhưng đã đầu tư rất nhiều tiền vào dự án, cần phải cho phép họ chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để thu hồi vốn đầu tư. Đồng thời, các nghĩa vụ tài chính với nhà nước sẽ được bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cũng nêu thêm một vấn đề khác liên quan đến quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cần được sửa đổi. Đó là, trong thực tế có nhiều dự án treo nhưng thời hạn sử dụng đất chỉ còn 20-30 năm nhưng lại không được điều chỉnh lại thời hạn sử dụng đất. Vì vậy, đã gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư cũng như gây thiệt thòi cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng lại dự án. Đồng thời, làm giảm tính thanh khoản, giảm giá trị của dự án, gián tiếp gây thất thu thuế cho nhà nước từ việc chuyển nhượng dự án.