Nguồn vốn nào cho bất động sản nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe

Nguồn vốn được đánh giá như một nút thắt trong đầu tư, phát triển của toàn ngành bất động sản nói chung, bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khoẻ nói riêng. Đặc biệt trong bối cảnh, khó tiếp cận nguồn vốn do ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát chặt chẽ quỹ tín dụng bất động sản, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp ngưng trệ, thị trường chứng khoán sụt giảm liên tục.

Đánh giá tình hình huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phân tích, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam từ trước tới nay chủ chủ yếu đến từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, một phần nhỏ nữa đến từ các kênh cổ phiếu, FDI, M&A, quỹ đầu tư, vốn tự có của doanh nghiệp… 

Theo báo cáo của ngân hàng Nhà nước vào tháng 10/2022, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 8 năm nay đạt gần 2,4 triệu tỷ đồng, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế. Đây là mức tỷ trọng cao nhất tính từ năm 2019 đến nay. 

Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm 2022 đã xảy ra những sai phạm không đáng có của một vài doanh nghiệp bất động sản trong hoạt động phát hành trái phiếu gây ra những hệ lụy nghiêm trọng, nhất là đối với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Đây cũng là nguyên nhân khiến tâm lý đầu tư trên thị trường bị ảnh hưởng, tâm lý đám đông, tâm lý e ngại khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc phát hành dòng tiền và huy động dòng vốn trong thời gian tới.

Theo dự kiến, lượng vốn đầu tư vào thị trường nhà đất từ các nguồn vốn trong năm nay giao động trong khoảng 800-850 nghìn tỷ đồng, chiếm hơn 27% tổng lượng vốn đầu tư trên toàn xã hội.

Giải pháp khơi thông nguồn vốn 

Để giải quyết các điểm nghẽn của nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Lực đề xuất các giải pháp như sau:

Đầu tiên, Quốc Hội, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương, tổ chức tài chính cần sớm hoàn thiện công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch đất đai và bất động sản, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe…

Đồng thời, việc sửa đổi các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi… cũng cần đẩy nhanh tiến độ. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng nên xem xét, chỉ đạo sớm xây dựng hướng dẫn áp dụng khung pháp lý quản lý song song với phát triển các mô hình quỹ đầu tư bất động sản, đầu tư dựa trên nền tảng số, phương thức gọi vốn cộng đồng, mua chung bất động sản.

Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng ngân hàng không còn ưu đãi cho bất động sản nói chung và bất động sản chăm sóc sức khoẻ nói riêng, trái phiếu doanh nghiệp cũng đang trong giai đoạn khó khăn như hiện nay. Nhìn nhận vấn đề thực tế của thị trường trên góc độ của các phân khúc bất động sản condotel, nhà ở, nghỉ dưỡng, chúng ta nên tiếp tục nghiên cứu để cho phép người nước ngoài được mua, được phép sở hữu nhà ở và các loại hình bất động sản tại Việt nam. Trong đó, có phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng nằm trong danh sách được nhận tài sản thế chấp, nhằm cung ứng vốn cho nền kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề này cần phải nhất quán và hoàn toàn khả thi, đảm bảo có lợi cho các bên và đặc biệt là phải an toàn.

Còn đối với các sàn chứng khoán, cần đầu tư, phát triển nền tảng theo hướng đa dạng, chuyên nghiệp. Cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, cơ quan tái tài trợ bất động sản dùng để thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs),.... Thông qua việc tăng cường giáo dục tài chính cho người dân, minh bạch các thông tin, xây dựng các sản phẩm phù hợp với thị hiếu của nhà đầu tư để cải thiện chất lượng nhà đầu tư cá nhân. 

Cuối cùng, cơ quan quản lý nên dành sự quan tâm đến việc kiểm soát rủi ro hệ thống tài chính. Theo đó, cần có đầu mối theo dõi, giám sát và tăng cường phối hợp chính sách. 

Nên làm gì khi tham gia thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe

Thứ nhất, doanh nghiệp bất động sản nên ưu tiên việc nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động và sử dụng vốn: lựa chọn thời điểm phù hợp với kế hoạch sử dụng vốn minh bạch, các doanh nghiệp uy tín, khả năng trả nợ, doanh nghiệp có nhu cầu tăng vốn nên xây dựng phương thức,…

Thứ hai, lộ trình áp dụng xếp hạng tín nhiệm phù hợp, áp dụng chuẩn mực quản trị doanh nghiệp theo thông lệ, chuẩn mực kế toán. Xây dựng các phương án phù hợp để tăng khả năng thu hút vốn đầu tư chiến lược, vốn nước ngoài. Đây là cơ sở để nâng cao năng lực, hiệu quả kinh doanh, uy tín của doanh nghiệp bất động sản.

Thứ ba, đẩy mạnh phương tái cơ cấu, đa dạng hóa, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn. Tuy nhiên, cần chú ý trong việc quản lý rủi ro tài chính, dòng tiền, lãi suất và tỷ giá. 

Thứ tư, xây dựng sản phẩm bất động sản chăm sóc sức khỏe có chất lượng, phù hợp với phương án huy động và sử dụng vốn, hướng thị trường phát triển một cách bền vững, tạo ra dòng tiền ổn định để thuyết phục các nhà đầu tư...

Đặc biệt, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh: “Về cơ bản, nguồn vốn đầu tư bất động sản nói chung và bất động sản chăm sóc sức khỏe nói riêng, không nên dựa vào vốn ngân hàng nhiều mà thay vào đó, nên tìm thêm các kênh như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư. Bản thân nhà đầu tư tư nhân sẵn sàng bỏ vốn vào dưới dạng quỹ tín thác bất động sản”.