Căn hộ cao cấp “mọc lên” nhan nhản tại thị trường bất động sản lớn nhất toàn cầu, dù người mua không thể chi trả

Theo Nhịp sống thị trường, Emily Young - một nhân viên sale bất động sản đã kéo rèm của căn hộ penthouse 3 phòng ngủ lại và nói “thật tuyệt” khi cô đang tham quan một trong những tòa nhà chung cư sang nhất nhất của Austin, tại Texas, Mỹ.

Toà Hanover Republic Square sở hữu một khu vực đặc biệt với bàn DJ chất lượng cao, spa chăm sóc thú cưng, rạp chiếu phim hay bể bơi ở tầng 44. Gần ngay đó cũng có tòa nhà 66 tầng khác đang được triển khai xây dựng.

Austin đang trong giai đoạn bùng nổ về nguồn cung căn hộ. Cách đây 3 năm, khu vực gồm thủ phủ của bang Texas đã cung cấp tới gần 26.000 giấy phép xây dựng nhà ở, khoảng 11 căn hộ trên 1.000 cư dân. Kể từ năm 1996, đây là mức trung bình cao nhất ở các khu đô thị lớn tại Mỹ.

Hàng loạt căn hộ cao cấp xuất hiện

Đa số những căn hộ này được tính vào phân khúc hạng sang. Hanover và những tòa nhà tương tự đã trở thành điểm nóng trong cuộc cạnh tranh gay gắt, hay diễn ra tại bang Texas, và trên toàn cầu. Theo các nhà phát triển, học giả hay những người ở độ tuổi 20 và 30, giới quan chức nên nới lỏng quy định, ví dụ như phân vùng hay xây dựng thêm nhiều phân khúc nhà, trong đó có cả nhà giá thấp, vừa, và cao.

Tương tự như nhiều thành phố tại Mỹ, Austin vẫn là khu vực ghi nhận giá nhà đắt đỏ hơn nhiều so với những năm trước mặc dù đã xây dựng không ít căn hộ. Theo các nhà phê bình, các nhà phát triển xây chung cư hạng sang trên những khu đất đắt đỏ và hay được săn đón để tối ưu hóa lợi nhuận, tuy nhiên không phản hồi câu hỏi họ đang xây dựng loại nhà ở nào và đối tượng là ai.

Thậm chí, ngay cả những người giàu có tại Austin cũng bị cuốn vào guồng quay mà các nhà xây dựng thường xuyên chạy đua để đặt cược lớn hơn. Tại Hanover, khách hàng của Young là Enrique Mendez - là một nhà sáng lập một công ty về nhân sự. Anh ở trong căn hộ với mức giá thuê 4.000 USD/ tháng, đây được xem là cao cấp nhất khi anh là một trong những người thuê đầu tiên vào tháng 10/2021.

Dù vậy, một tòa nhà khác 74 tầng đang xây dựng có thể che lấp view căn hộ của Mendez. Anh phải tỉnh dậy lúc 6 giờ sáng khá thường xuyên vì tiếng búa khoan, súng bắn đinh hay tiếng trộn xi măng.

Mendez cảm thấy mệt mỏi và muốn thoát ra. Anh đang xem xét một căn hộ giá 5.800 USD/ tháng, cao hơn 45% so với mức của hiện tại. Tuy nhiên, anh lại thích căn penthouse 3 phòng ngủ hơn nhưng lại không đủ chi trả cho mức giá thuê 18.558 USD.

Các thành phố mà nhiều người muốn ở nhất đều đang trong tình trạng tương tự nhau. Đó là xuất hiện đầy rẫy những khu bất động sản xa xỉ ở trung tâm đô thị nhưng người bình thường không thể mua được.

Để phát triển các căn hộ trên khu đất trước đây dành cho nhà ở 1 gia đình hay mục đích sử dụng khác, New York, California, Massachusetts hay Washington đều đang nỗ lực hết mình để tạo nhiều điều kiện hơn. Sydney và New Zealand cũng đang làm theo cách tương tự.

Giới chức muốn tăng mật độ dân sống ở các loại bất động vốn có giá cao, qua đó thúc đẩy nguồn cung về nhà ở. Bên cạnh đó, nhiều nhà kinh tế cho rằng việc đó cũng đem tới lợi ích tiềm năng khác như khuyến khích nhóm lao động được trả lương cao, có học thức ở lĩnh vực công nghệ và tài chính đến đây.

Thế nhưng, giá nhà ở đã bị đẩy lên cao khi những khu này trở nên nổi tiếng với nhóm người giàu có. Do vậy, thậm chí các doanh nghiệp còn khó tìm được nhân sự hơn và nhiều trong số họ phải chuyển tới nơi khác. Một trong những khu vực phát triển nhanh nhất nước Mỹ - khu đô thị Austin đã hưởng lợi khi nhiều tập đoàn muốn tránh né chi phí nhà ở tăng cao.

Austin đã nhanh chóng thu hút được Oracle và Tesla đến hoạt động. Ngoài ra, Charles Schwab và JPMorgan cũng đang mở rộng tại đây. Hiện tại, chi phí nhà ở tăng mạnh cũng đang là rủi ro lớn đối với thủ phủ của Texas.

Theo một nhóm nghiên cứu tập trung vào những thành phố lớn như Helsinki hay San Francisco, việc xây dựng nhiều căn hộ hơn hay các căn hộ hạng sang sẽ khiến giá nhà ở tại những khu vực lân cận giảm bởi các tòa nhà cũ sẽ trở nên kém thu hút hơn. Cũng theo nhóm các nhà nghiên cứu của Đại học Minnesota, việc xây dựng mới sẽ giúp giá thuê nhà ở gần đó giảm, tuy nhiên chỉ ở những tòa nhà hạng sang và không đáng kể.

Nhu cầu thực sự là gì?

Austin đang chuyển hướng sang triển khai xây dựng nhà ở được trợ cấp. Một trong những thị trường nhà ở đắt đỏ nhất châu Á, Singapore, cũng đi theo mô hình này. Quốc đảo này đã bắt đầu xây dựng căn hộ giá rẻ cách đây nửa thế kỷ và hiện tại là nơi ở của phần lớn dân số.

Ở London, mục tiêu của thị trường Sadiq Khan là biến ½ số nhà ở mới ở thành phố thành phân khúc giá vừa phải và đang xây thêm nhà ở xã hội. Các cử tri tại Los Angeles đã thông qua ý tưởng tài trợ 1,2 tỷ USD để xây dựng căn hộ cho người vô gia cư.

Tuy nhiên, các dự án này bị chỉ trích về tiến độ chậm chạp, và phần lớn nguyên nhân là vì chi phí. Tại LA, giá căn hộ cho người vô gia cư lên tới gần 600.000 USD/ căn, theo một cơ quan giám sát của chính phủ.

Theo Rich Heyman, nhà địa lý đang giảng dạy tại trường kiến trúc thuộc Đại học Texas, tình trạng bất bình đẳng tiền lương đang là vấn đề, mà không phải là nhà ở. Do đó, cần có sự can thiệp của chính phủ. Theo ông, ngành bất động sản đã thu hút được nhiều người ủng hộ ý tưởng về việc bỏ quy định dùng sử dụng đất là cách duy nhất để cải thiện khả năng thanh toán cho nhà ở.

Các căn hộ ở trung tâm thành phố hiện tại có mức giá tương tự như tại New York. Shoal là nơi mang tới dịch vụ sang trọng trong một diện tích nhỏ, ví dụ như 1 studio tầng 7 có diện tích hơn 32m2, có giá 1.895 USD/ tháng.

Theo Foundation Communities, một nhà phát triển nhà ở giá rẻ phi lợi nhuận, họ vẫn cần thêm nguồn cung bởi mọi người không ngừng chuyển đến.

Khi mới chuyển tới Austin vào năm 2014, Karen Reyes đã phải trả 850 USD/ tháng tiền thuê nhà. Năm ngoái, mức giá đã bị tăng lên 1.500 USD và con số này chiếm hơn 40% số tiền mà cô kiếm được. Theo đó, cô đang tính chuyển tới vùng nông thôn Kyle, tuy nhiên sau khi tính chi phí đi lại thì cô thấy không phải là cách hay.

Tại quận nơi mà có trường hợp mà Karen đang làm việc đã liên kết với tổ chức từ thiện nhà ở Habitat for Humanity để phát triển 30 ngôi nhà giá rẻ cho nhân viên. Đã có 1.200 người nộp đơn sau 5 ngày. Jeremy Striffler, giám đốc dự án này cho biết quận dự định xây thêm 500 ngôi nhà cho phụ huynh và nhân viên, những người có thu nhập dưới một mức nhất định nào đó.

Trở lại với nhân viên sale bất động sản Young tại tòa Hanover, cô đã chật vật khi làm mẹ đơn thân. Năm 2018, khi mới ngoài 20 tuổi, cô đã tới Austin và làm lễ tân tại một spa, phục vụ một nhà hàng Ý với mức lương 55.000 USD/ tháng là mức lương cao nhất cô từng nhận.

Young ở căn hộ đầu tiên 46m2, có giá thuê 950 USD/ tháng. Hiện nay, Bạn trai và cô đang phải chi trả 2.350 USD/tháng khi ở trong một căn hộ 1 phòng ngủ.

Young đã bước vào một thế giới mà gần như chính cô không thể nghĩ tới sau khi có chứng chỉ bất động sản. Và cô đã tạo dựng một cộng đồng theo dõi trên trang mạng xã hội. Biệt danh của cô là “người yêu thích bất động sản”, nên cô thường xuyên gặp gỡ khách hàng giàu có ở hộp đêm và Instagram, nơi mà cô có số lượng theo dõi đạt 10.000 người.

Young kỳ vọng rằng sẽ giúp khách hàng có thể ký được hơn 100 hợp đồng trong năm nay. Mức hoa hồng theo đó sẽ dao động từ 200 đến 4.000 USD. Thậm chí, kể cả khi thị trường hạ nhiệt, cô vẫn có thể kiếm được 175.000 USD trong năm 2023 và đủ để sinh sống tại Austin.