Nguồn cơn khó khăn của thị trường bất động sản

Lý do chính khiến thị trường bất động sản gặp khó

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường bất động sản trong một năm qua đối mặt với không ít khó khăn và biến động. Sự sụt giảm trầm trọng về chỉ số thanh khoản cho thấy tình trạng dường như đóng băng hoàn toàn ở một số phân khúc, tác động tới tình hình chung của toàn thị trường.

Nhiều quan điểm khi nhìn nhận về tín hiệu của thị trường cho rằng bất động sản đang đi vào vết xe đổ của cuộc khủng hoảng thị trường hơn 1 thập kỷ trước.

Thế nhưng, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã nhận định tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” được tổ chức bởi Báo Đầu tư mới đây rằng thị trường bất động sản thời điểm năm 2011-2013 xảy ra khủng hoảng thừa, hàng hóa nhiều nhưng lại không hấp thụ được vào thị trường. Trong khi đó, diễn biến thị trường hiện nay đang ngược lại. Sự khó khăn của thị trường là do quá thiếu hàng, các phân khúc có nguồn cung không đồng đều nhau và đặc biệt thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường…

Theo quan điểm của TS. Cấn Văn Lực, Thành viên của Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, có 3 khó khăn chính đối với thị trường bất động sản hiện tại. Rào cản, khó khăn lớn nhất đầu tiên là vướng mắc về thủ tục pháp lý. Vị chuyên gia này cho rằng nhiều quy định về pháp lý trong lĩnh vực xây dựng, đất đai và bất động sản vô cùng chồng chéo và phức tạp, không có tính đồng nhất. Đôi khi, quy định pháp lý chưa đầy đủ và chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa đi sát với thực tế nên dự án thiếu cơ sở pháp lý để triển khai.

Vấn đề tiếp theo là giá cả và cung cầu. Ít dự án được phê duyệt kịp thời nên vướng pháp lý. Và vì lý do này mà tình trạng thiếu hụt nguồn cung xảy ra, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Theo TS. Cấn Văn Lực, việc thiếu hụt nguồn cung cùng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào gia tăng, hay các bên trung gian còn thổi giá đã khiến giá bất động sản nước ta cao hơn nhiều so với thu nhập của phần lớn người dân, thậm chí còn lên tới 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình. Con số này tương đương với Thái Lan, nhưng lại cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.

Nguồn vốn cũng là một vướng mắc lớn khác ảnh hưởng tới thị trường. Theo TS. Cấn Văn Lực, trong quý I/2023, ước tính nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng khoảng 3% so với cuối năm 2022, con số này cao hơn so với mức tăng tín dụng chung là 2,06%. Tính đến hết tháng 2/2023, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế. Theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, ước tính cho vay nhà ở chiếm 67%, còn lại 33% là cho vay kinh doanh bất động sản.

Tháo gỡ khó khăn để thị trường bứt phá

TS. Nguyễn Văn Đính nhận định những khó khăn của thị trường bất động sản đến từ hệ thống chính sách, pháp lý đã được Chính phủ nhìn nhận và bắt đầu đưa ra các động thái xử lý và tìm giải pháp tháo gỡ. 

Đối với vấn đề về nguồn vốn, đã có các gói hỗ trợ, vướng mắc trái phiếu doanh nghiệp có Nghị định 08, Nghị định 65. Sau khi có nguồn vốn rồi, định hướng rõ ràng tới sản phẩm nhà ở xã hội… tuy nhiên nút thắt cơ bản cuối cùng phải xử lý là pháp lý. Đó là làm sao để các dự án được thông qua và tham gia vào thị trường. Dự án đầu tư mới được giải quyết câu chuyện cơ bản chỉ khi giải quyết được bài toán này.

Theo đề xuất của vị chuyên gia này, cần có một số biện pháp khác như xử lý chính sách chi tiết hơn, nhanh hơn, nhất là với nhà ở xã hội. Đây là sản phẩm sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường trong giai đoạn này bởi thị trường vốn đang ở tình trạng thiếu hụt giao dịch trầm trọng. Chỉ số giao dịch sẽ tăng lên khi có các sản phẩm phù hợp, ngoài ra các guồng quay cũng được kích hoạt, bắt đầu ổn định trở lại.

Bên cạnh đó, cần triển khai việc xây dựng và sớm ban hành quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho giới đầu tư, trong đó bao gồm khâu chuyển nhượng dự án, phê duyệt dự án, đấu thầu đấu giá, hay lựa chọn chủ đầu tư…

Theo TS. Cấn Văn Lực, các cơ quan quản lý cần sớm thực hiện các chính sách vừa được ban hành, nhằm tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường, nhanh chóng giúp hồi phục thị trường bất động sản.

Ngoài ra, các cơ quan có thẩm quyền cũng cần tiếp tục hoàn thiện các thể chế, chính sách nhằm đảm bảo các bộ luật liên quan có sự đồng bộ và nhất quán, có quy định rõ ràng hơn trong việc phân nhóm các phân khúc bất động sản nhằm có chính sách vốn, tín dụng và tài chính phù hợp, có hướng dẫn cũng như cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt thự như quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán hóa bất động sản về dài hạn; có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp hay đẩy mạnh thanh toán giao dịch bất động sản theo hình thức không tiền mặt.