Thị trường bất động sản Việt Nam: Tìm cơ hội trong thách thức

Vướng mắc của thị trường bất động sản

Theo Nhà đầu tư, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức lớn, nhất là khó khăn về dòng tiền cũng như vướng mắc về pháp lý khiến lòng tin của khách hàng sụt giảm. Sự suy thoái của thị trường đang là một trong những lý do quan trọng gây nên sự sụt giảm tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế chung bởi bất động sản giữ vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đồng thời là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng điểm.

Tổng Biên Tập Báo Đầu tư Lê Trọng Minh đã nêu rõ những nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản khi phát biểu khai mạc Hội thảo "Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng" tổ chức mới đây. Đó là tăng trưởng tín dụng, sức ép đáo hạn trái phiếu còn rất lớn trong bối cảnh tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm nay được ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp địa ốc có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, thời gian vừa qua, việc thị trường bất động sản đình trệ cũng do những vướng mắc về pháp lý. Khó khăn này chiếm tới 70% khó khăn của dự án. Theo ước tính, có khoảng 400 dự án tại Hà Nội và TP HCM gặp khó khăn về thủ tục triển khai dự án. Những khó khăn này kéo dài nhiều năm mà vẫn chưa được xử lý.

Chính phủ, các Bộ, ngành thời gian qua đã đưa ra nhiều chính sách, cơ chế tác động trực tiếp và gián tiếp đến thị trường bất động sản như Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và dừng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh, Nghị định số 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai hay Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030.

Theo ông Lê Trọng Minh, dù các chính sách trên có thể tháo gỡ nhiều vướng mắc của thị trường, nhưng vẫn cần những giải pháp mang tính đồng bộ hơn về cả tiếp cận nguồn vốn và quy trình pháp lý để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm. Bên cạnh đó, một số vấn đề rất quan trọng khác như những sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản… cũng cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cũng có đồng quan điểm khi nhận định rằng thị trường hiện nay tồn tại 3 nút thắt lớn cần phải tháo gỡ nhanh chóng. Vị chuyên gia cho rằng vấn đề pháp lý được coi là rào lớn nhất ở thời điểm hiện tại.

TS . Cấn Văn Lực nhận định quy định pháp lý của lĩnh vực xây dựng, đất đai và bất động sản vô cùng phức tạp khi liên quan tới hơn 100 Luật, Nghị định và Thông tư. Trong đó, còn có nhiều quy định thiếu nhất quán và chồng chéo nhau. Tiếp đó là chưa có đầy đủ về quy định pháp lý. hoặc chưa sát với thực tế khiến cơ sở pháp lý còn thiếu. Chẳng hạn, pháp luật chưa có quy định nào về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản nghỉ dưỡng, gây nên tồn đọng của nhiều dự án… Ngoài ra, ông cũng cho rằng tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai của một bộ phận không nhỏ cũng được xem là lý do làm ách tắc nhiều dự án.

Thứ 2 là vấn đề về giá cả và cung cấp. Không có nhiều dự án được phê duyệt kịp thời vì gặp vướng mắc pháp lý. Bởi vậy, nguồn cung bị thiếu hụt, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà cho người thu nhập thấp. Từ việc chi phí đầu vào tăng, thiếu nguồn cung, đến việc thổi giá của bên trung gian, giá bất động sản Việt Nam tăng cao hơn so với thu nhập của người dân, tới tới 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, ngang với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với các nước Malaysia, Ấn Độ hay Indonesia.

Thứ 3 là về nguồn vốn. Trong quý I/2023, nguồn vốn tín dụng bất động sản ước tính tăng 3%, cao hơn so với hồi cuối năm 2022. Đến hết tháng 2/2023, tổng dư nợ tín dụng bất động sản là khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế. 

Mặt khác, vốn tư nhân đầu tư vào lĩnh vực này sụt giảm mạnh. Trong quý vừa qua, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%, và vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng (giảm 60,5%), và có hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại (giảm 2,6%) so với cùng kỳ năm trước.

Dư địa còn nhiều

TS. Cấn Văn Lực đã khuyến cáo cơ quan quản lý cần nhìn nhận rõ ràng dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản công nghiệp và phân khúc thiếu nguồn cung của Việt Nam còn lớn. Bởi vậy, cần có cách tiếp cận phát triển hài hòa và cân bằng hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển và vẫn kiểm soát được rủi ro. Đáng chú ý, cần quan tới đến kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản.

Ông cho rằng cần nhanh chóng giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của giới đầu tư trong các vụ việc vừa qua có liên quan tới lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp và sản phẩm bất động sản như officetels hay condotels, đồng thời triển khai thực hiện tốt Nghị định 08, 33, Đề án 338, Nghị định 10… Ngoài ra, thúc đẩy rà soát và có giải pháp tháo gỡ khó khăn tại các dự án bất động sản, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, chú trọng điều chỉnh cung cầu sao cho hợp lý giữa giá bất động sản và phân khúc.

Tiếp tục hoàn thiện thể chế, thúc đẩy tiến độ sửa đổi các sắc luật như Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán, Luật nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng. Theo đó, cần kiểm tra rà soát đảm bảo tính đồng bộ giữa các bộ luật liên quan.

Để có chính sách vốn, tín dụng và tài chính phù hợp, cần có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản. Đồng thời có hướng dẫn, cho phép tạo lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt thự, ví dụ như quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư tín thác bất động sản, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, hay chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài… Ngoài ra, có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp, đẩy mạnh giao dịch bất động sản theo hình thức thanh toán không tiền mặt.

Theo khuyến nghị của vị chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp bất động sản cần đưa ra kế hoạch chi tiết và khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, đặc biệt là giai đoạn 2023-2024. Đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn bởi ngoài tín dụng ngân hàng thì còn có kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu, quỹ REIT, quỹ đầu tư, M&A, thuê tài chính… nhằm tài trợ cho dự án hay làm vốn lưu động. 

Khi đưa ra kế hoạch huy động vốn, doanh nghiệp cần đi liền với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Trong đó, cần hạn chế đầu tư lan man, giảm đòn bẩy tài chính, hướng tới sự chuyên nghiệp, minh bạch, đặc biệt là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, làm theo các cam kết với nhà đầu tư… cũng như quan tâm quản lý rủi ro tài chính (đòn bẩy tài chính, dòng tiền, lãi suất, tỷ giá) và chủ động góp ý và phản biện đối với chính sách và văn bản pháp luật có liên quan.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia đã liên hệ với bài học từ thị trường địa ốc Trung Quốc. Ông nhận định rằng thị trường bất động sản Việt Nam rất khác biệt so với thị trường quốc gia tỷ dân. Cụ thể, bất động sản của Việt Nam ghi nhận nhu cầu lớn kể cả trong ngắn hạn và dài hạn và hiện đang là một thị trường thiếu nguồn cung. Việc cấp phép và thực hiện các dự án trong vòng 5 năm gần đây sụt giảm mạnh, đặc biệt là 2 năm qua dường như không ghi nhận có dự án mới nào ra hàng, khiến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng trở nên khan hiếm.

Nhu cầu sẽ rất lớn nếu dự án có thủ tục pháp lý tốt, có nguồn lực với mức giá hợp lý. Chẳng hạn, như nhu cầu đối với căn hộ 25-30 triệu đồng/m2 trở xuống được vay 6-70% sẽ rất lớn. Hoặc có thể hiểu rằng xu hướng mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng và các nhà hoạch định chính sách mong là tăng ổn định, lành mạnh và chấp nhận được cho dù thị trường có thể thiết lập mức giá mới. Ngoài ra, mặt bằng giá mới này sẽ tái cấu trúc thị trường bất động sản một cách hiệu quả nhất và khi đó, nhà đầu tư và doanh nghiệp nào chịu được mặt bằng giá này thì tồn tại, hoặc là phải tự cấu trúc lại tập đoàn theo nguyên tắc thị trường nếu không trụ được.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, so với Trung Quốc, cơ hội để thị trường bất động sản Việt Nam giải quyết được khó khăn là khá cao. Đối với Trung Quốc, thị trường bất động sản vẫn gặp phải trở ngại lớn sau khi giải quyết được 3 vấn đề là hệ thống ngân hàng cho vay 1.300 tỷ USD tín dụng đặc biệt để các đơn vị khỏe mạnh mua lại dự án bất động sản của doanh nghiệp yếu, thủ tục pháp lý và thúc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các dự án, lý do là vì người dân nước này không có nhu cầu. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam là rất lớn.