Rất khó “bắt đáy” thị trường chung cư Hà Nội

Giá tăng - giao dịch giảm

Theo Kinh tế Đô thị, nhiều chuyên gia dự báo, người mua và nhà đầu tư sẽ không thể “bắt đáy” với phân khúc căn hộ chung cư. 

Ngay từ tháng đầu năm 2023, thị trường nhà đất trên toàn quốc nói chung và Hà Nội nói riêng tiếp tục trầm lắng. Tuy nhiên, Hà Nội lại ghi nhận một số tín hiệu tích cực về nguồn cung và giao dịch bất động sản, giá bán liên tục tăng.

Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội tương đối ảm đạm cả về nguồn cung và giao dịch. Căn cứ vào báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung mới trong quý I/2023 đạt hơn 7.000 sản phẩm, nhưng các chủ đầu tư chỉ đưa ra thị trường khoảng 2.000 sản phẩm, giảm 43% theo quý và 44% theo năm.

Lượng mở bán như vậy là thấp nhất kể từ quý I/2020. Trong quý đầu năm nay chỉ có 6 dự án được Sở Xây dựng Hà Nội phê duyệt đủ điều kiện mở bán. Tỷ lệ giao dịch thành công chỉ đạt 11% so với tổng cung, chủ yếu là sản phẩm căn hộ chung cư trung và cao cấp, còn căn hộ bình dân vẫn thiếu hụt.

Đặc biệt, xét về giá bán, hoàn toàn trái ngược so với tình hình trì trệ ở một số khu vực lớn như TP. HCM giảm 3%, Đà Nẵng giảm 9%... so với cùng kỳ năm 2022, thì căn hộ chung cư trên thị trường sơ cấp Hà Nội lại ghi nhận giá trung bình là 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình là 1.315 USD/m2, tăng 2,8% so với quý I/2022. Đáng chú ý, đây là quý 16 liên tiếp ghi nhận căn hộ chung cư Hà Nội tăng giá, kể từ quý đầu năm 2019. 

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ Hà Nội tăng mạnh. Cụ thể, căn hộ trung cấp có giá từ 35 - 55 triệu đồng/m2, tăng 17%; Căn hộ cao cấp có giá trên 55 triệu đồng/m2, tăng 9% so với cùng kỳ. 

Tại Hà Nội, giá cho thuê trung bình căn hộ chung cư cũng tăng 8% so với năm 2022, vào khoảng 13 triệu đồng/căn/tháng. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các dự án gần tuyến Vành đai 3, Vành đai 3,5 với khoảng 44% tới từ các quận phía Tây, khoảng 42% tới từ các quận phía Đông. Dự án đại đô thị Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City chiếm 60% nguồn cung và 50% giao dịch. 

“Trong vòng 3 năm nay, giá bán chung cư trung và cao cấp tại Hà Nội có chiều hướng đi lên, ngay cả giai đoạn chịu ảnh hưởng bởi Covid thì giá nhà cũng đi ngang chứ không giảm” - Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn

“Đáy” khó bắt

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cùng với những tác động bởi sự khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề cơ chế cũng tác động tích cực lên thị trường BĐS nói chung và việc tăng giá căn hộ chung cư Hà Nội như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP quy định về việc chào bán, giao dịch trái phiếu.

Cuối tháng 3, Ngân hàng Nhà nước công bố gói tài chính 120.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất cho vay để phát triển nhà ở xã hội, ban hành quyết định giảm lãi suất cho vay toàn hệ thống…

“Từ đầu năm tới nay, Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt về việc triển khai đầu tư công. Tính đến hết quý I, vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội tăng 3,7% so với cùng kỳ, khu vực Nhà nước tăng 11,5%. 

Chính sách thúc đẩy giải ngân đầu tư công của Chính phủ và TP. Hà Nội, chiếm tỷ trọng lớn là nhóm dự án hạ tầng, sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, đô thị, du lịch… kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao” - Vị chuyên gia phân tích. 

Trong quý I, thị trường nhà ở tại Hà Nội cho thấy có nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu cao từ 20 - 30%, thậm chí sẵn sàng chiết khấu tới 40% giá trị sản phẩm, nhưng điều kiện là khách hàng cần thanh toán một lần 95% giá trị hợp đồng. 

Nhiều ý kiến cho rằng, giá nhà ở Hà Nội có xu hướng giảm mạnh, tuy nhiên thực tế lại không phải. Giá nhà ở hiện tại đã cao hơn nhiều thời điểm chủ đầu tư bắt đầu triển khai dự án, nên chiết khấu cao là chiến lược kinh doanh của họ. 

Theo dự báo của các chuyên gia, trong năm 2023, phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội giữ mức tăng từ 4 - 7% so với năm 2022, đây là mức tăng được duy trì ổn định trong vòng 3 năm tới, nhờ vào việc nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán dự án cao cấp tại những vị trí đắc địa. 

Các chuyên gia cũng cho rằng, khủng hoảng nguồn cung trên thị trường chưa thể giải quyết triệt để trong ngắn hạn. Theo quy luật thị trường, khi nhu cầu lớn nhưng nguồn cung hiếm hoi thì chắc chắn giá sẽ tăng. 

Mặt khác, để triển khai được dự án, thì thời gian qua các chủ đầu tư đã phải chịu áp lực lớn vì hàng loạt chi phí phát triển dự án đều tăng. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá sản phẩm cao hơn, nhất là phân khúc trung và cao cấp khi chịu chi phí lớn hơn do đòi hỏi cao về tiêu chuyển hạ tầng, dịch vụ, chất lượng.

Tuy nhiên, cần khẳng định rằng giá bán BĐS trung và cao cấp ở thời điểm hiện tại vẫn phù hợp với thị trường và khả năng chi trả của những người có nhu cầu thực. Hiện tại điều kiện phát triển kinh tế - xã hội rất tốt nên phân khúc này còn nhiều tiềm năng lớn để đầu tư.