Thị trường địa ốc “nín thở”, phân khúc chung cư vẫn "hot"

Phân khúc chung cư tiếp tục tăng giá, đất nền có triển vọng

Báo cáo về thị trường bất động sản quý I/2023, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng hơn 25.000 sản phẩm ở tất cả các phân khúc. Trong đó tại Hà Nội có 6 dự án, tại TP.HCM có 5 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Về cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 50% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Trong đó, nguồn cung sơ cấp phân bổ không đồng đều hầu như chỉ tập trung vào giai đoạn kế tiếp của một vài dự án có quy mô lớn. 

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường quý I/ 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% cùng kỳ năm ngoái. Trong khi thị trường địa ốc “nín thở”, “án binh bất động” thì lượng giao dịch hơn 72% dồn vào sản phẩm căn hộ chung cư.

Đại diện VARS cho biết: “Căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt ở Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực. Phân khúc này sẽ tiếp tục tăng giá trong quý II”.

Cùng với sức nóng của phân khúc căn hộ chung cư, thị trường đất nền bỗng sôi động khác thường, phòng công chứng nhộn nhịp trở lại, giao dịch nhà đất tăng đột biến tại một số khu vực Hà Nội, TP.HCM. Các chuyên giâ dự đoán, phân khúc đất nền có triển vọng.

Theo ghi nhận thực tế tại một văn phòng công chứng tại huyện Gia Lâm (Hà Nội), hai tuần gần đây, lượng hồ sơ kí chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng mạnh. Theo tiết lộ của nhân viên công chứng, lượng khách tới làm việc tại văn phòng tăng gấp 2-3 lần so thời điểm trước Tết Nguyên đán. Đặc biệt, trong vòng 2 tuần trở lại đây, lượng hồ sơ ký chuyển nhượng tăng đột biến, tập trung vào phân khúc đất nền, chung cư với tầm giá từ 1,2 đến 3 tỷ đồng.

Không chỉ ở các phòng công chứng tại Gia Lâm mà tại Văn phòng đăng ký đất đai, ở bộ phận xếp hồ sơ làm sổ đỏ, nhiều môi giới cho biết, họ phảo đến sơn tránh trường hợp xếp hàng chờ đến lượt.

"So với thời điểm đầu năm 2022, giá đất đã giảm nhẹ nên tâm lý xuống tiền của người mua cũng mạnh dạn hơn. Nhìn chung, những người lựa chọn mua bất động sản thời điểm này đều có dự đoán thị trường sắp ấm trở lại do Nhà nước hỗ trợ giảm lãi suất, chính sách khơi thông", anh Tuấn Hoàng- nhân viên một Văn phòng đăng ký đất đai nhận định.

Một số đơn vị môi giới bất động sản cho hay, tỷ lệ chốt thành công trong các đợt mở bán cũng tăng giá. Một nhân viên của Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ, vào tháng 3, một dự án ở Hà Nội mở bán lần đầu ghi nhận hết giỏ hàng chỉ trong ngay.

Hay gần đây, tại phòng công chứng đất đai thuộc quận 9 ở TP.HCM, nữ nhân viên còn chia sẻ, không có thời gian đứng dậy đi ăn cơm trưa khi hồ sơ mua bán nhà đất bỗng tăng từ 30-40% so với năm 2022. 

Diễn biến này xảy ra tương tự tại Đã Nẵng. Một văn phòng công chứng trên đường 2 tháng 9 ghi nhận tình trạng lượng khách đến kí chuyển nhượng mua bán bất động sản tăng đột biến.

Điều này cho thấy tin hiệu khách hàng quan tâm đến sản phẩm gia tăng, kịch bản này trái ngược với diễn biến thanh khoản èo uột ở thời điểm năm 2022.

Kiến nghị giải pháp tạo thanh khoản cho thị trường

Nhận định về tình hình thị trường quý II, VARS cho rằng, Chính phủ có thể sẽ ban hành nhiều văn bản luật nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho thị trường. Theo đó, các điểm nghẽn chính sách có thể được tháo gỡ một phần. Cùng đó, nhóm các dự án đang vướng mắc ở giai đoạn cuối cùng thủ tục đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại.

“Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, để gói tín dụng này có thể phát huy được hiệu lực, rất cần giải quyết gốc rễ của vấn đề nằm ở pháp lý. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính yếu, tái cơ cấu nợ không hiệu quả, phát triển không bền vững… buộc phải rời khỏi thị trường”, VARS dự báo.

Dự báo về giá bán bất động sản nguồn cung bất động sản, VARS cho rằng, giá có thể đi ngang. Song nếu lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất giảm, nguồn hàng được cải thiện, giá sẽ có xu hướng tăng nhẹ. Trong đó, phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc bình dân, trung cấp ở các thành phố lớn sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự phục hồi, tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, để tạo thanh khoản cho thị trường cũng cần có những giải phép kéo giảm giá nhà. Theo đó, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đã có kiến nghị về việc xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì đây được cho là nguyên nhân làm tăng giá bán nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đưa ra lý do cho đề xuất này đó là sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế.

Theo lý giải của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng bằng khoảng 2% giá bán nhà. Bởi vì, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao. Khoản phí này được chủ đầu tư “trả trước” cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở.

Hiệp hội nhận thấy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà, ông Lê Hoàng Châu nên quan điểm.

 Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, có dấu hiệu quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ "làm lợi” cho ngân hàng thương mại. Bởi vì, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Thực tế ghi nhận, trong các năm qua, có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây. Do vậy, quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và hầu như chỉ "làm lợi” cho ngân hàng thương mại.