Chủ tịch CenGroup: Hé lộ hai phân khúc cực kì “đắt khách”

Theo ông Nguyễn Trung Vũ, lâu nay chúng ta thường bàn đến các phân khúc bất động sản trung cấp, bình dân, nhà ở xã hội,... nhưng đó mới là bất động sản dự án. Chúng ta còn loại hình bất động sản giao dịch bên ngoài mà đây mới là thị trường giao dịch sôi động.

Ông Vũ thông tin, hiện nay, bản chất bất động sản có sôi động hay không liên quan tới dòng tiền. Với các bất động sản không sôi động, không có người mua vì dòng tiền chưa cân bằng với ngân hàng. Tức là bỏ tiền đầu tư phải sinh lời tương đương với mức lãi suất ngân hàng.

"Vậy, thị trường giao dịch bên ngoài sôi động đó là vì thay vì bỏ tiền để xây dựng nhà ở thông thường, nhiều nhà đầu tư bỏ tiền xây dựng căn hộ cho thuê với diện tích vừa phải. Ví dụ thay vì bỏ 5 tỷ để xây dựng một căn nhà 5 tầng, 2 phòng ngủ mỗi tầng thì họ có thể chia nhỏ diện tích, tăng số phòng của mỗi tầng lên 3-4-5 phòng ngủ và cho các hộ gia đình thuê. Với chủ nhà đã mua thì yên tâm vì đã có sổ đỏ và phân khúc đó luôn cháy hàng. Hầu hết các chủ nhà đều là những nhà đầu tư nhỏ lẻ và không ảnh hưởng đến vấn đề pháp lý. Với bất động sản dự án nhiều vướng mắc pháp lý nên mới gặp khó khăn về nhiều mặt", ông Vũ lý giải.

Ngoài ra, một phân khúc nữa cũng không kém phần sôi động, là căn hộ. Ông Vũ lấy ví dụ, khi công ty ông vừa mở bán dự án ở Long Biên (Hà Nội) giá ban đầu là 40 triệu/m2 nhưng khi bán đã giảm giá ở mức 30-32 triệu đồng/m2, 1 căn giá khoảng dưới 3 tỷ đồng và chỉ trong vòng 20 ngày đã bán được 50 căn.

"Hiện nay một bất động sản tại thành phố hay bất động sản nghỉ dưỡng không thu được 1% lợi nhuận thì không thể thuyết phục nhà đầu tư. Phân khúc chỉ thực sự sôi động đối với nhà đầu tư, họ bỏ tiền vào sản phẩm và có lãi tương đương như ngân hàng hoặc trường hợp nhà đầu tư đi vay ngân hàng thì lợi nhuận họ thu được cũng phải tương đương hoặc hơn lãi suất ngân hàng thì họ mới đầu tư", ông Vũ cho biết.

Ông Vũ cũng chia sẻ, dự án này đã có tới 85% khách mua xuống tiền một lần để được nhận thêm chiết khấu.

“Nếu như trước đây, bất động sản là cuộc chơi của chủ đầu tư thì nay, khi các chủ đầu tư đang hoảng loạn thì cuộc chơi đang trong tay người mua nhà, nhất là những khách mua sở hữ tiền mặt, xuống tiền 1 lần 95-100%. Bất động sản Việt Nam về dài hạn, cứ liu diu là tốt đừng mong sôi động như năm 2022", ông Vũ chia sẻ.

Theo Chủ tịch CenGroup, thị trường bất động sản Việt Nam, chủ đầu tư được quyền huy động của khách hàng 70-95% vốn, nhưng ở nước ngoài họ không được phép làm như vậy. Ông Vũ cũng cho rằng, luật pháp mỗi nước một khác và Chính phủ Việt Nam cũng mong muốn hỗ trợ cho doanh nghiệp bởi doanh nghiệp Việt Nam đa phần còn nhỏ, yếu. Nhưng ở các quốc gia, họ không được phép huy động vốn, nếu huy động được 10% họ sẽ phải gửi vào ngân hàng trung gian và người gửi tiền được hưởng lãi suất từ số tiền đó, nếu không mua nhà thì sẽ mất số tiền đó, chủ đầu tư cũng không được huy động tiền từ ngân hàng nếu không bán hết hàng.

"Với ngân hàng, nếu chứng minh được dòng tiền cho bất động sản thì mới cho vay, tức là doanh nghiệp xác định VAT 100 triệu USD thì dự án nếu có 1.000 căn phải bán được 500 căn, tương đương 100 triệu USD thì ngân hàng mới cho vay. Làm như vậy nên cả ngân hàng và khách hàng đều rất an toàn nên không có một doanh nghiệp bất động sản nào trong 1-2 năm đã lớn như “khủng long”. Doanh nghiệp họ phải rất bền bỉ, lớn dần nên thị trường của họ cũng bền vững, năm nào người kinh doanh nhà, mua nhà đều lãi trên mức lãi suất ngân hàng. Ở các quốc gia, họ cũng không có ràng buộc phải xong móng mới được bán hay kèm các yêu cầu khác mà họ cho chủ đầu tư bán thoải mái nhưng không được thu tiền trước của khách hàng cũng không được vay ngân hàng nên thị trường của họ rất lành mạnh", ông Vũ thông tin.

Tại Việt Nam, theo ông Vũ, khi đã tháo gỡ từ vấn đề trái phiếu, gỡ khó về tín dụng thì chỉ còn câu chuyện pháp lý trong phê duyệt dự án và các vấn đề liên quan.

Cơ cấu đầu tư bất động sản để tạo dòng tiền không phải là câu chuyện có thật. Các chủ đầu tư thời gian qua đã đi theo thị hiếu và dòng tiền nên đã tạo ra cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp với thị trường. Bản chất bất động sản là sản phẩm tiêu dùng và phải có giá trị sử dụng thật. Tuy nhiên, hiện nay theo ông Vũ tiền thuế đổi với doanh nghiệp bất động sản vẫn khá cao.

Chủ tịch CẻnGoup dẫn chứng, khi đầu tư vào 1 dự án ở Hà Nội, ban đầu Nhà nước thu tiền thuế đất khoảng 35 triệu đồng. Dự án khá lớn nên phải đầu tư chia theo từng giai đoạn. Mới đây, dự án còn 1 khu mới khá đẹp và được đánh giá sẽ có đường mới mở gần đó nên có giá 70 triệu đồng/m2 và bỏ tiền đầu tư hạ tầng có thể bán 72-80 triệu đồng/m2 là rất hợp lý. Nhưng vừa qua, nhà nước lại duyệt đất khu mới với giá 72 triệu đồng/m2. Tại Việt Nam, đất đai sở hữu toàn dân nên tiền thuế đất là lớn nhất. Nguồn thu ngân sách chính từ thuế quyền sử dụng đất và đấu giá đất. Với doanh nghiệp sở hữu nhiều đất không có ý nghĩa nhiều. Một dự án ở Hưng Yên diện tích khoảng 200ha nhưng tiền thuế lên tới gần 1 tỷ USD. Con số khá lớn với doanh nghiệp, thậm chí quá sức với doanh nghiệp.

"Một số doanh nghiệp lớn đang vướng ở chỗ đóng tiền thuế sử dụng đất lớn khi họ đã huy động tiền của khách hàng nhưng giá bán, tiền xây không đủ để đóng tiền thuế. Vì vậy, đây là điều cần tháo gỡ, cần phải có sự thống nhất giá bao nhiêu, tiền thuế như thế nào. Chính sách bất động sản đang được tháo gỡ nên doanh nghiệp cần được gỡ về vấn đề này nhiều nhất", ông Vũ đề xuất.