Nhiều phân khúc bất động sản đua nhau cắt lỗ, làn sóng giảm giá lan nhanh trên diện rộng

Theo Doanh nghiệp & Kinh doanh, sức cầu chung của thị trường bất động sản 2 tháng đầu năm giảm mạnh khi chỉ bằng 2% so với cùng kỳ và 5% so với những tháng cuối năm 2022. So với cùng kỳ, lượng tin rao và tìm kiếm cũng giảm mạnh hơn 50%. Con số này giảm khoảng 30% nếu so sánh với tháng cuối năm ngoái.

Chuyên gia R&D DKRA nhận định rằng xu hướng sụt giảm thanh khoản chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong bối cảnh nguồn vốn bất động sản chưa được khơi thông và vấn đề về pháp lý chưa được tháo gỡ, trạng thái ngủ đông đang lan trên diện rộng.

Chuyên gia DKRA cho rằng thị trường sơ cấp chưa có dấu hiệu xuống giá, mặt khác làn sóng cắt lỗ trên thị trường thứ cấp lại đang lan ra trên diện rộng. Lãi suất và lạm phát tăng cao đã tác động trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng dùng đòn bẩy tài chính quá mức. Một số khách hàng chịu sức ép lớn về lãi vay đã chấp nhận giảm một phần lợi nhuận. Họ chịu bán lỗ với mức giá thấp hơn so với kỳ vọng để thu hồi vốn.

Theo dẫn chứng từ vị chuyên gia này, giá thứ cấp của phân khúc biệt thự, nhà phố tại TPHCM và vùng giáp ranh giảm 3-7% so với giai đoạn cuối năm ngoái, cá biệt có dự án tại Đồng Nai chứng kiến mức giảm lên tới 32%.

Chuyên gia DKRA cũng cho biết thêm làn sóng cắt lỗ xảy ra là do khách hàng chịu áp lực về gánh nặng lãi suất, thanh khoản thị trường bị tắc nghẽn và dự án ngừng triển khai do gặp vướng mắc về pháp lý.

Tại thị trường Bình Dương, phân khúc căn hộ cũng chứng kiến mức giảm khá cao 10-13% so với cùng kỳ năm trước. Còn tại Đà Nẵng và vùng phụ cận, phân khúc nhà phố biệt thự cũng ghi nhận mức giảm từ 3-5% so với cùng kỳ.

Theo vị chuyên gia dự báo, nhiều khả năng làn sóng giảm giá, cắt lỗ bất động sản sẽ tiếp tục tăng lên trên thị trường thứ cấp khi khách hàng không thể gồng thêm gánh nặng lãi vay. Năm nay cũng là năm mà chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 0% trong 2 năm của nhiều dự án sẽ kết thúc. Điều này gây nên sức ép khiến các nhà đầu tư bán bất động sản, thậm chí bán lỗ để trả lãi, gốc, cho khoản vay bằng lãi suất thả nổi của thị trường hiện nay.

Thị trường bất động sản kể từ năm ngoái đã bị kẹt thanh khoản. Vì nhiều nguyên nhân mà một số phân khúc gần như ngủ đông. Khó khăn về dòng tiền, nút thắt về pháp lý hay thanh khoản giảm mạnh được xem là những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường địa ốc hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết có hơn 70% vướng mắc của các dự án bất động sản hiện nay có liên quan tới vấn đề pháp lý.

Số liệu thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư cho thấy cả nước có hơn 1.000 dự án vướng thủ tục pháp lý tính tới tháng 2. Trong đó, TP Hà Nội có khoảng 140 dự án, còn TP HCM có khoảng 116 dự án. Trước tình trạng này, nhiều doanh nghiệp đối mặt với áp lực khi dự án có những lại không thể triển khai.

Ngoài ra, việc đẩy mạnh kiểm soát tín dụng, phát hành trái phiếu cũng khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc huy động. Họ gặp sức ép về dòng tiền vì lượng trái phiếu đến hạn lớn. Tính riêng trong năm nay, sẽ có khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn và sẽ có khoảng 110.000 tỷ đồng vào năm sau.

TS. Cấn Văn Lực cho biết hiện nay, hai khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản là bài toán về dòng vốn và vướng mắc về pháp lý. Theo chuyên gia, xét về câu chuyện dòng vốn thì dư địa cho vay bất động sản tại Việt Nam vẫn còn, trong khi vấn đề hiện nay là sự bất hợp lý trong cấu trúc vốn của thị trường bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực cho biết năm 2021, cấu trúc vốn là bình thường. Tuy nhiên, bước sang năm 2022 đã trở nên bất thường khi vốn tín dụng cho bất động sản chiếm tới 74%, tăng khoảng 24% so với hồi cuối năm trước đó. Do vậy, doanh nghiệp bất động sản cần tái cân đối cấu trúc nguồn vốn để tránh bị lệ thuộc. Theo ông, vốn tín dụng chỉ nên chiếm khoảng 40%.

Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư và khách hàng đã chịu tác động lớn từ những thông tin tiêu cực của thị trường cùng với hoạt động thanh tra, kiểm soát liên tục diễn ra trong thời gian qua. Họ trở nên thận trọng hơn trong việc xuống tiền mua bất động sản.

Thế nhưng, Chính phủ đã và đang có những giải pháp nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn và tạo điều kiện để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, ổn định cho thị trường bất động sản. Trong đó, sự xuất hiện của Nghị định 08/2023 về việc tháo gỡ cho trái phiếu doanh nghiệp ở thời điểm này đã góp phần tạo nên cơ sở pháp lý chắc chắn, qua đó giúp xử lý phần nào bài toán trước mắt như trái phiếu đến hạn.

Mới đây nhất là Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP có hiệu lực kể từ ngày 12/3/2023, tập trung vào những giải pháp về nguồn vốn tín dụng. Theo đó, những doanh nghiệp trong lĩnh vực địa ốc gặp khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, cơ cấu lại nhóm nợ, lãi vay… Ngoài ra, cũng tạo điều kiện vay vốn cho những dự án bất động sản nhà ở có thể đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có thanh khoản tốt và tính hiệu quả cao như cải tạo chung cư cũ, nhà ở xã hội, bất động sản phục vụ sản xuất/ công nghiệp, văn phòng cho thuê, dự án công nghiệp, du lịch cũng được tạo điều kiện về vay vốn.