Thị trường bất động sản khó khăn "ló" cơ hội?

Trong khó khăn “ló” cơ hội

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản năm 2023 dù vẫn phải đối diện với nhiều khó khăn nhưng chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển khuyến nghị, nếu nhà đầu tư tham gia thị trường đủ bản lĩnh và kinh nghiệm để lựa chọn được bất động sản mang giá trị thực sự thì sẽ hái "trái ngọt".

“Trong ngành bất động sản, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho người mua nhà có nhu cầu ở thực, đầu tư cá nhân. Thay vì tìm cơ hội đầu cơ thì hãy tìm cơ hội đầu tư dài hạn”, ông Hiển nói.

Theo lập luận của ông Hiển, những nhà đầu tư lướt sóng thường chọn xuống tiền khi thị trường đang lên, tranh thủ kiếm lời chớp nhoáng còn nhà đầu tư có tầm nhìn sẵn sàng chấp nhận chờ 3 - 5 năm mới thu hoạch “trái ngọt”.

Vị chuyên gia cho rằng, đầu tư có tầm nhìn cũng chính là chiến thuật. Đầu tư cần lưu ý dự án đảm bảo tính pháp lý, đúng tiến độ, tính khai thác cao thì các sản phẩm bất động sản này vẫn luôn mang về tỷ suất lợi nhuận cao hơn hẳn các kênh đầu tư khác.

Cũng theo ông Hiển, thời gian tới, tìm kiếm giá trị thực của bất động sản sẽ là xu hướng lựa chọn, với các phân khúc vượt quá giá trị, thị trường sẽ có sự điều chỉnh trở về với giá trị thực của nó. Thế nhưng, không phải nhà đầu tư nào cũng đủ bản lĩnh và kinh nghiệm để lựa chọn được bất động sản mang giá trị thực, chưa kể còn phải tính đến giá trị gia tăng...

Đưa ra góc nhìn riêng, ông Hiển cho rằng, sự tăng trưởng của ngành bán lẻ khiến lĩnh vực ngách như dịch vụ hậu cần, kho lạnh phát triển mạnh nên chúng ta có thể lạc quan về sự phát triển của phân khúc này trong năm 2023.

"Đối với các nhà đầu tư cá nhân, 6 tháng đầu năm sẽ là thời gian quan trọng để họ quan sát trước khi đưa ra quyết định. Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường", ông Hiển dự báo.

Đồng quan điểm, TS.Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn tốt và đang cơ cấu lại danh mục đầu tư có thể cân nhắc xu hướng bất động sản hạng sang sẽ tiếp tục tăng giá mạnh để lựa chọn cho mình những dự án đầu tư phù hợp.

Theo vị chuyên gia này, phân khúc căn hộ nhà ở thương mại giá rẻ và trung cấp chắc chắn sẽ được ưu tiên phát triển, xong sẽ khó có nguồn cung trong 3-5 năm tới. Trong khi đó, phân khúc hạng sang (chung cư cao cấp, biệt thự) trong trung và dài hạn sẽ không có nguồn hàng mới do chính sách siết tín dụng và quỹ đất tại trung tâm ngày càng cạn kiệt.

“Bất động sản hạng sang sẽ tiếp tục tăng giá mạnh do nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu của tầng lớp trung lưu ngày càng tăng mạnh”, ông Nghĩa nói.

Tuy nhiên, ông Nghĩa khuyến cáo nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng, đầu tư phải xem xét nhiều yếu tố: dự án của những chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng; tiện ích được đảm bảo ở chuẩn mực cao và dịch vụ quản lý, vận hành tốt…. “Những nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn tốt dự án đầu tư phù hợp bởi chắc chắn cơ hội sinh lời là rất lớn và còn kéo dài trong vài năm tới”, ông Nghĩa dự báo.

Đưa ra góc nhìn tương đồng, GS.Đặng Hùng Võ- Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường phân tích, mọi giá trị đầu tư trên đất như cảnh quan, hạ tầng, tiện ích sống cùng với không gian kết nối, thương mại, dịch vụ mà dự án tạo ra mới được coi là giá trị thực của sản phẩm bất động sản. Giá trị đó có thể lên tới 70% giá bán của ngôi nhà. Việc nhiều người sẵn sàng bỏ qua các dự án nội đô, chấp nhận đi xa hơn, trả chi phí cao hơn để sở hữu nhà ngoại ô chính là sự tiến bộ của thị trường bất động sản Việt Nam.

Tháo gỡ khó khăn cho thị trường khởi sắc

Trong một diễn biến liên quan đến thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng vừa có tờ trình Thủ tướng Chính phủ đề nghị ban hành Nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Mục tiêu của Nghị quyết nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là về thể chế, tổ chức thực hiện và nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Trong lúc chờ Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất tháo gỡ tổng thể, đồng bộ những khó khăn, vướng mắc hiện nay trong phát triển nhà ở nói chung, phát triển nhà ở xã hội nói riêng.

Theo đó, những nội dung vướng mắc lớn trong thời gian qua, như: Giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội; quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; về quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội...

Đồng thời, ban hành Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" để tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu của người lao động có thu nhập thấp.

Như vậy, sau các cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ đầu tháng 2 đến nay, để đảm bảo nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Nhiều người rất kỳ vọng vào gói hỗ trợ lãi suất này bởi nó sẽ giải phần nào cơn khát về vốn đang ách tắc gần 2 năm nay. Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, với doanh nghiệp bất động sản lúc này có được gói vay ưu đãi là tốt, lãi vay sẽ nằm trong chi phí đầu tư dự án. Vấn đề hiện nay là không có nhiều dự án bất động sản đủ điều kiện vay vốn. Ngay cả các dự án nhà ở thương mại hiện nay cũng không có nhiều dự án đủ điều kiện vay vốn ngân hàng, chứ chưa nói tới các dự án nhà ở xã hội.

“Để gỡ vướng cho các dự án nhà ở xã hội, điều quan trọng nhất là phải gỡ vướng đầu ra, trong đó không nên quy định cứng nhắc từng đối tượng được mua nhà ở dự án nào”, ông Thanh nói.

Ông Thanh cho rằng, xử lý gỡ vướng cho bất động sản cũng để tránh lan truyền rủi ro đến hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính do các thị trường này gắn kết chặt chẽ với nhau.

Tuy nhiên, cũng có luồng ý kiến cho rằng, 20.000 tỷ đồng không nhiều, bởi một dự án chung cư thương mại lên tới 500 tỷ đồng/tòa với chủ đầu tư. Còn đối với dự án nhà ở xã hội tập trung, giải ngân cho chủ đầu tư vài dự án là hết nên chưa “giải cơn khát” cho thị trường bất động sản.