Thị trường bất động sản TP HCM: Xuất hiện nguồn cung mới phân khúc 20 – 40 triệu đồng/m2

Nguồn cung nhà ở tại TP HCM tăng trong 2 tháng đầu năm

Sở Xây dựng TP HCM mới đây đã có báo cáo về tình hình thực hiện nhiệm vụ tháng 2 và nhiệm vụ trọng tâm tháng 3/2023. Trong đó, Sở Xây dựng cho biết, trong tháng 2/2023, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 3 dự án với 4.495 căn nhà. Bao gồm 3.941 căn hộ chung cư và 554 căn nhà ở thấp tầng, với tổng diện tích xây dựng là 415.991 m2.

So với cùng kỳ tháng 2/2022 thì số lượng nhà ở đủ điều kiện mở bán tăng 3.756 căn nhà (tăng 508%), số lượng căn nhà thuộc phân khúc căn hộ trung cấp giá từ 20 triệu - 40 triệu đồng cũng tăng được 952 căn hộ. 

Tính lũy kế đầu năm 2023, Sở Xây dựng TP HCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 5 dự án với 7.753 căn nhà (trong đó, 7.199 căn hộ chung cư và 554 căn nhà ở thấp tầng). 

So với cùng năm 2022 thì số lượng nhà ở đủ điều kiện mở bán tăng 7.041 căn nhà (tăng 949%), điều đáng chú ý là đầu năm 2023, TP HCM có 1.515 căn nhà ở trung cấp giá từ 20 triệu - 40 triệu đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2022 (2 tháng đầu năm 2022, TP HCM không ghị nhận căn hộ nào thuộc phân khúc này được mở bán). 

Về giá bán, Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận của DKRA Group 2 tháng đầu năm 2023 cho thấy, giá bán bất động sản sơ cấp tại TP HCM ghi nhận mức giá cao nhất lên đến 67 triệu đồng/m2, thấp nhất là 43 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá bán sơ cấp phân khúc căn hộ vẫn neo ở mức cao trong khi giá và thanh khoản thứ cấp sụt giảm, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 1% - 6% so với cuối năm 2022. Cá biệt ở một số dự án hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay, mức giảm ghi nhận lên đến 15% - 20% so với giá hợp đồng.

Dòng sản phẩm dưới 2 tỷ đồng/căn hộ vẫn thu hút tốt sự quan tâm của người mua. Bên cạnh việc tay chiết khấu cho khách hàng thanh toán nhanh, các chủ đầu tư còn có xu hướng giãn lịch thanh toán nhằm kích cầu thị trường trongbối cảnh khó khăn chung.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, thanh khoản thị trường thứ cấp giảm mạnh, mặt bằng giá ghi nhận giảm 3% - 7% so với cuối năm 2022. Đáng chú ý khu vực Đồng Nai có dự án ghi nhận mức giảm cao nhất lên đến 32%.

DKRA nhận định, với tình hình thị trường khó khăn như hiện nay, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao và pháp lý chưa được tháo gỡ,… dự kiến nguồn cung và sức cầu thị trường sẽ khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Các chuyên gia cũng cho rằng, trong năm nay giá bán sẽ không có nhiều biến động, mặt bằng giá đi ngang trong khi các chủ đầu tư chỉ đặt kỳ vọng dự án mở bán thành công hơn là việc tăng giá sản phẩm. Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn muốn trì hoãn việc mở bán căn hộ mới vì lo ngại tỉ lệ hấp thụ kém. Thị trường căn hộ chung cư nhiều khả năng sẽ dịch chuyển dần sang phân khúc bình dân hơn trong khoảng 2-3 năm tới.

Bất động sản luôn trong tình trạng “khát cung”

Nhận định về thị trường bất động sản trong bản tin tuần đầu tháng 3, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường nhà đất đã phát triển như vũ bão trong những năm qua, thị trường luôn trong tình trạng “đói cung" trong khi nhu cầu vẫn ở mức rất cao.

Về lý do dẫn đến nguồn cung khan hiếm, mới đây, tại Tiêu điểm bất động sản của OneHousing, TS. Lê Xuân Nghĩa –  Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia chia sẻ, trong khoảng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án mới giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây hầu như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung nhà ở ngày càng khan hiếm. Ông Nghĩa cũng chỉ ra 6 nguyên nhân của tình trạng khan hiếm nguồn.

Thứ nhất là những bất cập về nền tảng pháp lý, do sự chồng chéo giữa các bộ luật liên quan đến việc phát triển thị trường bất động sản.

Thứ hai, một số quy định về đấu thầu dự án, về cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thỏa thuận… đã kéo dài đến mức gần như vượt quá sức chịu đựng về tài chính của các doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án.

Thứ ba, do số lượng dự án được cấp phép ít, quy trình đền bù giải phóng mặt bằng phức tạp nên các phân khúc nhà ở cao cấp hầu hết bị thổi giá lên rất cao, vừa để bù đắp chi phí, nhưng cũng tạo điều kiện cho hệ thống đầu cơ phát triển mạnh, trong đó có việc nhằm mục đích tận dụng thêm nguồn vốn này.

Thứ tư, chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí chi trả các khoản lãi vay bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và huy động từ những nguồn vốn khác đều rất cao. Tình trạng này đã làm xói mòn nền tảng tài chính của doanh nghiệp, cũng là gánh nặng lớn đối với người tiêu dùng, đặc biệt trong việc sở hữu nhà ở.

Thứ năm, sự đình trệ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và tình trạng cung tiền thấp xa so với GDP danh nghĩa, nguy cơ vỡ nợ của một số công ty bất động sản cũng đang chặn đứng dòng tiền đầu tư phát triển các dự án nhà ở, làm tăng thêm sự căng thẳng về nguồn cung không chỉ trong ngắn hạn mà còn cả về trung hạn.

Thứ sáu, vấn đề quy hoạch đô thị, cơ sở hạ tầng, môi trường sinh thái thiếu tầm nhìn dài hạn, nhất là nhà ở và cơ sở hạ tầng cho những người thu nhập thấp không được chú trọng đang biến vấn đề nhà ở thành một vấn đề xã hội.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa bối cảnh trên là những khó khăn chung của thị trường bất động sản, song đây cũng là cơ hội cho người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Bởi xu hướng chung là giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn và trung hạn. Do nhu cầu nhập cư vẫn đang gia tăng, Hà Nội và TP.HCM đã chứng kiến giá bất động sản ngày càng trở nên ngày càng đắt đỏ.