Chuyên gia: Tín hiệu “đảo chiều” của thị trường BĐS có thể rơi vào quý 4/2023, muộn hơn là giữa năm 2024

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, những doanh nghiệp ở trong lĩnh vực bất động sản (có bao gồm chủ đầu tư, nhà phát triển, công ty môi giới và cung cấp dịch vụ bất động sản) đang vận hành trong môi trường chịu sự ảnh hưởng bởi chính sách, khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh,... và thời kỳ khó khăn vẫn đang tiếp diễn. 

Và trong quá khứ có nhiều giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản đã chuyển mình để có thể thích ứng. Năm 2007 - 2008 là giai đoạn thị trường bất động sản phát triển, có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư nước ngoài (vốn lớn và nhiều kinh nghiệm) cùng nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô vốn nhỏ đã ra đời. Cũng trong năm 2018, giá đất đã tăng liên tục, thu hút được lượng lớn nhà đầu tư tham gia vào thị trường. 

Cũng từ giữa năm 2008 cho đến quý 2/2013, thị trường bất động sản đã gặp nhiều vấn đề khó khăn. Trong giai đoạn này, doanh nghiệp đã thực hiện ba hoạt động chính, đó là: Doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính yếu rút khỏi thị trường, hoạt động M&A và sáp nhập diễn ra sôi động; doanh nghiệp tái cơ cấu, khất nợ; dự án cao cấp phải khuyến mãi và giảm giá để doanh nghiệp có dòng tiền.

Cụ thể là trong hai năm 2010 - 2011, loại hình nhà ở xã hội được thúc đẩy phát triển rất mạnh cùng những căn hộ nhỏ, diện tích trung bình, đáp ứng được nhu cầu của người dân thu hút quan tâm. Cũng theo đó, các chủ đầu tư bắt đầu để tâm vào nghiên cứu cũng như phát triển các sản phẩm nhà ở thực là những sản phẩm đầu cơ. Đây chính là xu hướng chính ở trong giai đoạn thị trường gặp khủng hoảng. 

Đến khi thị trường bắt đầu qua điểm đảo chiều vào quý 2/2013, căn hộ bình dân đã được giao dịch nhiều nhất cùng một số dự án cao cấp chất lượng đã bắt đầu phục hồi. Và từ năm 2015 trở về sau thì giá bất động sản cũng đã bắt đầu ổn và đã có xu hướng tăng. 

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn - ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, kể từ khi thị trường bất động sản ổn định cũng như bắt đầu có dấu hiệu đảo chiều phải trải qua giai đoạn có giao dịch trở lại dần dần trước khi thực sự bùng nổ. Ở giai đoạn trước, thị trường đã mất khoảng 1 năm - nghĩa là vào giữa năm 2014 là thị trường bắt đầu sôi động cũng như tăng trưởng về giá. Và với bối cảnh hiện nay, tín hiệu đảo chiều có thể sẽ rơi vào quý 4/2023 hoặc là sẽ muộn hơn là vào giữa năm 2024. 

Cách các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản “chuyển mình”

Quan sát của các chuyên gia cho thấy, có thể chia các doanh nghiệp bất động sản hiện nay thành 4 nhóm đó là rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Trong đó thì đa phần các doanh nghiệp sẽ thuộc nhóm rủi ro (áp lực trả nợ trong thời gian ngắn hạn và tổng nợ lớn so với tổng tài sản) cũng như cân bằng (áp lực trả nợ cùng với quy mô tài sản ở mức hợp lý).

Còn ở nhóm rủi ro, doanh nghiệp tái cơ cấu nợ cũng mạnh mẽ, giảm nợ ngắn hạn bằng cách đàm phán chuyển nợ ngắn hạn sang nợ dài hạn, thanh toán bằng nợ ngắn hạn bằng tài sản cố định, tài sản khác của doanh nghiệp cũng như tăng tài sản ngắn hạn thông qua việc giảm giá bán để có dòng tiền.

Cũng từ hai tháng cuối năm ngoái, có một số chủ đầu tư lớn như là Novaland, Hưng Thịnh,... đã áp dụng chiết khấu sâu từ 30 - 50% hay thậm chí là cao hơn trên thị trường sơ cấp cho những khách hàng thanh toán 95% giá trị sản phẩm bằng tiền mặt. 

Còn ở thị trường thứ cấp, các chủ nhà giảm giá mạnh để có thể nhanh chóng bán được hàng khi mà các căn hộ sắp đến hạn đóng tiền, hết thời gian ưu đãi thanh toán cũng như chịu lãi suất cao. Hay thậm chí là có trường hợp trả hàng tại những dự án đang mở bán hay khách hàng thanh lý lại với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt từ 20 - 30% giá trị sản phẩm vì đơn phương chấm dứt hợp đồng. 

Còn một số khác đã chuyển bán bớt bất động sản ngay trong năm để có dòng tiền tất toán nợ trái phiếu như là Phát Đạt. Những giải pháp khác như hoán đổi nợ bằng bất động sản lần lượt được các nhà đầu tư đưa ra thương lượng với khách hàng cũng như chủ nợ. 

Đối với nhóm cân bằng, doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí vận hành, chú trọng vào các sản phẩm lõi để có được dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong thời gian ngắn hạn. Và như trường hợp của Nam Long, nhiều năm qua doanh nghiệp vẫn rất kiên trì phát triển dự án bất động sản vừa với túi tiền. 

Theo chia sẻ của lãnh đạo doanh nghiệp mới đây thì trong năm nay, doanh nghiệp cũng sẽ tiến hành tạm giữ những sản phẩm có giá trị cao với hàng chục tỷ đồng mỗi sản phẩm cũng như chú trọng bán những sản phẩm có khả năng hấp thụ được tốt hơn trong giai đoạn hiện tại với mức giá từ 1 - 3 tỷ đồng/sản phẩm, riêng nhà ở xã hội có mức giá bán từ 500 - 700 triệu đồng/căn tùy vùng. 

Bên cạnh đó, chuyên gia Batdongsan.com.vn cũng nói thêm: "Cách thức mở bán của các chủ đầu tư bây giờ cũng đã có sự thay đổi. Thay vì mở các sự kiện rất lớn và quy mô thì hiện nay các chủ đầu tư cũng đã chia nhỏ các đợt mở bán hàng tuần, hay thậm chí khi có các booking mới thì chuyển ngay thành hợp đồng". 

Ông Quốc Anh cho biết thêm, thời điểm hiện nay chính là lợi thế của nhóm tiềm lực bởi vì doanh nghiệp có thời gian để quan sát thị trường cũng như cân nhắc cơ hội mở rộng vị trí, phân khúc, quy mô, loại hình bất động sản mới, thu mua quỹ đất hợp lý.  

Không những thế, thị trường hiện tại cũng có rất nhiều đơn vị ở nhóm người chơi mới - là những doanh nghiệp có dòng tiền mạnh đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập vào thị trường thông qua hình thức M&A quỹ đất, doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất cũng như pháp lý sạch hay tự thành lập doanh nghiệp phát triển cho mình sản phẩm riêng. Và xu hướng M&A này khá là tương đồng với giai đoạn năm 2017. 

Còn Phó chủ tịch của một công ty môi giới đã đưa ra nhận định, đây chính là thời cơ để cho doanh nghiệp M&A những dự án ngộp. Có nhiều quỹ đất có nhu cầu và đã tìm doanh nghiệp bất động sản trong nước với mong muốn có thể hợp tác và đánh giá lại một cách hiệu quả và mua dự án sau đó xây dựng lại lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng. 

Điểm mặt hai xu hướng chuyển mình của các doanh nghiệp môi giới

Không chỉ có các chủ đầu tư mà có nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản đã liên tục có nhiều đợt cắt giảm chi phí marketing và cắt giảm nhân sự từ những tháng cuối năm. 

Lãnh đạo của một doanh nghiệp môi giới mới đây có chia sẻ rằng, thực trạng thị trường hiện nay là những vùng có thể bán hàng như là Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh thì không có hàng để bán bởi pháp lý bị tắc rất mạnh. Còn những vùng có nhiều mặt hàng sẵn sàng để bán như thị trường các tỉnh thì nhu cầu lại không có và giao dịch rất chậm. 

Trái lại thì việc các chủ đầu tư không thể thu xếp được dòng tiền cũng sẽ tác động mạnh đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp môi giới trong thời gian sắp tới. Những dự án đã bán hay đã ký quỹ với khách sẽ chậm được các chủ đầu tư thanh toán, doanh nghiệp môi giới cũng sẽ phải trích lập các khoản dự phòng phải thu. 

Quan sát của chuyên gia Batdongsan.com.vn cho thấy, có hai xu hướng rõ ràng đối với các doanh nghiệp môi giới, sàn bất động sản để có thể thích ứng với thời kỳ khó khăn như hiện nay. Những doanh nghiệp có quy mô trên 1000 người bắt đầu hợp tác với các doanh nghiệp khác cũng như các hoạt động sáp nhập diễn ra khá mạnh mẽ. Còn những doanh nghiệp có quy mô dưới 1000 người triển khai phân phối thêm các loại hình và phân khúc bất động sản mới phù hợp với nhu cầu của khách hàng.